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Mietminderungstabelle: Dann können Sie die Miete mindern!

  • Herrschen in einem Mietobjekt Mängel oder Probleme mit Lärm muss der Vermieter Sorge tragen
  • Bei Ignorieren der Probleme oder unzureichender Lösung kann der Mieter die Miete mindern
  • Durch bekannte Sachverhalte in der Mietminderungstabelle können Mieter die Minderung der Miete rechtfertigen
  • Unsere Anwälte beraten Sie gerne bei bestehenden Probleme mit dem Vermieter
Aktualisiert am 08.06.23

Kann ich gemäß einer Mietminderungstabelle die Miete bei Mängeln mindern?

Im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter leistet letzterer gemäß § 536 BGB eine Garantiehaftung. Herrscht im Mietobjekt also nach Überlassung ein Mangel wie Schimmel oder gibt es Lärmquellen von denen der Mieter vorab nichts wusste, muss zunächst der Vermieter dafür Sorge tragen - ganz egal, ob dieser für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. Zunächst sollte der Vermieter also schnellstmöglich informiert werden. Zudem gibt man ihm die Möglichkeit, die Probleme innerhalb einer bestimmten Frist zu lösen.

Das bedeutet zum Beispiel die Entfernung eines möglichen Schimmelbefalls oder der Beendigung der Ruhestörung durch laute Nachbarn mittels Abmahnung. Ignoriert der Vermieter diese Probleme oder behebt sie nur teilweise, kann der Mieter eine Minderung der Miete durchsetzen. Der Prozentsatz ist dabei abhängig vom Sachverhalt. In der unten stehenden Mietminderungstabelle können Sie die Werte samt Problematik und bestehendem gerichtliche Urteil finden und so eine mögliche eigene Mietminderung rechtfertigen.

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Wie viel Mietminderung kann ich bei Lärm und Ruhestörung durchsetzen?

Lärm in der unmittelbaren Nachbarschaft kann ziemlich stressig sein. Doch manchmal scheitern alle Versuche diesen Lärm zu unterbinden. Oder es ist grundsätzlich nicht möglich einzugreifen, wie bei Baustellen in der Nähe der Mietwohnung. Jedoch kann man den Vermieter bei der Problemlösung einbeziehen und die Miete entsprechend der Situation sogar mindern.

Innerhalb der gesetzlichen Ruhezeiten von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens gilt die Zimmerlautstärke als akzeptabel. In manchen Miethäusern gibt es zudem eine weitere Ruhezeit zwischen 13 und 15 Uhr. Tagsüber sollte die Lautstärke nicht über 40 Dezibel liegen. Nachts dürfen 30 Dezibel nicht überschritten werden.

Sind die Nachbarn das Problem, sollte zunächst eine gemeinsame Lösung gefunden werden. Endet der Lärm dadurch nicht, sollten Sie durch ein Lärmprotokoll über mehrere Tage und Wochen den Nachweis erbringen und diesen an den Vermieter weitergeben. Die Chancen auf Erfolg sind noch höher, wenn auch andere Nachbarn Ihrem Beispiel folgen. Erst wenn der Vermieter über die Lärmbelästigung informiert wurde, kann auch die Miete gemindert werden.

In der folgenden Tabelle können Sie überblicken, wann und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt sein kann:

