# Mietminderungstabelle: Dann können Sie die Miete mindern!
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Beitrag geprüft vonRechtsanwalt Philipp Caba**
07.06.2023 | 3 Min. Lesezeit
- Herrschen in einem Mietobjekt Mängel oder Probleme mit Lärm muss der Vermieter Sorge tragen
- Bei Ignorieren der Probleme oder unzureichender Lösung kann der Mieter die Miete mindern
- Durch bekannte Sachverhalte in der Mietminderungstabelle können Mieter die Minderung der Miete rechtfertigen
- Unsere Anwälte beraten Sie gerne bei bestehenden Probleme mit dem Vermieter
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Inhalt:
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- Kann ich gemäß einer Mietminderungstabelle die Miete bei Mängeln mindern?
- Wie viel Mietminderung kann ich bei Lärm und Ruhestörung durchsetzen?
- Wie viel Mietminderung kann ich bei Schäden, Schimmel und Feuchtigkeit durchsetzen?
- Muss ich Beweise für eine rechtmäßige Mietminderung vorlegen?
- Häufige Fragen zum Thema „Mietminderungstabelle“

## Kann ich gemäß einer Mietminderungstabelle die Miete bei Mängeln mindern?
Im [Mietvertrag](/mietrecht/mietvertrag-worauf-sie-achten-sollten) zwischen Mieter und Vermieter leistet letzterer gemäß § 536 BGB eine Garantiehaftung. Herrscht im Mietobjekt also nach Überlassung ein Mangel wie [Schimmel](/mietrecht/mietminderung-bei-schimmel-so-stark-darf-die-miete-gekuerzt-werden) oder gibt es [Lärmquellen](/mietrecht/mietminderung-baulaerm-so-hoch-darf-eine-mietreduzierung-ausfallen) von denen der Mieter vorab nichts wusste, muss zunächst **der Vermieter dafür Sorge tragen** - ganz egal, ob dieser für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. Zunächst sollte der Vermieter also schnellstmöglich informiert werden. Zudem gibt man ihm die Möglichkeit, die Probleme **innerhalb einer bestimmten Frist zu lösen**.
Das bedeutet zum Beispiel die Entfernung eines möglichen Schimmelbefalls oder der Beendigung der Ruhestörung durch laute Nachbarn mittels Abmahnung. Ignoriert der Vermieter diese Probleme oder behebt sie nur teilweise, kann der Mieter eine [**Minderung der Miete** ](/mietrecht/mietminderung-bei-diesen-maengeln-duerfen-sie-die-miete-kuerzen)durchsetzen. Der Prozentsatz ist dabei abhängig vom Sachverhalt. In der **unten stehenden Mietminderungstabelle** können Sie die Werte samt Problematik und bestehendem gerichtliche Urteil finden und so eine mögliche eigene Mietminderung rechtfertigen.

