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Grundsteuererklärung Bayern – Das müssen Sie beachten

  • Rund 6,5 Mio. Grundstücke und Immobilien in Bayern müssen im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet werden.
  • Bayern hat sich für ein vereinfachtes Flächenmodell zur Grundsteuerberechnung entschieden.
  • Die Grundsteuererklärung lässt sich günstig und digital über LAMA erstellen – ab nur 39,90 Euro.

Was muss man zur Grund­steuerer­klärung in Bayern beachten?

Ab 2025 soll die neue Grundsteuer greifen. Dafür müssen ab 2022 deutschlandweit alle Immobilien und Grundstücke neu bewertet werden. Um die notwendigen Berechnungsgrundlagen zu ermitteln, sind Immobilienbesitzer:innen ab Juli 2022 verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Der späteste Abgabetermin ist der 30. Oktober 2022. Die neue Grundsteuer, die auf Grundlage dieser Neubewertung berechnet wird, erhebt das zuständige Finanzamt allerdings erstmalig ab dem Jahr 2025.

Von den rund 36 Millionen neu zu bewertenden Grundstücken und Immobilien – darunter auch Betriebe der Land- und Forstwirtschaft – liegen allein 6,5 Millionen in Bayern. Die öffentliche Aufforderung für die Grundsteuererklärung erfolgte im Frühjahr 2022 durch eine Allgemeinverfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern. Nachdem Sie die Erklärungsabgabe getätigt haben, erlässt das Finanzamt einen Feststellungsbescheid. In diesen wird u. a. der Grundsteuerwert des Grundstücks festgestellt.

Wichtige Faktoren bei der Neubewertung von Immobilien sind in Bayern die Grundstücksfläche, die Nutzungsart sowie der Bodenrichtwert oder die Gebäudefläche. Damit unterscheidet sich die Grundsteuerberechnung in Bayern von den meisten anderen Bundesländern: Aufgrund einer Öffnungsklausel durften Bundesländer, die mit dem neuen Bundesmodell nicht einverstanden waren, eigene Regeln zur Bewertung entwickeln und erlassen.

Das bedeutet die Grund­steuer­reform für Immo­bilienbesitzer:­innen in Bayern

In Abweichung vom wertabhängigen Berechnungsmodell des Bundes hat man sich in Bayern für eine vereinfachte Form der Grundsteuerberechnung entschieden. Beim sogenannten wertunabhängigen Flächenmodell ist bei der Berechnung der Grundsteuer lediglich entscheidend, wie groß die Grundstücks- und Gebäudefläche ist und wie das Gebäude genutzt wird.

Wie in den restlichen Bundesländern auch verabschiedet man sich damit von den alten „Einheitswerten“. Diese stellten im alten System die erste von drei Stufen bei der Ermittlung der Grundsteuer dar und bildeten die Bewertung von Grundstücken und Immobilien ab. Im Bundesmodell folgen hierauf die sogenannten „Grundsteuerwerte“. Das dreistufige Modell wird ebenfalls beibehalten. In Bayern wird künftig mit unveränderlichen „Äquivalenzwerten“ gerechnet.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das geltende System der Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig. Die Einheitswerte für Grundstücke wurden in Ostdeutschland seit 1935 und in Westdeutschland zuletzt 1964 angepasst. Dies führte zu erheblichen Verzerrungen und Ungleichbehandlungen auf dem Immobilienmarkt, da Wertentwicklungen nicht berücksichtigt wurden.

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Auch wenn das neue Berechnungsmodell der Grundsteuer erheblich simpler sein wird als in den meisten anderen Bundesländern Deutschlands, müssen auch Grundsteuerbesitzer:innen in Bayern ab 2022 einige Informationen an ihr Finanzamt übermitteln.

Da man bei den notwendigen Dokumenten, Informationen und unterschiedlichen Berechnungsmodellen leicht den Überblick verlieren kann, haben wir etwas für Sie entwickelt: Über LAMA können Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach digital erstellen. Sie werden intuitiv und verständlich durch den Prozess geleitet und müssen sich daher auch keine Gedanken über das richtige Ländermodell oder andere Details machen.

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So kommen Sie in wenigen Schritten zu Ihrer Grundsteuererklärung:

Häufige Fragen zum Thema Grund­steuerer­klärung Bayern

Mit dem schlichteren Grundsteuermodell, das zukünftig in Bayern Anwendung findet, berechnet sich die Grundsteuer folgendermaßen:

Die Äquivalenzzahlen betragen nach dem Bayrischen Grundsteuergesetz fest:

  • für Grundstücke 0,04 Euro/qm
  • für Gebäude 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt:

  • für Grund, Boden und für Gebäudeflächen 100 %
  • für Wohnflächen 70 %

Die neuen Hebesätze werden bis 2025 festgelegt, nachdem die neuen

Berechnung:

  • Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Grundstücks
  • Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Gebäudes
  • (Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl)+ (Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl) = Grundsteuermessbetrag
  • Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Ab Juli 2022 müssen alle Eigentümer:innen von Grundstücken und Immobilien in ganz Deutschland eine Grundsteuererklärung abgeben, selbst wenn die Grundsteuer erst ab 2025 greifen wird. Das gilt beispielsweise auch für Genossenschaften mit Grundbesitz in Bayern oder anderen Bundesländern. Und Vermieter:innen dürfen die Grundsteuer aber, wie gehabt, auf ihre Mieter:innen umlegen.

Die frühestmögliche Abgabe der Grundsteuererklärung zum Stichtag des 01. Januar 2022 ist der 1. Juli 2022 und der späteste Abgabetermin ist der 31. Oktober 2022. Die neu berechnete Grundsteuer wird dann ab 2025 fällig. Der festgesetzte Jahresbetrag wird dann jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel fällig.

LAMA ist ein Zusammenschluss der Kanzleien HSB Steuerberater und Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwalts AG mit dem Ziel, das steuerliche, finanzielle und rechtliche Management von Immobilien einfach, digital und erschwinglich zu machen. Der erste Service, mit dem LAMA im Frühjahr 2022 startet, ist die Erstellung der Grundsteuererklärung und ein digitaler Dokumentensafe.