Mietminderung in Prozent Sachverhalt Gerichtliches Urteil
50 Prozent Lärmbelästigung durch Musik vom Nachbarn AG Braunschwein (WuM 1990, 147)
50 Prozent Laute Musik während der Nachtruhe AG Brandenburg (WuM 1990, 147)
50 Prozent Lärmbelästigung durch Gastronomie während der Nachtruhe AG Berlin (MM 1995, 28)
37 Prozent Starke Lärmbelästigung durch Gastronomie bis nach Mitternacht AG Rheine (WuM 1985, 260)
35 Prozent Starke Lärmbelästigung durch Nachbarn AG Chemnitz (WuM 1996, 68)
30 Prozent Lärmbelästigung durch Ausbau des Dachstuhls AG Osnabrück (WuM 1996, 754)
30 Prozent Lärmbelästigung durch Diskothek während der Nachtruhe (Lautstärke > 86 Dezibel) AG Köln (WuM 1978, 173)
25 Prozent Starke Lärmbelästigung durch Bau in einem Neubaugebiet AG Darmstadt (WuM 1984, 245)
20 Prozent Lärmbelästigung durch häufigere Feiern von Mitmietern LG Dortmund (DWW 1988, 283)
20 Prozent Lärmbelästigung durch Live-Musik AG Köln (WuM 1990, 291)
7 - 20 Prozent Lärmbelästigung durch Waschsalon im selben Gebäude AG Köln (WuM 1983, 126)
20 Prozent Mangelnder Schallschutz AG Gelsenkirchen (WuM 1978, 66)
20 Prozent Lärmbelästigung durch eine Tanzschule in der Nachtruhe AG Köln (WuM 1988, 56)
20 Prozent Klavierspiel des Nachbarn mit Dauer von zwei Stunden am Tag AG Düsseldorf (DWW 1988, 357)
20 Prozent Belästigung durch Lärm und/oder Geruch durch Imbissbude in der Nähe AG Braunschweig (WuM 1981, U16)
20 Prozent Starke Verschmutzung und Lärm durch Touristen über längere Zeit Bundesgerichtshof (Az VIII ZR 155/11)
17 Prozent Lärmbelästigung durch einen Müllschlucker LG Dresden (WuM 1971, 96)
15 - 20 Prozent Lärmbelästigung durch einen Kindergarten AG Hamburg (WuM 1975, 209)
10 - 15 Prozent Lärmbelästigung durch Bauarbeiten an der Straße LG Siegen (WuM 1990, 17)
15 Prozent Lärmbelästigung durch Musik aus Gastronomie (max. sechsmal im Monat bis ca. 3:00 Uhr nachts) AG Bonn (WuM 1990, 497)
15 Prozent Lärmbelästigung durch Garagentor (bei Überschreitung der DIN 4190) LG Hamburg (Az 333 S 65/08
10 Prozent Lärmbelästigung durch Baustelle in der Nachbarschaft LG Köln (WuM 2004, 234)
10 Prozent Lärmbelästigung durch Flugverkehr (bei schlechter Isolierung der Fenster) LG Kiel (WuM 1979, 128)
10 Prozent Lärmbelästigung durch Garagentor  LG Berlin (MM 1986, Nr. 7 S. 38)
10 Prozent Lärmbelästigung durch Entsorgung von Flaschen im Glascontainer am Abend LG Berlin (GE 1985, 427)
10 Prozent Lärmbelästigung durch Fahrstuhl AG Wiesbaden (WuM 2006, 219)
10 Prozent Lärmbelästigung durch Kinder nach 20 Uhr AG Neuß (WuM 1988, 264)
10 Prozent Lärmbelästigung durch Kinderarztpraxis im selben Gebäude AG Bad Schwartau (WuM 1976, 259)
8 Prozent Verkehrslärm nach Öffnung einer Sackgasse AG Berlin (Az 3 C 262/05)
7,5 Prozent Lärmbelästigung durch hohes Verkehrsaufkommen (bei schlechter Isolierung der Fenster) AG Berlin (Az 4 C 116/10)

Achtung!

Bei Bauarbeiten auf dem Grundstück des Nachbarn, sowie Lärmbelästigung durch eine bereits bei Vertragsabschluss bekannte Diskothek im Umfeld kann laut vergangenen gerichtlichen Entscheidungen keine Mietminderung durchgesetzt werden. Wurde Baumlärm zudem als zulässige Klausel im Mietvertrag festgelegt, kann auch dann keine Miete gemindert werden.

Wie viel Mietminderung kann ich bei Schäden, Schimmel und Feuchtigkeit durchsetzen?

Schäden wie Schimmel in der Wohnung sind nicht nur störend. Sie können auch gesundheitsschädlich sein. Der Grund für das Auftreten dieser Mängel liegen nicht immer nur bei dem Mieter. Oft sind auch minderwertige Verarbeitung der Fenster, Wände und Co. entscheidend — worauf der Mieter selbst kaum Einfluss hat. In so einem Fall sollte man den Vermieter unbedingt zur Beseitigung der Mängel auffordern und dazu eine ordentliche Frist setzen. Innerhalb dieser Frist kann die Mietminderung durchgesetzt werden. Sollten die Mängel daraufhin nicht beseitigt sein, kann die Minderung der Miete weitergeführt werden.