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## Wie viel Mietminderung kann ich bei Lärm und Ruhestörung durchsetzen?
Lärm in der unmittelbaren Nachbarschaft kann ziemlich stressig sein. Doch manchmal scheitern alle Versuche diesen Lärm zu unterbinden. Oder es ist grundsätzlich nicht möglich einzugreifen, wie bei Baustellen in der Nähe der Mietwohnung. Jedoch kann man **den Vermieter bei der Problemlösung einbeziehen** und die Miete entsprechend der Situation sogar mindern.
Innerhalb der gesetzlichen **Ruhezeiten von 22 Uhr abends bis 6 Uhr** morgens gilt die Zimmerlautstärke als akzeptabel. In manchen Miethäusern gibt es zudem eine weitere Ruhezeit zwischen 13 und 15 Uhr. Tagsüber sollte die Lautstärke nicht über **40 Dezibel** liegen. Nachts dürfen **30 Dezibel** nicht überschritten werden.
Sind die Nachbarn das Problem, sollte zunächst eine gemeinsame Lösung gefunden werden. Endet der Lärm dadurch nicht, sollten Sie durch ein **Lärmprotokoll** über mehrere Tage und Wochen den Nachweis erbringen und diesen an den Vermieter weitergeben. Die Chancen auf Erfolg sind noch höher, wenn auch andere Nachbarn Ihrem Beispiel folgen. Erst wenn der **Vermieter über die Lärmbelästigung informiert** wurde, kann auch die Miete gemindert werden.
In **der folgenden Tabelle** können Sie überblicken, wann und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt sein kann:
| Mietminderung in Prozent | Sachverhalt | Gerichtliches Urteil |
| --- | --- | --- |
| 50 Prozent | Lärmbelästigung durch Musik vom Nachbarn | AG Braunschwein (WuM 1990, 147) |
| 50 Prozent | Laute Musik während der Nachtruhe | AG Brandenburg (WuM 1990, 147) |
| 50 Prozent | Lärmbelästigung durch Gastronomie während der Nachtruhe | AG Berlin (MM 1995, 28) |
| 37 Prozent | Starke Lärmbelästigung durch Gastronomie bis nach Mitternacht | AG Rheine (WuM 1985, 260) |
| 35 Prozent | Starke Lärmbelästigung durch Nachbarn | AG Chemnitz (WuM 1996, 68) |
| 30 Prozent | Lärmbelästigung durch Ausbau des Dachstuhls | AG Osnabrück (WuM 1996, 754) |
| 30 Prozent | Lärmbelästigung durch Diskothek während der Nachtruhe (Lautstärke > 86 Dezibel) | AG Köln (WuM 1978, 173) |
| 25 Prozent | Starke Lärmbelästigung durch Bau in einem Neubaugebiet | AG Darmstadt (WuM 1984, 245) |
| 20 Prozent | Lärmbelästigung durch häufigere Feiern von Mitmietern | LG Dortmund (DWW 1988, 283) |
| 20 Prozent | Lärmbelästigung durch Live-Musik | AG Köln (WuM 1990, 291) |
| 7 - 20 Prozent | Lärmbelästigung durch Waschsalon im selben Gebäude | AG Köln (WuM 1983, 126) |
| 20 Prozent | Mangelnder Schallschutz | AG Gelsenkirchen (WuM 1978, 66) |
| 20 Prozent | Lärmbelästigung durch eine Tanzschule in der Nachtruhe | AG Köln (WuM 1988, 56) |
| 20 Prozent | Klavierspiel des Nachbarn mit Dauer von zwei Stunden am Tag | AG Düsseldorf (DWW 1988, 357) |
| 20 Prozent | Belästigung durch Lärm und/oder Geruch durch Imbissbude in der Nähe | AG Braunschweig (WuM 1981, U16) |
| 20 Prozent | Starke Verschmutzung und Lärm durch Touristen über längere Zeit | Bundesgerichtshof (Az VIII ZR 155/11) |
| 17 Prozent | Lärmbelästigung durch einen Müllschlucker | LG Dresden (WuM 1971, 96) |
| 15 - 20 Prozent | Lärmbelästigung durch einen Kindergarten | AG Hamburg (WuM 1975, 209) |
| 10 - 15 Prozent | Lärmbelästigung durch Bauarbeiten an der Straße | LG Siegen (WuM 1990, 17) |
| 15 Prozent | Lärmbelästigung durch Musik aus Gastronomie (max. sechsmal im Monat bis ca. 3:00 Uhr nachts) | AG Bonn (WuM 1990, 497) |
| 15 Prozent | Lärmbelästigung durch Garagentor (bei Überschreitung der DIN 4190) | LG Hamburg (Az 333 S 65/08 |
| 10 Prozent | Lärmbelästigung durch Baustelle in der Nachbarschaft | LG Köln (WuM 2004, 234) |
| 10 Prozent | Lärmbelästigung durch Flugverkehr (bei schlechter Isolierung der Fenster) | LG Kiel (WuM 1979, 128) |
| 10 Prozent | Lärmbelästigung durch Garagentor | LG Berlin (MM 1986, Nr. 7 S. 38) |
| 10 Prozent | Lärmbelästigung durch Entsorgung von Flaschen im Glascontainer am Abend | LG Berlin (GE 1985, 427) |
| 10 Prozent | Lärmbelästigung durch Fahrstuhl | AG Wiesbaden (WuM 2006, 219) |
| 10 Prozent | Lärmbelästigung durch Kinder nach 20 Uhr | AG Neuß (WuM 1988, 264) |
| 10 Prozent | Lärmbelästigung durch Kinderarztpraxis im selben Gebäude | AG Bad Schwartau (WuM 1976, 259) |
| 8 Prozent | Verkehrslärm nach Öffnung einer Sackgasse | AG Berlin (Az 3 C 262/05) |
| 7,5 Prozent | Lärmbelästigung durch hohes Verkehrsaufkommen (bei schlechter Isolierung der Fenster) | AG Berlin (Az 4 C 116/10) |

### Achtung!
Bei Bauarbeiten auf dem Grundstück des Nachbarn, sowie Lärmbelästigung durch eine bereits bei Vertragsabschluss bekannte Diskothek im Umfeld kann laut vergangenen gerichtlichen Entscheidungen keine Mietminderung durchgesetzt werden. Wurde Baumlärm zudem als zulässige Klausel im Mietvertrag festgelegt, kann auch dann keine Miete gemindert werden.

