Abmahnung Mieter – Das sind legitime Gründe

  • Vermieter:innen dürfen Mieter:innen bei legitimen Gründen abmahnen.
  • Eine Abmahnung ist in den meisten Fällen die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung.
  • Nach Erhalt einer Abmahnung sollten Sie offen mit Vermieter:innen und anderen Mieter:innen ins Gespräch gehen, um das Problem zu lösen.

Abmahnung Mieter: So riskieren Sie einen Brief

Flattert Mieter:innen eine Abmahnung ins Haus, hat das erst einmal keine direkten Konsequenzen. Ein Abmahnungsschreiben besagt nur, dass Ihre Vermieter:innen ein gewisses Verhalten Ihrerseits kritisieren und nicht bereit sind, weiterhin zu dulden. Erst wenn Sie keinen Kontakt aufnehmen, um den Konflikt zu lösen oder das entsprechende Verhalten nicht ändern bzw. einstellen, kann Ihnen im Anschluss die fristlose Kündigung drohen.

Jedoch ist nicht jede Abmahnung gerechtfertigt, weshalb es immer wichtig ist, in den offenen Dialog zu gehen. Nicht selten werden Vermieter:innen auf bestimmte Nachlässigkeiten oder Umstände von anderen Mieter:innen hingewiesen, die Ihnen nicht wohlgesonnen sind. Anständige Vermieter:innen kommunizieren Probleme jedoch in der Regel direkt mit dem Mieter oder der Mieterin, bevor eine Abmahnung formuliert und verschickt wird.

Eine Abmahnung hat eine Warnfunktion
Einer Abmahnung geht meist ein persönliches Gespräch voraus
Eine Abmahnung kann zu einer fristlosen Kündigung führen

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung

Grundsätzlich haben beide Parteien eines Mietverhältnisses das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Möchten Vermieter:innen Mieter:innen außerordentlich kündigen, ist nach § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dafür stets eine vorausgegangene Abmahnung notwendig. Dies gilt für alle Kündigungsgründe bis auf den Zahlungsverzug. Bleiben Mieter:innen die Miete für mehr als zwei Monate schuldig, darf auch ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung schriftlich ergehen.

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Das sind legitime Gründe für eine Abmahnung

Vermieter:innen dürfen Sie abmahnen, sobald Sie gegen eine Regel verstoßen haben, welche im Mietvertrag oder der Hausordnung aufgelistet ist. Ebenso kann eine Abmahnung legitim sein, wenn sich andere Mieter:innen durch ein bestimmtes Verhalten Ihrerseits gestört fühlen.

#1: Missachtung der Hausordnung

Die Hausordnung regelt das Miteinander innerhalb eines Mietshauses. In dieser wird festgehalten, welche Regeln in den gemeinsam genutzten Bereichen gelten. Zudem wird ggf. ein Plan zum Putzen des Treppenhauses aufgestellt. Verstoßen hier Mieter:innen gegen bestimmte Regeln, kann das eine Abmahnung zur Folge haben.

  • Lärmbelästigung – Ruhezeiten werden nicht berücksichtigt
  • Reinigung – Gemeinschaftsaufgaben werden vernachlässigt
  • Nutzung der Außenanlagen – Gegen Regeln in Gemeinschaftsbereichen wird verstoßen

#2: Tierhaltung

Vermieter:innen schließen im Mietvertrag gerne die Haltung von Tieren aus, um pauschal Beschädigungen im Mietobjekt zu vermeiden. Das ist nicht zulässig, jedoch wird es immer wieder versucht. Denn Mieter:innen dürfen in jedem Fall Kleintiere halten. Vögel, Hamster und in der Regel auch Katzen können also nicht verboten werden. Die Haltung von Hunden kann in Einzelfällen konkret ausgeschlossen werden. Damit eine Abmahnung wegen Tierhaltung rechtens ist, muss der Hund sehr lautes oder gefährdendes Verhalten zeigen.

#3: Zahlungsverzug

Bezahlen Mieter:innen ihre Miete gar nicht, nicht pünktlich oder nicht vollständig, ist eine Abmahnung legitim. Passiert dies mehrere Male in Folge und übersteigt der geschuldete Betrag eine Monatsmiete, dürfen Vermieter:innen sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. In diesem Ausnahmefall bedarf es nicht einmal einer Abmahnung.

Das muss eine korrekte Abmahnung enthalten

  • Das Wort „Abmahnung“muss darin zu finden sein
  • Das vorgeworfene Fehlverhalten muss genau beschrieben sein
  • Die genaue Pflichtverletzung muss genannt werden
  • Eine Frist muss Ihnen gesetzt werden
  • Die Konsequenzen bei Ignorieren der Abmahnung müssen genannt werden

So können Mieter:innen gegen eine Abmahnung vorgehen

Haben Sie eine Abmahnung erhalten, können Sie dagegen schriftlich Einspruch einlegen. Hierbei beschreiben Sie Ihren Vermieter:innen, weshalb die Abmahnung ungerechtfertigt ist. Jedoch hat vor Gericht weder die Abmahnung noch das Darlegen Ihrer Gegenposition große Bedeutung.

Sollte eine Unterlassungs- oder Räumungsklage gegen Sie eingereicht worden sein, welche Sie zwingt, das monierte Verhalten einzustellen oder aus der Wohnung auszuziehen, muss der Fall ggf. vor Gericht geklärt werden. Sammeln Sie also Beweise, welche Ihr Verhalten darlegen bzw. die Anschuldigungen widerlegen.

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Häufige Fragen zu Abmahnung Mieter

Eine Abmahnung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Landet der Fall vor Gericht, sollten Vermieter:innen jedoch nachweisen können, dass sie tatsächlich abgemahnt haben. Wichtig ist, dass im Falle einer Abmahnung alle Mieter:innen der Wohnung informiert werden – nicht nur die „störende“ Person.

Vermieten Sie Ihre Wohnung an Dritte weiter, ohne Vermieter:innen darüber zu informieren, können Sie deswegen abgemahnt werden. Jedoch rechtfertigt dieses Verhalten sogar eine fristlose Kündigung. Sie sollten also in jedem Fall nachfragen, bevor Sie Ihre Wohnung weitergeben.

Besonders strenge oder zimperliche Vermieter:innen schicken vielleicht auch bei einer Lappalie bereits eine Abmahnung raus. Haben Sie einmal vergessen, das Treppenhaus zu reinigen, dann werden Sie in der Regel nicht abgemahnt. Aufmerksame Nachbar:innen könnten dies jedoch melden. Daraufhin kann es passieren, dass Sie von Vermieter:innen mündlich auf Ihre Pflichten hingewiesen werden.