Aus der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wann und wie viel Mietminderung bei Schäden gerechtfertigt ist:

Mietminderung in Prozent Sachverhalt Gerichtliches Urteil
100 Prozent Massive Gefährdung der Gesundheit durch Schimmelpilzsporen AG Berlin (GE 2007, 1387)
100 Prozent Vermeidung von Schimmelbildung ist nur durch übermäßiges Lüften möglich AG München (IMR 2010, 519)
100 Prozent Rattenbefall und dauerhafte Feuchtigkeit in den Wänden AG Potsdam (WuM 1995, 534)
100 Prozent Starke Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte in Folge von Feuchtigkeitsschäden AG Schönefeld (Az 109 C 256/07)
80 Prozent Starke Feuchtigkeit und Schimmelbefall in Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer LG Berlin (GE 1991, 625)
75 Prozent Schimmelbefall in allen Zimmern bei Erstbezug einer Neubauwohnung LG Köln (Az 9 S 25/00)
60 Prozent Feuchtigkeit samt sichtbarer Schäden in der Mietwohnung AG Bad Vilbel (Az 3 b C 52/96)
50 Prozent Schimmelbefall im Wohnzimmer LG Hamburg (ZMR 2008, 456)
50 Prozent Einschränkung der Nutzung durch Feuchtigkeit in Wänden LG Berlin (GE 1991, 573)
50 Prozent Feuchtigkeitsentwicklung durch undichte Fenster AG Leverkusen (WuM 1981, U9)
50 Prozent Tropfende Decke samt durchnässter Teppichboden AG Leverkusen (WuM 1980, 163)
40 Prozent Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit in der Mietwohnung LG Saarbrücken (WuM 1982, 187)
30 Prozent Schimmelbildung in Bad und Schlafzimmer AG Siegburg (ZMR 2005, 543)
25 Prozent Feuchtigkeit an Fensterfront und Teilen der Decke VG Berlin (GE 84, 183)
25 Prozent Leichte Schimmelbildung und Feuchtigkeit in der Küche VG Berlin (GE 83, 767)
25 Prozent Feuchtigkeitsschäden bei Thermotapete LG Aachen (WuM 1991, 89)
25 Prozent Starker Schimmelbefall einer Mietwohnung LG Hamburg (Az 307 S 39/09)
20 Prozent Schimmelpilzbefall und Feuchtigkeit in der Mietwohnung LG Osnabrück (WuM 1989, 370)
20 Prozent Undichte Fenster samt Feuchtigkeit und schwarzer Färbung der Küchenwände LG Hannover (ZMR 1979, 47)
20 Prozent Starke Feuchtigkeit in der Wohnung AG Köln (WuM 1974, 241)
20 Prozent Schäden durch Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer AG Köln (WuM 1974, 241)
20 Prozent Schimmelbildung an Außenwänden von Küche und Wohnzimmer wegen defekter Fenster AG Köln (211 C 446/13)
20 Prozent Schäden am Laminat durch Feuchtigkeit AG Schöneberg (Az 109 C 256/07)
15 Prozent Schimmelbefall der Bodenleisten im Schlafzimmer LG Berlin (Az 65 S 524/13)
10 Prozent Schäden durch Feuchtigkeit im Schlafzimmer LG Osnabrück (Az 1 S 523/82)
10 Prozent Wasserflecken (Größe: 70x80 cm) durch Feuchtigkeit im Badezimmer LG München (Az 14 S 1387/83)
10 Prozent Feuchtigkeit in der Wohnung KG Erfurt (RAnB 1993,9)
10 Prozent Schäden durch Feuchtigkeit im Wohnzimmer AG Ravensburg (WuM 1976,9)
10 Prozent Wasserfleck (Größe: 70x80 cm) mit Schäden des Anstrichs und Wasserrändern durch Feuchtigkeit AG Lahnstein (WuM 1977, 227)
10 Prozent Feuchtigkeit in der Küche AG Hannover (Az 415 C 1021/82)
10 Prozent Feuchtigkeit im Keller AG Bad Bramstedt (WuM 1990, 71)
10 Prozent Schimmelbildung im Bad AG Schönefeld (Az 109 C 256/07)
10 Prozent Schimmelbildung nach Modernisierung von Fenstern AG Gotha (Az 2 C 116/02)
8 Prozent Durchnässte Zimmerdecke  LG Hamburg (Az 11 S 86/71)
2,95 - 5 Prozent Wasserflecken an der Küchendecke durch Feuchtigkeit LG München (Az 31 S 17040/84)
5 Prozent Behinderte Sicht durch Isolierglasscheiben durch Beschlag AG Kassel (WuM 1993, 607)
5 Prozent Feuchtigkeit im Kellerraum AG Düren (WuM 1983, 30)