## Wie viel Mietminderung kann ich bei Schäden, Schimmel und Feuchtigkeit durchsetzen?
Schäden wie Schimmel in der Wohnung sind nicht nur störend. Sie können auch **gesundheitsschädlich** sein. Der Grund für das Auftreten dieser Mängel liegen nicht immer nur bei dem Mieter. Oft sind auch minderwertige **Verarbeitung der Fenster, Wände und Co.** entscheidend — worauf der Mieter selbst kaum Einfluss hat. In so einem Fall sollte man den Vermieter unbedingt **zur Beseitigung der Mängel auffordern** und dazu eine ordentliche Frist setzen. Innerhalb dieser Frist kann die Mietminderung durchgesetzt werden. Sollten die Mängel daraufhin nicht beseitigt sein, kann die Minderung der Miete weitergeführt werden.
Aus der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wann und wie viel Mietminderung bei Schäden gerechtfertigt ist:
| Mietminderung in Prozent | Sachverhalt | Gerichtliches Urteil |
| --- | --- | --- |
| 100 Prozent | Massive Gefährdung der Gesundheit durch Schimmelpilzsporen | AG Berlin (GE 2007, 1387) |
| 100 Prozent | Vermeidung von Schimmelbildung ist nur durch übermäßiges Lüften möglich | AG München (IMR 2010, 519) |
| 100 Prozent | Rattenbefall und dauerhafte Feuchtigkeit in den Wänden | AG Potsdam (WuM 1995, 534) |
| 100 Prozent | Starke Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte in Folge von Feuchtigkeitsschäden | AG Schönefeld (Az 109 C 256/07) |
| 80 Prozent | Starke Feuchtigkeit und Schimmelbefall in Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer | LG Berlin (GE 1991, 625) |
| 75 Prozent | Schimmelbefall in allen Zimmern bei Erstbezug einer Neubauwohnung | LG Köln (Az 9 S 25/00) |
| 60 Prozent | Feuchtigkeit samt sichtbarer Schäden in der Mietwohnung | AG Bad Vilbel (Az 3 b C 52/96) |
| 50 Prozent | Schimmelbefall im Wohnzimmer | LG Hamburg (ZMR 2008, 456) |
| 50 Prozent | Einschränkung der Nutzung durch Feuchtigkeit in Wänden | LG Berlin (GE 1991, 573) |
| 50 Prozent | Feuchtigkeitsentwicklung durch undichte Fenster | AG Leverkusen (WuM 1981, U9) |
| 50 Prozent | Tropfende Decke samt durchnässter Teppichboden | AG Leverkusen (WuM 1980, 163) |
| 40 Prozent | Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit in der Mietwohnung | LG Saarbrücken (WuM 1982, 187) |
| 30 Prozent | Schimmelbildung in Bad und Schlafzimmer | AG Siegburg (ZMR 2005, 543) |
| 25 Prozent | Feuchtigkeit an Fensterfront und Teilen der Decke | VG Berlin (GE 84, 183) |
| 25 Prozent | Leichte Schimmelbildung und Feuchtigkeit in der Küche | VG Berlin (GE 83, 767) |
| 25 Prozent | Feuchtigkeitsschäden bei Thermotapete | LG Aachen (WuM 1991, 89) |
| 25 Prozent | Starker Schimmelbefall einer Mietwohnung | LG Hamburg (Az 307 S 39/09) |
| 20 Prozent | Schimmelpilzbefall und Feuchtigkeit in der Mietwohnung | LG Osnabrück (WuM 1989, 370) |
| 20 Prozent | Undichte Fenster samt Feuchtigkeit und schwarzer Färbung der Küchenwände | LG Hannover (ZMR 1979, 47) |
| 20 Prozent | Starke Feuchtigkeit in der Wohnung | AG Köln (WuM 1974, 241) |
| 20 Prozent | Schäden durch Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer | AG Köln (WuM 1974, 241) |
| 20 Prozent | Schimmelbildung an Außenwänden von Küche und Wohnzimmer wegen defekter Fenster | AG Köln (211 C 446/13) |
| 20 Prozent | Schäden am Laminat durch Feuchtigkeit | AG Schöneberg (Az 109 C 256/07) |
| 15 Prozent | Schimmelbefall der Bodenleisten im Schlafzimmer | LG Berlin (Az 65 S 524/13) |
| 10 Prozent | Schäden durch Feuchtigkeit im Schlafzimmer | LG Osnabrück (Az 1 S 523/82) |
| 10 Prozent | Wasserflecken (Größe: 70x80 cm) durch Feuchtigkeit im Badezimmer | LG München (Az 14 S 1387/83) |
| 10 Prozent | Feuchtigkeit in der Wohnung | KG Erfurt (RAnB 1993,9) |
| 10 Prozent | Schäden durch Feuchtigkeit im Wohnzimmer | AG Ravensburg (WuM 1976,9) |
| 10 Prozent | Wasserfleck (Größe: 70x80 cm) mit Schäden des Anstrichs und Wasserrändern durch Feuchtigkeit | AG Lahnstein (WuM 1977, 227) |
| 10 Prozent | Feuchtigkeit in der Küche | AG Hannover (Az 415 C 1021/82) |
| 10 Prozent | Feuchtigkeit im Keller | AG Bad Bramstedt (WuM 1990, 71) |
| 10 Prozent | Schimmelbildung im Bad | AG Schönefeld (Az 109 C 256/07) |
| 10 Prozent | Schimmelbildung nach Modernisierung von Fenstern | AG Gotha (Az 2 C 116/02) |
| 8 Prozent | Durchnässte Zimmerdecke | LG Hamburg (Az 11 S 86/71) |
| 2,95 - 5 Prozent | Wasserflecken an der Küchendecke durch Feuchtigkeit | LG München (Az 31 S 17040/84) |
| 5 Prozent | Behinderte Sicht durch Isolierglasscheiben durch Beschlag | AG Kassel (WuM 1993, 607) |
| 5 Prozent | Feuchtigkeit im Kellerraum | AG Düren (WuM 1983, 30) |
Bei feuchtem Keller in einem Altbau kann gemäß eines vergangenen gerichtlichen Urteils (AG Ansbach, AZ 2 C 2268/11) keine Mietminderung durchgesetzt werden. War dem Vermieter zudem bei Vertragsabschluss bekannt, dass Mängel wie Schimmel oder Feuchtigkeit im Mietobjekt vorhanden sind, ist keine Minderung der Miete möglich.

