Miet­erhöhung abwehren – das können Sie tun

  • Die Miete darf frühestens nach 15 Monaten steigen.  
  • Vermieter:innen können die Mieterhöhung erst nach einem Jahr verlangen und müssen Mieter:innen eine Überlegungszeit einräumen.
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Wann ist eine Miet­erhöhung zulässig?

Nicht jede Mieterhöhung ist eine zulässige Forderung seitens des oder der Vermieter:in. Mieter:innen sind nur dann zur Zustimmung verpflichtet, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung erfüllt sind. Welche das sind, hängt davon ab, auf welche Anspruchsgrundlage Ihr:e Vermieter:in die Mieterhöhung stützt.

Grundsätzlich gelten aber in Bezug auf Mieterhöhungen folgende Einschränkungen:

Jahressperrfrist: Mieterhöhung erst nach 15 Monaten seit Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung

Vermieter:innen dürfen die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst nach 15 Monaten seit dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung verlangen. Diese Vorschrift soll Mieter:innen vor zu häufigen Mieterhöhungen schützen und die Miethöhe zumindest für diesen Zeitraum für den Mieter voraussehbar machen.

Das Schreiben für die Mieterhöhung darf erst nach einem Jahr seit Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung bei dem Mieter eingehen (Jahressperrfrist). In dem Schreiben muss dem/der Mieter:in eine Überlegungszeit bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen.

Das heißt, je nachdem, wann das Schreiben einging, haben Sie also mindestens zwei und höchstens drei Monate Überlegungszeit, in der Sie die Mieterhöhung prüfen können und ggf. darauf reagieren sollten.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Vermieter:innen dürfen eine Anhebung der Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter für Ihre Wohnung ist, ergibt sich in Großstädten, wie zum Beispiel Berlin, München, Hamburg, Köln oder Düsseldorf, aus dem Mietspiegel. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde und Interessenvertretern der Vermieter:innen und Mieter:innen gemeinsam erstellt wurde. Mietspiegel werden im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst.

Um die ortsübliche Vergleichsmiete für die eigene Wohnung über einen Mietspiegel zu ermitteln, sind neben der Lage noch gesetzlich festgelegte wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale einzubeziehen. Darunter fallen die Ausstattung der Wohnung, der Zustand des Gebäudes und der Wohnwert des Umfelds – also ob die Lage besonders ruhig (wohnwerterhöhend) oder besonders lärmbelastet (wohnwertmindernd) ist. All diese Merkmale führen zu Zu- und Abschlägen von der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen zusammengenommen die ortsübliche Vergleichsmiete für die eigene Wohnung dar.

Kappungsgrenze

Diese besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % steigen darf. Dies soll verhindern, dass die Mietsteigerung einer einzelnen Wohnung ein zu starkes Ausmaß annimmt. Legt

Selbst wenn also die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung um mehr als 20 % gestiegen ist, darf die Miete innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nur um bis zu 20 % erhöht werden. In manchen Städten darf die Miete innerhalb von 3 Jahren sogar nur um bis zu 15 % steigen, und zwar in jenen Städten, die besonders von gestiegenen Wohnungsmieten betroffen sind, wie z.B. Berlin.

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Wie viel Miet­erhöhung ist erlaubt?

Die maximale Mieterhöhung unter Einhaltung der zeitlich Vorgaben von 15 Monaten ist in erster Linie die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahre darf Ihre Miete nicht um mehr als 20 % steigen. In manchen Städten sind es sogar 15 %.

So können Sie eine Miet­erhöhung abwehren

Wenn Ihr:e Vermieter:in eine Mieterhöhung von Ihnen verlangt, so muss eine Begründung enthalten sein, weshalb die Miete auf den verlangten Betrag erhöht wird. Ohne eine Begründung ist die Mieterhöhung unwirksam.  

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Häu­fige Fragen zur Abwehr von Mieterhöhungen

Was gilt für die Index­miete?

Bei der Indexmiete wird die Höhe der Miete an die Veränderungen der Lebenshaltungskosten in Deutschland gekoppelt, sie folgt also im Prinzip der Inflationsrate. Die Grundlage für die Berechnung dafür ist der Verbraucherpreis-Index (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Konkret funktioniert die Indexmiete nach folgendem Prinzip: Vermieter:innen nehmen den entsprechend neuen Index, dividieren ihn durch den alten und multiplizieren den Beitrag mit 100. Vom Ergebnis zieht man 100 ab und erhält so die prozentuale Erhöhung der Miete. Um den Geldbetrag zu erhalten, teilt man erneut durch 100 und multipliziert das Ergebnis mit der Höhe der Kaltmiete.

Doch auch wenn die Höhe der Inflationsrate monatlich variiert, darf die Miete nicht monatlich erhöht werden. In den meisten Verträgen sind bestimmte Schwellenwerte vereinbart. Auch hier gilt: die Miete muss mindestens für ein Jahr unverändert bleiben. Auch findet keine automatische Anpassung der Miete statt, sondern die Erhöhungs- oder Änderungserklärung muss in schriftlicher Form erfolgen. In dem Schreiben müssen sowohl die Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben sein. Die Erhöhung wird ab dem übernächsten Monat nach Eingang der Erklärung wirksam, eine rückwirkende Erhöhung ist nicht möglich.

Was gilt für die Staffel­miete?

Bei einer Staffelmiete im Mietvertrag erhöht sich die monatliche Miete in festgelegten Zeiträumen um einen festgelegten Betrag. Eine solche Vereinbarung ist aber nur dann wirksam, wenn diese vier Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich erfolgen und muss sowohl von Vermieter- als auch Mieterseite unterschreiben werden.
  • In der Vereinbarung muss der tatsächliche Euro-Betrag, um den sich die Miete erhöht. Eine prozentuale Angabe ist unwirksam, wie z.B. “Die Miete erhöht sich jedes Jahr um 2,5%.” Gleiches gilt für Klauseln, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angeben.
  • Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Sieht der Vertrag kürzere Staffeln vor als ein Jahr, sind diese unwirksam.
  • Es muss mindestens eine Staffel vereinbart sein.

Bei Staffelmieten gilt die Kappungsgrenze nicht.

Ist eine Mieter­höhung aufgrund von Moder­nisierung möglich?

Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist möglich, allerdings ist diese nur wirksam, wenn Sie vorab schriftlich informiert wurden. Außerdem müssen die maßgeblichen Kosten für die Mieterhöhung im Schreiben berechnet und erläutert werden.

Welche Modernisierungsmaßnahmen für eine Mieterhöhung infrage kommen, ist gesetzlich geregelt. Dabei handelt es sich um:

  • Energetische Modernisierungsmaßnahmen
  • Maßnahmen, durch die der Energieverbrauch nachhaltig reduziert wird
  • Maßnahmen, durch die der Gebrauchs- und Wohnwert der Mietsache nachhaltig erhöht wird

Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten begründen keine Mieterhöhung.