Einheitswert Grundsteuer – Das bringt die Reform

  • Der Einheitswert dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer & zeigt den Wert eines Grundstücks an.
  • Da der Wert veraltet ist, wird dieser 2025 vom Grundsteuerwert abgelöst – die Vorbereitungen dafür laufen ab 2022.
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Welche Rolle spielt der Einheits­wert bei der Grund­steuer?

Der Einheitswert ist eine von drei Größen, die bei der Berechnung der Grundsteuer eine Rolle spielen – jedenfalls bis zum Jahr 2025. Der Einheitswert hat nämlich ausgedient und wird ab 2025 vom sogenannten „Grundsteuerwert“ abgelöst. Die Vorbereitungen dafür laufen ab 2022 an und bestehen in erster Linie in einer Neubewertung von Immobilien und Grundstücken.

Bis 2025 setzt sich die Grundsteuer aber noch aus folgenden Faktoren zusammen:

  • Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert),
  • Steuermesszahl und
  • Grundsteuerhebesatz der Gemeinde.

Die Grundsteuer, die Gemeinden vierteljährlich auf unbebaute und bebaute Grundstücke erheben, berechnet sich demzufolge in einem dreistufigen Verfahren. Daran wird sich auch mit der Grundsteuerreform nichts ändern, sondern in erster Linie soll die Bewertung von Grundstücken auf den neuesten Stand gebracht werden.

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Warum wird der Einheits­wert bei Berech­nung der Grund­steuer nicht mehr verwen­det?

Der Einheitswert wird für jedes Grundstück von den Finanzämtern festgelegt. In die Bewertung fließen u. a. die Grundstücksart und das Baualter der Immobilie ein. Diese Einheitswerte sollten, so jedenfalls gesetzlich vorgegeben, alle sechs Jahre aktualisiert werden. Hier driften allerdings Gesetz und Realität weit auseinander: In Ostdeutschland wurden die Einheitswerte das einzige – und letzte – Mal 1935 festgestellt, in Westdeutschland 1964.

Da die Einheitswerte also vollkommen veraltet sind, hat das zu erheblichen Wertverzerrungen in den vergangenen Jahrzehnten geführt. Wertentwicklungen wurden nicht korrekt abgebildet und gleichartige Grundstücke und Gebäude in der Folge oft unterschiedlich bewertet. Infolgedessen erklärte das Bundesverfassungsgericht dieses System zur Grundsteuererfassung für verfassungswidrig (Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Spätestens 2025 soll der Einheitswert also Geschichte sein.

Was folgt 2025 auf den Einheits­wert?

Die Vorbereitung für die Abschaffung des Einheitswertes ab 2025 laufen bereits im Jahr 2022 an. Grundbesitzer:innen müssen ab Juli 2022 eine Erklärung abgeben, auf deren Basis das Finanzamt dann erstmals den neuen Bewertungsmaßstab, den Grundsteuerwert, anwenden wird. Der Stichtag für die neue Bewertung der Immobilien ist dabei der 1. Januar 2022 und soll alle sieben Jahre aktualisiert werden.

Das neue System wird etwas detaillierter und damit auch aufwendiger. Es soll aber dazu dienen, individuelle Grundstücke genauer zu bewerten. Hierfür wird es einerseits neue Berechnungsverfahren und andererseits ein erweitertes Kriterienspektrum geben. So spielen bei der Bewertung nach wie vor Art und Alter des Gebäudes und die Grundstücksart eine Rolle, neu hinzukommen insbesondere eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete sowie ein aktualisierter Bodenrichtwert.

Die Grundsteuer wird zukünftig im reformierten System bundesweit über ein wertabhängiges Modell berechnet. Nur einige Länder, wie Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Bayern, werden davon abweichen und ein vereinfachtes Berechnungsverfahren anwenden.

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So verein­fachen Sie Ihre Grund­steuer­erklärung

Bevor die neue Grundsteuerberechnung 2025 zum Tragen kommt, müssen Grundstücksbesitzer:innen ab 2022 Informationen an ihr zuständiges Finanzamt übermitteln. Auf Basis dieser Informationen wird der Grundsteuerwert berechnet, der den alten Einheitswert ablösen wird.

