Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen – Was ist erlaubt?

  • Die Grundsteuer darf vollständig auf Mieter:innen umgelegt werden.
  • Als Verteilerschlüssel für die Grundsteuer dient die Wohnungsfläche.
  • Die Grundsteuerreform wird nichts daran ändern, dass die Grundsteuer umgelegt werden darf.
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Wann darf man die Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen?

Immobilienbesitzer:innen müssen jährlich auf ihre Wohnungen, Häuser und Grundstücke eine Grundsteuer entrichten. Wenn es sich bei der Immobilie aber um ein Mietshaus handelt, dürfen Vermieter:innen die Grundsteuer auf ihre Mieter:innen umlegen. Die ist gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung möglich, weil die Grundsteuer eben als Betriebskosten gelten. Die Grundlage für eine Umlage ist aber immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Nur wenn diese vorhanden ist, darf Ihr:e Vermieter:in die Grundsteuer auf Sie umlegen.

Nach welchem Schlüssel kann man die Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen?

Als Verteilerschlüssel für die Umlage der Grundsteuer dient die Wohnfläche der vermieteten Wohneinheiten. Dabei werden grob drei Fälle unterschieden, je nach Nutzungsart der Immobilie:

  • Vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus: Ihr:e Vermieter:in darf die Grundsteuer vollständig auf die einzelnen Mietparteien aufteilen. Falls Ihr:e Vermieter:in ebenfalls im Haus lebt, entfällt auf diese Wohnung ebenfalls der entsprechende Teil der Grundsteuer.
  • Vermietetes Mehrfamilienhaus mit leer stehenden Einheiten: Wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus unvermietet ist und demzufolge leer steht, gibt es für diese Wohneinheit auch niemanden, auf den die Grundsteuer umgelegt werden könnte. Die offene Grundsteuer darf dann nicht auf die restlichen Wohneinheiten verteilt werden. Diese Grundsteuer muss der/die Vermieter:in selbst tragen.
  • Mischnutzung: Eine Mischnutzung liegt vor, wenn es in der Immobilie sowohl Wohnraum als auch gewerblich vermietete Räume gibt. Eine Umlage nach Wohnfläche ist in diesem Fall nur begrenzt zulässig. Wichtig ist, dass hier eine getrennte Abrechnung zwischen den Wohn- und den Gewerbeflächen stattfindet – insofern die zusätzliche Belastung der Mieter:innen durch die gewerbliche Vermietung mehr als 10 % beträgt. In der Regel ist die Grundsteuer auf Gewerbeflächen höher als die für Wohnraum.

Beispiel: So funktioniert die Umlage der Grundsteuer auf mehrere Mietparteien

Die Vermieterin ist Eigentümerin eines Hauses mit fünf Parteien und insgesamt 380 qm Wohnfläche. Diese verteilt sich wie folgt:

  • Wohnung im Erdgeschoss: 85 qm
  • Wohnung im ersten Stock: 60 qm
  • Wohnung im zweiten Stock: 105 qm
  • Wohnung im dritten Stock: 75 qm
  • Wohnung im Dachgeschoss: 55 qm

Für das Mehrfamilienhaus zahlt die Vermieterin eine Grundsteuer von jährlich 480,66 Euro. Diese teilt sie anhand der Wohnfläche so auf die Wohnparteien auf:

  • Wohnung im Erdgeschoss: 107,52 Euro
  • Wohnung im ersten Stock: 75,90 Euro
  • Wohnung im zweiten Stock: 132,81 Euro
  • Wohnung im dritten Stock: 94,88 Euro
  • Wohnung im Dachgeschoss: 69,55 Euro

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Häufige Fragen zum Thema Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen

Die Grundsteuerreform wird primär zu einer Neubewertung von Immobilien und Grundstücken führen. Durch die Reform ändern sich in erster Linie die Berechnungsgrundlagen für die Steuer sowie die Berechnungsmethoden. Allerdings wird die Reform nichts daran ändern, dass die Grundsteuer auf Mieter:innen umgelegt werden darf. Auch der Verteilerschlüssel – die Wohnfläche – bleibt unverändert.

Allerdings fürchten Expert:innen einen Anstieg der Grundsteuer und damit eine Mehrbelastung von Mieter:innen. Die Kommunen sollen hier zwar mit veränderten Hebesätzen entgegensteuern, doch die reale Belastung wird sich letztendlich erst ab 2025 zeigen. Bis dahin findet die umfassende Immobilienneubewertung in ganz Deutschland statt.

Die Grundsteuer wird über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter:innen eines Mehrparteienhauses umgelegt, insofern dies zuvor im Mietvertrag festgelegt wurde. Die Grundsteuer teilt sich dann grundsätzlich nach der Wohnfläche der einzelnen Parteien auf. Sonderfälle sind zu beachten, wenn es Leerstand im Haus gibt oder vereinzelte Parteien noch zusätzlich Garagen oder Stellplätze nutzen.

Vermieter:innen können unter Umständen auch von der Entrichtung der Grundsteuer befreit sein, z. B. wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Haus handelt. Auch kann die Grundsteuer erlassen werden, falls es infolge von Brand- oder Wasserschäden zu erheblichen Mietausfällen gekommen ist.

Wie die Grundsteuer gehört auch die Gebäudeversicherung zu Kosten, die auf Grundlage der Betriebskostenverordnung auf die Mietparteien in einem Haus umgelegt werden darf. In § 2 Nr. 13 steht dazu explizit: „Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“ dürfen auf Mieter:innen umgelegt werden.

Allerdings gilt es hier einen genauen Blick in die Nebenkostenabrechnung zu werfen. Wenn die Gebäudeversicherung angesetzt werden soll, muss sie richtig ausgewiesen werden. Angaben der Form „sonstige Nebenkosten“ sind hierfür nicht ausreichend, denn für den/die Empfänger:in der Abrechnung muss transparent ersichtlich sein, dass es sich um eine Versicherung handelt.

Und für die Gebäudeversicherung gilt das Gleiche wie für die Grundsteuer: In der Nebenkostenabrechnung dürfen nur Posten abgerechnet werden, die im Mietvertrag erwähnt werden. Ausnahmen sind lediglich jene Nebenkosten, die explizit in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.

Nein, als Mieter:in können Sie nicht von der Gemeinde in Haftung genommen werden, wenn Ihr:e Vermieter:in mit der Grundschuld in Verzug geraten ist.

Steht eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus leer, dürfen Vermieter:innen die offene Grundsteuer nicht auf die restlichen Wohnparteien aufteilen, sondern müssen den Betrag selbst zahlen. Es besteht allerdings die Option, einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.