Grundsteuerhebesatz – Bedeutung, Höhe & Reform

  • Die Anwendung des Grundsteuerhebesatzes ist die dritte Stufe zur Berechnung der Grundsteuer.
  • Der Hebesatz kann jährlich von den Kommunen neu festgelegt werden – bis zu 1.050 %.
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Was ist der Grund­steuerhebe­satz?

Der Hebesatz ist einer von drei Bestandteilen zur Ermittlung der Grundsteuer. Die Anwendung des Hebesatzes auf den Grundsteuermessbetrag kommt dabei in der dritten und letzten Stufe der Berechnung zum Einsatz. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. Somit berechnet sich die Grundsteuer (mit dem reformierten Ansatz, der ab 2025 gelten wird) mit folgender Formel:

Jede Kommune legt den Hebesatz für ihr Gebiet individuell fest und kann diesen jährlich anpassen. Je nach Art der Grundsteuer gibt es unterschiedliche Hebesätze:

  • Grundsteuer A für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.
  • Grundsteuer B für alle bebauten und unbebauten Grundstücke, die nicht der Land- oder Forstwirtschaft angehören.
  • Grundsteuer C darf von Gemeinden ab 2025 für baureife Grundstücke erhoben werden. Sie kann deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer B.

Die Hebesätze für die Grundsteuern A und B müssen verpflichtend festgelegt werden, die Erhebung eines Hebesatzes für die Grundsteuer C liegt hingegen im Ermessen der Kommunen.

Wie hoch ist der Grund­steuerhebe­satz?

Die Höhe der Grundsteuerhebesätze kann von Gemeinde zu Gemeinde variieren und reicht dabei von 0 bis 1.050 %. 2021 lag der Grundsteuerhebesatz in den deutschen Kommunen für die Grundsteuer B durchschnittlich bei 544 %. Bei einem Hebesatz von 450 % wird der Steuermessbetrag mit dem Faktor 4,5 multipliziert und ergibt damit die zu zahlende Grundsteuer.

Stand Februar 2021 sahen die Hebesätze in ausgewählten deutschen Städten folgendermaßen aus:

Stadt Hebesatz (Grundsteuer B in %)
Berlin 810
Schwerin 695
Dresden 635
Hannover 600
Potsdam 545
Hamburg 540
München 535
Frankfurt am Mai 500
Kiel 500
Magdeburg

495

Jena 495
Düsseldorf 440
Quelle: Grundsteuerranking 2021, Haus & Grund Deutschland

Welche Aus­wirkungen hat die Grund­steuer­reform auf den Grund­steuerhebe­satz?

Die 2019 in Kraft getretene Grundsteuerreform hat primär Auswirkungen auf die erste Stufe der Grundsteuerberechnung, also auf die Neubewertung von Grundstücken. Das Bundesverfassungsgericht hatte das geltende System zur Grundsteuererfassung 2018 für verfassungswidrig erklärt. Das lag vor allem an veralteten Einheitswerten, die zu gravierenden Wertverzerrungen bei Immobilien geführt hatten.

Mit der Reform soll daher in erster Linie der Einheitswert durch eine wertorientierte Bewertung ersetzt werden. Um zu verhindern, dass es zu einer erheblichen Mehrbelastung für Immobilienbesitzer:innen kommt, können die Gemeinden mit einer Anpassung des Hebesatzes entgegenwirken. Damit soll ein weitgehend ähnliches Grundsteuerniveau wie zuvor erhalten bleiben.

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Bis spätestens Ende Oktober 2022 müssen alle Grundstücks- oder Immobilieneigentümer:innen eine Steuererklärung für ihre Immobilien abgeben. Hintergrund ist eine Neubewertung im Zuge der Grundsteuerreform, deren Regelungen ab 2025 gelten. Das bedeutet leider viel bürokratischen Aufwand dieses Jahr.

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Häu­fige Fragen zum Thema Grund­steuerhebe­satz

Wie entwickeln sich die Grundsteuerhebesätze?

Die Grundsteuer ist eine der größten Einnahmequellen der Kommunen und Gemeinden – bis zu 15 Milliarden Euro jährlich. Den Gemeinden ist selbst überlassen, wie hoch sie den Hebesatz ansetzen: Ein höherer Hebesatz bedeutet höhere Einnahmen, können aber gleichzeitig auch abschreckend auf Investoren oder Gewerbe wirken.

Im Zuge der Corona-Pandemie ab 2020 sahen viele Gemeinden in der Grundsteuer eine Möglichkeit, die leeren Kassen wieder aufzufüllen. So stiegen die Hebesätze besonders in den Jahren 2021 und 2022 stärker an, nachdem der durchschnittliche Hebesatz etwa von 2018 auf 2019 um lediglich zwei Prozentpunkte angestiegen war, wie eine Analyse der Beratungsfirma Ernst & Young zeigt.

In den Jahren unterlagen die Hebesätze stärkeren Dynamiken: Zwischen 2005 und 2010 wurden diese im Schnitt um insgesamt elf Prozentpunkte angehoben. Zwischen den Jahren 2010 bis 2016 stieg der durchschnittliche Hebesatz pro Jahr um mindestens fünf und 2011 erneut um elf Prozentpunkte an.

Wie funktioniert eine Hebesatzänderung?

Kommunen können sich jährlich für eine Anpassung des Hebesatzes der Grundsteuer entschließen. Dafür muss die Gemeinde bis zum 30. Juni des laufenden Jahres einen entsprechenden Beschluss fassen. Der neue geänderte Hebesatz gilt dann rückwirkend ab 1. Januar des entsprechenden Jahres. Möchte eine Kommune also für 2022 ihren Grundsteuerhebesatz anpassen, muss der Beschluss bis zum 30. Juni 2022 gefasst sein und gilt dann entsprechend ab dem 1. Januar 2022.

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Wer muss 2022 eine Grundsteuererklärung einreichen?

Aufgrund der Reform der Grundsteuer findet ab 2022 zunächst eine Neubewertung von bis zu 36 Millionen Immobilien in ganz Deutschland statt. Vor diesem Hintergrund sind alle Eigentümer:innen von Grundstücken und Immobilien verpflichtet, eine Grundsteuererklärung („Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“) abzugeben. Diese muss zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 abgegeben werden.