Bei der Indexmiete wird die Höhe der Miete an die Veränderungen der Lebenshaltungskosten in Deutschland gekoppelt, sie folgt also im Prinzip der Inflationsrate. Die Grundlage für die Berechnung dafür ist der Verbraucherpreis-Index (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Konkret funktioniert die Indexmiete nach folgendem Prinzip: Vermieter:innen nehmen den entsprechend neuen Index, dividieren ihn durch den alten und multiplizieren den Beitrag mit 100. Vom Ergebnis zieht man 100 ab und erhält so die prozentuale Erhöhung der Miete. Um den Geldbetrag zu erhalten, teilt man erneut durch 100 und multipliziert das Ergebnis mit der Höhe der Kaltmiete.
Doch auch wenn die Höhe der Inflationsrate monatlich variiert, darf die Miete nicht monatlich erhöht werden. In den meisten Verträgen sind bestimmte Schwellenwerte vereinbart. Auch hier gilt: die Miete muss mindestens für ein Jahr unverändert bleiben. Auch findet keine automatische Anpassung der Miete statt, sondern die Erhöhungs- oder Änderungserklärung muss in schriftlicher Form erfolgen. In dem Schreiben müssen sowohl die Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben sein. Die Erhöhung wird ab dem übernächsten Monat nach Eingang der Erklärung wirksam, eine rückwirkende Erhöhung ist nicht möglich.
Bei einer Staffelmiete im Mietvertrag erhöht sich die monatliche Miete in festgelegten Zeiträumen um einen festgelegten Betrag. Eine solche Vereinbarung ist aber nur dann wirksam, wenn diese vier Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich erfolgen und muss sowohl von Vermieter- als auch Mieterseite unterschreiben werden.
- In der Vereinbarung muss der tatsächliche Euro-Betrag, um den sich die Miete erhöht. Eine prozentuale Angabe ist unwirksam, wie z.B. “Die Miete erhöht sich jedes Jahr um 2,5%.” Gleiches gilt für Klauseln, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angeben.
- Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Sieht der Vertrag kürzere Staffeln vor als ein Jahr, sind diese unwirksam.
- Es muss mindestens eine Staffel vereinbart sein.
Bei Staffelmieten gilt die Kappungsgrenze nicht.
Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist möglich, allerdings ist diese nur wirksam, wenn Sie vorab schriftlich informiert wurden. Außerdem müssen die maßgeblichen Kosten für die Mieterhöhung im Schreiben berechnet und erläutert werden.
Welche Modernisierungsmaßnahmen für eine Mieterhöhung infrage kommen, ist gesetzlich geregelt. Dabei handelt es sich um:
- Energetische Modernisierungsmaßnahmen
- Maßnahmen, durch die der Energieverbrauch nachhaltig reduziert wird
- Maßnahmen, durch die der Gebrauchs- und Wohnwert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten begründen keine Mieterhöhung.