## Muss ich Beweise für eine rechtmäßige Mietminderung vorlegen?
Der Mieter muss vor allem bei Mängeln **klare Beweise vorlegen**, bevor eine Minderung der Miete rechtmäßig durchgesetzt werden kann. Neben dem Dokumentieren der Schäden durch Fotos kann auch ein Gutachten durch Sachverständige eingeholt werden. Der Vermieter selbst muss hingegen beweisen, dass die Mängel nicht aus dessen Verantwortung heraus stammen, die Beeinträchtigung geringer ist als angegeben oder der Mieter vor Vertragsschluss bereits Kenntnis über mögliche Beschädigungen hatte.

### **Recht auf Gutachter**
Der Vermieter ist im Rahmen eines streitigen gerichtlichen Verfahrens berechtigt, ein **Sachverständigen-Gutachten** zum Nachweis seiner mangelnden Eintrittspflicht einzuholen. Sollte das Gerichtsverfahren zugunsten des Vermieters ausgehen, ist dieser berechtigt, die für das Sachverständigen-Gutachten entstandenen Kosten dem Mieter gegenüber geltend zu machen (Siehe: LG Hamburg WuM 1983, 290). Anderenfalls muss der Vermieter diese Kosten selbst tragen.

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## Häufige Fragen zum Thema „Mietminderungstabelle“
Wie kann ich eine Mietminderung durchsetzen?
Der Vermieter muss über den Mangel in der Mietwohnung unverzüglich informiert werden. So gibt man diesem die Möglichkeit, die Probleme umgehend zu beheben. Ignoriert der Vermieter die Angabe der Mängel, steht dem Mieter die Mietminderung zu. Sie beginnt dann ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter offiziell über die Probleme informiert wurde.
Wie lange kann ich eine Mietminderung durchsetzen?
Die Dauer der Mietminderung kann maximal der gesetzten Frist entsprechen, in der die Mängel beseitigt werden sollen. Diese beträgt vor allem bei Schimmel in der Regel vier Wochen. Ist der Schaden bis dahin nicht behoben, kann die Minderung der Miete fortgeführt werden. Sind die Mängel dann nur teilweise behoben, muss die Minderung dementsprechend angepasst werden. Bei vollständiger Behebung aller Probleme muss die Mietminderung beendet werden.
Kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden?
Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Minderung der Miete auch rückwirkend möglich. Hat der Mieter sechs Monate lang die volle Miete trotz bestehender Mängel gezahlt, verliert er den Anspruch auf rückwirkende Minderung, kann sie jedoch zukünftig geltend machen. Zahlt der Mieter ganze 14 Monate die volle Miete, ist sein Minderungsrecht erloschen. Nimmt der Vermieter die Mietminderung über einen längeren Zeitraum wortlos hin, erlischt auch dessen Anspruch auf einen Widerspruch.
Kann der Vermieter mir wegen Mietminderung kündigen?
Mindert der Mieter den Mietzins in unangemessener Höhe, sodass dieser zwei Monatsmieten entspricht, handelt es sich um einen ausreichenden Mietrückstand. Der Vermieter kann dann eine fristlose Kündigung aussprechen.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte