Wie sieht die derzeitige Rechtslage zur Gewerbemiete aus?
Sie als Gewerbetreibende:r wissen, dass es notwendig ist, sich an äußere Umstände anzupassen, um den Geschäftserfolg zu sichern. Damit einher geht auch Ihr finanzielles Risiko, wenn es im Betrieb nicht so gut läuft.
Aber was ist, wenn die äußeren Umstände so schwer wiegen, wie die Corona-Pandemie? Die staatlich verhängten Lockdowns sorgen seit März 2020 dafür, dass Restaurants, Hotels und Co. monatelang schließen mussten und die Gewerberäume ungenutzt blieben. Für Gewerbetreibende bedeutete dies erhebliche Umsatzeinbußen.
Jedem dürfte klar sein: Gewerbetreibende können für dieses finanzielle Dilemma nichts. Mieter:innen konnten ihre gemieteten Räumlichkeiten monatelang nicht wie im Vertrag vereinbart nutzen. Sicher ist auch, dass beide Parteien bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht mit erheblichen, finanziellen Belastungen durch eine Pandemie hätten rechnen können.
Deswegen hat der Bundesgerichtshof (BGH) hierzu eine wegweisende Grundsatzentscheidung betroffen, an der sich die untergestellten Land- und Oberlandesgerichte orientieren müssen. Das höchste Zivilgericht Deutschlands stellte fest, dass betroffenen Mieter:innen aufgrund einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ durch die Pandemie einen Anspruch auf Mietreduzierung haben (313 BGB).
Wie viel weniger Gewerbemiete zu zahlen ist, entscheidet sich im Einzelfall. In manchen Fällen entschieden die Gerichte sogar, dass die Miete 50/50 auf Mieter:in und Vermieter:in für die Dauer der angeordneten Schließung aufgeteilt wird.
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So haben Gerichte bislang zur Gewerbemiete entschieden
Die Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) war ein positives Signal an Gewerbetreibende in ganz Deutschland. Doch nicht nur der BGH hat zugunsten der Corona-geschädigten Betriebe entschieden (Az. XII ZR 8/21). Auch auf Ebene der Land- und Oberlandesgerichte gibt es spannende Entscheidungen. Wir haben die wichtigsten Urteile zur Gewerbemiete für Sie zusammengefasst:
Fall #1: Beherbergungsverbot = Störung der Geschäftsgrundlage
Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 14. Juli 2021, Aktenzeichen 2 O 58/21
Im vorliegenden Fall stellten die Richter:innen fest, dass die Klägerin nur 50 % der anfallenden Pachtkosten in den Monaten November 2020, Dezember 2020, Januar 2021 und Februar 2021 zahlen muss. Bei der Klägerin handelt es sich um ein deutsches Tochterunternehmen, welches in Deutschland insgesamt 28 Hotels betreibt.
Aufgrund der Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen des Landes Nordrhein-Westfalen waren jegliche private Übernachtungen in Hotels und der Betrieb gastronomischer Einrichtungen untersagt. Lediglich Gäste, die geschäftlich reisten, durften in Hotels und Co. übernachten. Tourist:innen aus Deutschland und vor allem dem Ausland fielen aufgrund der Einreisebeschränkungen größtenteils weg. Unterm Strich musste die Kläger:in in den streitigen Monaten Umsatzeinbußen von bis zu 99 % hinnehmen.
Laut dem Gericht liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, weil es unmöglich sei, in Zeiten der Pandemie wie gewohnt leben und wirtschaften zu können. Die Klägerin habe somit einen Anspruch auf die Vertragsanpassung bzw. die Pachtreduzierung. Und zwar ungeachtet der Tatsache, dass die Klägerin bereits staatliche Hilfen in Form der Novemberhilfe 3 (Plus) zur Abfederung der Einbußen beantragte.
Fall #2: Reduzierung der Gaststätten-Miete um 25 %
Landgericht Itzehoe, Urteil vom 30. Juli 2021, Az. 9 S 97/20
Eine Gaststätten-Betreiberin musste im Jahr 2020 aufgrund der angeordneten Schließung von Gaststätten monatliche Einbußen von bis zu 17.000 Euro hinnehmen. Da sie ihre monatlichen Mietkosten nicht decken konnte, forderte sie von ihrem Vermieter die Rückzahlung der bereits gezahlten Nettomiete für die zweite Hälfte des Monats März 2020. Außerdem wollte sie vor Gericht feststellen lassen, dass sie für den Monat April 2020 von ihrer Mietzahlungsplicht befreit wird.
Die Richter:innen entschieden, dass die Klägerin für den Monat März und April lediglich zur Zahlung einer um 25 % reduzierten Miete verpflichtet ist. Der Erlass stehe ihr zu, obwohl sie bereits andere staatliche Hilfen erhielt, um die Unkosten zu kompensieren.
Fall #3: 50/50 Risikoverteilung – auch ohne Feststellung einer Existenzbedrohung
Kammergericht (KG) Berlin, Urteil vom 1. April 2021, Az. 8 U 1099/20
Das Gericht entschied auch in diesem Fall, dass die Gewerbemiete wegen Störung der Geschäftsgrundlage um 50 % zu reduzieren sei. Dies können unabhängig davon geschehen, ob eine Existenzbedrohung der Mieterin einer Spielhalle festgestellt wurde.
Die Klägerin konnte aufgrund der verordneten Betriebsschließung keiner ihrer Räume nutzen. Daraufhin teilte sie der Vermieterin mit, dass es ihr nicht möglich sei, die Miete aufzubringen. Die Gegenseite argumentierte wiederum, dass die Klägerin bereits 2018 überschuldet war und die Corona-Pandemie nicht erst zur finanziellen Schieflage führte. Das Gericht machte jedoch klar, dass eine Bilanz aus 2018 nicht aussagekräftig sei für den maßgeblichen Zeitraum.
Lediglich der Heiz- und Warmwasserkostenanteil sei aus der unzulässigen Bruttowarmmiete herauszurechnen.
Fall #4: Schließung eines Einzelhandelsgeschäftes macht Vertragsanpassung notwendig
Arbeitsgericht (AG) Dortmund, Urteil vom 27. April 2021, Az. 425 C 7880/20
Im vorliegenden Fall verklagte der Vermieter seine Mieterin, weil sie die geforderte Miete für den Zeitraum des ersten „Lockdowns“ nicht überwies. In der Zeit vom 18. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 ordnete die Stadt Dortmund die Schließung sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels an.
Trotzdem war der Vermieter der Rechtsauffassung, dass die Räume für den vertraglich vereinbarten Zweck nutzbar gewesen seien. Die Beklagte hätte ihre Ware auch online vertreiben können. Eine Kompensation der Umsatzeinbußen durch den Online-Handel fand jedoch nicht statt.
Im Vergleich zum Vorjahr erlitt die Unternehmerin einen Rückgang des Nettoumsatzes von 51,39 %. Die Einkünfte auf dem Online-Vertrieb waren so gering, sodass das Gericht diese als zu vernachlässigen beurteilte. Dem Vermieter wurde daher lediglich ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für April 2020 zugestanden. Das Mietverhältnis – welches bereits seit 1999 bestand – wurde weitergeführt.
Fall #5: Im Zweifel sind die Kosten aufzuteilen
Landgericht Berlin, Urteil vom 01. Juni 2021, Az. 2 O 85/21
In diesem Fall vermietete die Klägerin an die Beklagte Geschäftsräume zum Betreiben eines Einzelhandels. Aufgrund der bundesweiten Schließung der Einzelhandelsverkaufsstellen sind laut den Richter:innen des Berliner LG die finanziellen Auswirkungen dieses Risikos zwischen Vermieterin und Mieterin hälftig zu teilen.
Und zwar unabhängig davon, ob staatliche Ausgleichszahlungen geleistet wurden oder ob eine konkrete wirtschaftliche Betroffenheit vorlag.
Fall #6: Erfolg für Textileinzelhändler in zweiter Instanz
Oberlandesgericht (OLG) Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, Az.: 5 U 1782/20
Mit Urteil vom 24. Februar 2021 entschied das OLG Dresden, dass der Mieter eines Textilhandels seine Miete ebenfalls um 50 % reduzieren darf. Gewünscht war die Reduzierung der Miete auf 0 Euro, aufgrund eines Mangels des Mietobjekts. Diese Forderung sahen die Richter:innen jedoch nicht als gerechtfertigt an. Aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage war jedoch die Reduzierung der Gewerbemiete um die Hälfe angebracht.
Die Vorinstanz – das LG Dresden – urteilte zunächst gegen den Mieter. Nach Auffassung des Gerichts hätten die Räume trotz coronabedingter Einschränkungen genutzt werden konnten. Der Fall landete anschließend auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Dort wurde die grundsätzliche Entscheidung des OLG unterstützt, dass die Mietbelastung auf Mieter:in und Vermieter:in aufgeteilt werden sollte.
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