Bei feuchtem Keller in einem Altbau kann gemäß eines vergangenen gerichtlichen Urteils (AG Ansbach, AZ 2 C 2268/11) keine Mietminderung durchgesetzt werden. War dem Vermieter zudem bei Vertragsabschluss bekannt, dass Mängel wie Schimmel oder Feuchtigkeit im Mietobjekt vorhanden sind, ist keine Minderung der Miete möglich.

Muss ich Beweise für eine rechtmäßige Mietminderung vorlegen?

Der Mieter muss vor allem bei Mängeln klare Beweise vorlegen, bevor eine Minderung der Miete rechtmäßig durchgesetzt werden kann. Neben dem Dokumentieren der Schäden durch Fotos kann auch ein Gutachten durch Sachverständige eingeholt werden. Der Vermieter selbst muss hingegen beweisen, dass die Mängel nicht aus dessen Verantwortung heraus stammen, die Beeinträchtigung geringer ist als angegeben oder der Mieter vor Vertragsschluss bereits Kenntnis über mögliche Beschädigungen hatte.

Recht auf Gutachter

Der Vermieter ist im Rahmen eines streitigen gerichtlichen Verfahrens berechtigt, ein Sachverständigen-Gutachten zum Nachweis seiner mangelnden Eintrittspflicht einzuholen. Sollte das Gerichtsverfahren zugunsten des Vermieters ausgehen, ist dieser berechtigt, die für das Sachverständigen-Gutachten entstandenen Kosten dem Mieter gegenüber geltend zu machen (Siehe: LG Hamburg WuM 1983, 290). Anderenfalls muss der Vermieter diese Kosten selbst tragen.

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Häufige Fragen zum Thema „Mietminderungstabelle“

Wie kann ich eine Mietminderung durchsetzen?

Der Vermieter muss über den Mangel in der Mietwohnung unverzüglich informiert werden. So gibt man diesem die Möglichkeit, die Probleme umgehend zu beheben. Ignoriert der Vermieter die Angabe der Mängel, steht dem Mieter die Mietminderung zu. Sie beginnt dann ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter offiziell über die Probleme informiert wurde.

Wie lange kann ich eine Mietminderung durchsetzen?

Die Dauer der Mietminderung kann maximal der gesetzten Frist entsprechen, in der die Mängel beseitigt werden sollen. Diese beträgt vor allem bei Schimmel in der Regel vier Wochen. Ist der Schaden bis dahin nicht behoben, kann die Minderung der Miete fortgeführt werden. Sind die Mängel dann nur teilweise behoben, muss die Minderung dementsprechend angepasst werden. Bei vollständiger Behebung aller Probleme muss die Mietminderung beendet werden.

Kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden?

Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Minderung der Miete auch rückwirkend möglich. Hat der Mieter sechs Monate lang die volle Miete trotz bestehender Mängel gezahlt, verliert er den Anspruch auf rückwirkende Minderung, kann sie jedoch zukünftig geltend machen. Zahlt der Mieter ganze 14 Monate die volle Miete, ist sein Minderungsrecht erloschen. Nimmt der Vermieter die Mietminderung über einen längeren Zeitraum wortlos hin, erlischt auch dessen Anspruch auf einen Widerspruch.

Kann der Vermieter mir wegen Mietminderung kündigen?

Mindert der Mieter den Mietzins in unangemessener Höhe, sodass dieser zwei Monatsmieten entspricht, handelt es sich um einen ausreichenden Mietrückstand. Der Vermieter kann dann eine fristlose Kündigung aussprechen.