Kündigungsfrist Wohnung: Welche Fristen gelten?

Kündigungsfrist Wohnung: Welcher Zeitraum ist gemeint?

Mieter:innen können ihre Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Der Vermieter muss also 12 Wochen vor dem geplanten Auszug darüber informiert werden. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt werden. Kündigt der Vermieter seinem Mieter variiert die Kündigungsfrist in Abhängigkeit zur Wohndauer des Mieters.

Die Kündigungsfrist ist in § 130 BGB geregelt und wird als der Zeitraum definiert, zwischen dem Tag, vor dessen Ablauf die Kündigungserklärung spätestens beim Kündigungsempfänger eingegangen sein muss (Kündigungstag) und dem Kündigungstermin, d.h. der Tag, an dem das Mietverhältnis beendet werden soll.

Kündigungsfrist Wohnung: Kündigung durch den Mieter

In der Regel sind es die Mieter einer Wohnung, die den Vertrag kündigen. Sie dürfen im Prinzip jederzeit kündigen. Im Normalfall gelten hier drei Monate zum Monatsende. Wenn allerdings die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht oder nicht mehr möglich ist oder von der Wohnung gar eine gesundheitliche Gefährdung, z.B. durch massive Schimmelbildung oder Schädlingsbefall, ausgeht, darf der Mietvertrag auch fristlos gekündigt werden.

Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung

Im Falle einer Mieterhöhung hat der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er kann zum Ablauf des dritten Monats, nachdem ihm die Mieterhöhung zugegangen ist, außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum Ende des Folgemonats ab Zustellung der Erhöhung zugehen.

Ein Sonderkündigungsrecht ergibt sich nur aus zwei Fällen:

• Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
• Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Kündigungsfrist Wohnung: Kündigung durch den Vermieter

Auch wenn es nicht der Normalfall ist, auch Vermieter können den Mietvertrag kündigen. Allerdings muss dafür ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen. Der Kündigung muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters zugrunde liegen. Der klassische Fall ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Außerdem ist eine Kündigung möglich, wenn die Immobilie abgerissen werden soll oder wenn sich der Mieter nicht vertragskonform verhält und etwa seine Miete nicht zahlt oder nachhaltig den Hausfrieden stört.

Allerdings kann der Vermieter seine Mieter nicht von jetzt auf gleich einfach auf die Straße setzen. Auch er muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Diese sind abhängig von der Wohndauer. Bei einer Wohndauer von beispielsweise bis zu 5 Jahren sind das drei Monate. So bleiben dem Mieter in der Regel mehrere Monate, um sich nach einer neuen Wohnung umzusehen.

Darüber hinaus können im Mietvertrag anders lautende Kündigungsfristen vereinbart werden.

Kündigungsfrist Wohnung: Wann gilt eine Kündigung als zugestellt?

Die Frage, wann eine Kündigung als zugestellt gilt, ist deshalb wichtig, weil mit dem Tag der Zustellung die Berechnung der Kündigungsfrist beginnt. Bei einem Kündigungsschreiben handelt es sich nämlich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Kündigung wird also erst rechtswirksam, wenn sie auch ihren Adressaten erreicht hat. In einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 5/79) heißt es dazu:

Eine Willenserklärung gilt als zugegangen, „wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen.

Bei einer schriftlichen Kündigung per Brief gilt diese als zugegangen, sobald der Brief ausgehändigt wurde. Bei Einwurf in den Briefkasten gehen Gerichte davon aus, dass damit zu rechnen ist, dass dieser noch im Verlauf des Tages der Zustellung geleert wird. Hierzu muss der Brief allerdings vor 16 Uhr zugestellt worden sein. Nach 16 Uhr muss der Empfänger nicht mehr mit Post rechnen und folglich auch den Briefkasten nicht mehr leeren.

In der Konsequenz gilt die Kündigung dann auch als erst am folgenden Tag zugestellt. Der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mittels eines Übergabe-Einschreiben ist durch Aushändigen an den Empfänger gegen dessen Unterschrift dokumentiert. Ist dieser spezifische Empfänger nicht zugegen, gilt die Kündigung nur als zugestellt, wenn sie an einen berechtigten Empfangsvertreter ausgehändigt wird.

Auch eine Kündigung per E-Mail ist möglich. Sie gilt als zugestellt, wenn sie in der Datenverarbeitungsanlage des Absenders oder im Briefkasten des Empfänger-Providers abrufbereit gespeichert ist. Verweigert der Empfänger die Annahme, egal aus welchen Gründen, gilt die Kündigung dennoch als an diesem Tag zugestellt.

Wie kann es zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter kommen?

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann erfolgen, wenn der Mieter gegen die gesetzlichen Vorschriften oder gegen die vertraglichen Bestimmungen verstößt. Ein häufiger Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter sind Mietrückstände. Wer in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete zahlt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen.

Auch ein nachweislich nicht vertragskonformer Gebrauch der Wohnung, die Beschädigung der Wohnung oder eine Störung des Hausfriedens können Gründe für eine fristlose Kündigung sein. Auch das Untervermieten ohne Erlaubnis oder das Unterlassen von notwendigen Instandhaltungsarbeiten oder Schädlingsbekämpfung das In der Regel muss in diesen beiden Fällen zunächst eine Abmahnung erfolgen.

Welche Möglichkeiten habe ich, um gegen eine Kündigung vorzugehen?

Eine Kündigung kann nur dann wirksam sein, wenn sie schriftlich und formell korrekt ausgestellt wird. Als Mieter sollten Sie daher zuerst alle Informationen über die Kündigung einholen. Lesen Sie den Kündigungsbrief sorgfältig durch, um sicherzustellen, dass der Vermieter alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt hat.

Sollte der Vermieter die Kündigung nicht rechtskonform ausgestellt haben, können Sie eine Beschwerde beim zuständigen örtlichen Mieterverein einreichen. Der Verein kann Ihnen helfen, die Kündigung anzufechten. Des Weiteren können Sie auch eine Einigung mit Ihrem Vermieter über eine Verlängerung des Mietverhältnisses versuchen.

Sollte der Vermieter die Kündigung rechtmäßig ausgestellt haben, können Sie versuchen, einen Vergleich zu erzielen. Ein Vergleich kann eine Kündigung aufheben, wenn Sie die geforderten Bedingungen erfüllen. Beispielsweise kann ein Vergleich vorsehen, dass Sie eine Kaution zahlen, um in der Wohnung zu bleiben.

Es ist auch möglich, dass Sie eine Kündigungsschutzklage einreichen. Dies kann Ihnen helfen, eine Kündigung aufzuheben, wenn der Vermieter die Kündigung aus unrechtmäßigen Gründen ausgestellt hat. Wenn Sie eine Kündigungsschutzklage einreichen, müssen Sie nachweisen, dass der Vermieter gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen hat.