Somit steht fest: Wenn Sie ein Grundstück oder Immobilien besitzen, kommt einiges an Aufwand auf Sie zu. Wir haben daher etwas entwickelt, was Ihnen hier Arbeit abnehmen wird: Zusammen mit den Expert:innen der Kanzlei HSB Steuerberater haben wir ein digitales Tool entwickelt, welches Sie kostengünstig und effizient bei der Erstellung Ihrer Grundsteuer unterstützt. Unsere LAMA-Software unterstützt Sie dabei, die notwendigen Informationen und sogar Dokumente zu beschaffen. Am Ende können Sie Ihre Grundsteuererklärung online abgeben.

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Wie funktio­niert die Grund­steuer über LAMA?

Rund 35 Millionen Immobilien und Grundstücke müssen im Zuge der Grundsteuerreform und der Abschaffung des Einheitswerts neu bewertet werden: ein Mammutprojekt für Grundstücksbesitzer:innen, Finanzämter und Steuerbüros.

Wir nehmen Ihnen hier mit unserem neuen Tool LAMA die Arbeit ab. So funktioniert der Prozess:

Häufige Fragen zum Einheits­wert Grund­steuer

Der Einheitswertbescheid des Finanzamts ist kein Steuerbescheid, sondern gibt Auskunft über den Einheitswert. Er gibt Eigentümer:innen wie Ihnen einen Hinweis darauf, wie die Grundsteuer oder die Grunderwerbsteuer zustande kommen. Doch da das Bundesverfassungsgericht die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte, gehört auch der Einheitswertbescheid bald der Vergangenheit an.

Auf die Hauptfeststellung 2022 hin – also die Neubewertung von Grundstücken zum 1. Januar 2022 – erhalten Grundbesitzer:innen einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt. Darin wird Ihnen der Grundsteuerwert – der Wert Ihres Grundstücks – sowie die Steuermesszahl und der Steuermessbetrag mitgeteilt. Diese Feststellungen kann man auch anfechten, wenn dort Fehler unterlaufen sind. Dies ist kostenlos, allerdings mit etwas Aufwand verbunden.

Der Einheitswert für Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie wird durch Bescheid vom Finanzamt festgestellt. Der Einheitswertbescheid enthält Feststellungen über den Wert, die Art und die Zurechnung Ihres Grundstücks.

Einheitswertfeststellungen unterteilen sich in folgende Bereiche:

  1. Hauptfeststellung: Diese erfolgte in Ostdeutschland das letzte Mal 1935 und in Westdeutschland 1964.
  2. Nachfeststellung: Dies gilt für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten (z. B. anlässlich der Gründung von Wohnungseigentum oder Teilung von Grundstücken) und für solche, bei denen erstmals die Steuer erhoben wird.
  3. Fortschreibung erfassen die Änderungen zwischen zwei Hauptfeststellungen.
    1. Wertfortschreibung: Bei Wertänderung des Grundstücks etwa durch Baumaßnahmen oder Änderung der Fläche
    2. Artfortschreibung: Bei Änderung der Nutzungsart
    3. Zurechnungsfortschreibung: Bei Wechsel des/der Eigentümer:in
  4. Aufhebung: Bei Wegfall einer wirtschaftlichen Einheit

Für die Berechnung des Einheitswerts gibt es unterschiedliche Verfahren, je nachdem, um welche Art des Grundstücks bzw. Immobilie es sich handelt. So gilt bei unbebauten Grundstücken die Formel: Einheitswert = Quadratmeter des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935).

Darüber hinaus gibt es das Ertragswertverfahren, welches für Ein-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke gilt, sowie das Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke sowie bei Teileigentum.

So berechnet sich das Ertragswertverfahren: Die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935), die Mieter:innen für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätten, multipliziert mit einem Vervielfältiger. (Zuschläge und Abschläge erhöhen bzw. mindern den Einheitswert.)

So berechnet sich das Sachwertverfahren: Hierfür werden die einzelnen Werte des Bodens, der/s Gebäude/s und der Außenanlagen addiert. Zur Berechnung des Werts von Gebäuden wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) multipliziert.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte das bestehende System zur Grundsteuererfassung 2018 für verfassungswidrig, was den Anstoß für eine umfassende Reform gab. Grundlegend ändert sich dabei in erster Linie die erste von drei Stufen der Grundsteuererfassung und der Einheitswert wird abgeschafft. Dieser wird durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt, der eine genauere Bewertung von Immobilien und Grundstücken garantieren soll. Die folgenden zwei Stufen, also die Berechnung des Steuermessbetrags und Anwendung des Hebesatzes, bleiben mit kleineren Änderungen weitestgehend erhalten.