Vorfälligkeitsentschädigung: Zahlen Sie keinen Cent zu viel

Deutsche Banken und Sparkassen lassen sich die vorzeitige Tilgung eines Immobiliendarlehens meist teuer und oft zu Unrecht bezahlen. Die „Vorfälligkeitsentschädigung“ (kurz VFE) ist daher ein Reizwort für Darlehensnehmer, die ihr Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen möchten. Denn meist verlangt das Kreditinstitut dafür so viel Geld, dass sich die Ablösung des Darlehens vor dem vereinbarten Vertragsende nicht lohnt. Richtig schlimm wird es, wenn die Immobilie verkauft werden muss und man deshalb zur Beendigung des Darlehensvertrages gezwungen ist. Doch ganz gleich, ob man eine Vorfälligkeitsentschädigung schon bezahlt hat oder ob man vor der Entscheidung steht, das Darlehen trotz der hohen „Strafzahlung“ vorzeitig abzulösen, gibt es für viele Darlehensnehmer eine Reihe erfreulicher Optionen, die dabei helfen, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Hier zeigen wir Ihnen, wie Sie die Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder reduzieren können.

So vermeiden Sie mit dem Widerrufsjoker die Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie zwischen 2010 und heute einen Baukredit abgeschlossen haben und die Bank droht Ihnen mit der Zahlung eine hohen Vorfälligkeitsentschädigung, dann hilft Ihnen der sogenannte Widerrufjoker diese „Strafzahlung“ zu vermeiden. Denn eine falsche Widerrufsbelehrung in Ihrem Kreditvertrag ermöglicht jederzeit für laufende Verträge den Widerrufjoker zu ziehen – und das sogar im Nachhinein, wenn Sie bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank gezahlt haben. So können Sie zehntausende Euro sparen.

Unfassbar und doch wahr: Über 50% aller Widerrufsbelehrungen im Zeitraum zwischen 10. Juni 2010 und heute weisen inhaltliche oder gestalterische Fehler auf, die zum Widerruf eines Immobilienkredits berechtigen. Dadurch können Sie Ihren Vertrag rückabwicklen und die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

Beweggründe egal: Welche Gründe Sie auch immer besitzen Ihren Vertrag vorzeitig kündigen zu wollen – mit einem möglichen Widerruf stehen Sie immer besser da als ohne. Ob Sie zu den aktuellen Niedrigzinsen umschulden möchten, Ihr Haus verkaufen müssen oder wollen oder Ihr Darlehen einfach nur vorzeitig abbezahlen – wir prüfen für Sie kostenfrei, ob ein Widerruf möglich ist und wieviel Sie sparen können.

Vorfälligkeitsentschädigung
Rechenbeispiel für die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung

Die Widerrufsfrist beginnt nicht zu laufen

Grundsätzlich hat ein Immobiliendarlehensnehmer ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Kreditinstitute können aber aus Kulanz auch 30 Tage vertraglich einräumen. Dieser Widerrufszeitraum gilt aber nur bei einer ordnungsgemäßen Belehrung. Wurde der Darlehensnehmer aber fehlerhaft belehrt, erlischt sein Widerrufsrecht nicht und die Widerrufsfrist beginnt nicht „zu laufen“. Er kann also seinen Vertrag auch über die Frist von 14 bzw. 30 Tagen hinaus widerrufen. Dann ist der Vertrag so zu behandeln, als hätte er nie bestanden und müsste rückabgewickelt werden. Deshalb muss der Darlehensnehmer auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, weil aus einem nicht existierenden Vertrag auch keine Entschädigung gefordert werden kann. Hier fehlt schlicht Rechtsgrund.

Diese Fehler sind entscheidend

Die Widerrufsbelehrungen bzw. Widerrufsinformationen enthalten verschiedenste Fehler in Form und Inhalt. Besonders häufig ist der Beginn der Widerrufsfrist für den Darlehensnehmer nicht oder nicht deutlich genug bestimmbar.

Folgende Fehler sind typisch:

  • Notwendige Angaben für den Fristbeginn fehlen
  • Fehlender Hinweis auf Rechtsfolgen
  • Fehlender Hinweis auf verbundenes Geschäft
  • Ergänzende Formulierungen die verwirrend bzw. unverständlich sind
  • Ergänzende Fußnoten die Unklarheit schaffen
  • Keine Anpassung der Belehrung auf den Einzelfall

Lesen Sie zu den widerrufsrelevanten Fehlern mehr bei uns unter „Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Die typischen Fehler ab 2010 mit besten Widerrufschancen“.

So prüfen Sie auf mögliche Fehler

Eine Reihe glasklarer Verstöße und eine Auswahl typischer Fehler in den Widerrufsinformationen ausgewählter Kreditinstitute gegen das Gesetz haben wir für Sie hier in einer Liste mit den typischen Fehlern zusammen gestellt. Ist Ihr Vertrag oder Ihre Bank nicht dabei oder wollen Sie Ihren Vertrag direkt prüfen lassen? Die rechtssichere Bestimmung der widerrufsrelevanten Fehler in Ihrer Belehrung bzw. in der Widerrufsinformation finden unsere spezialisierten Anwaltsteams für Sie – kostenfrei. Nutzen Sie dafür unser Formular und lassen Sie Ihren Vertrag kostenfrei von uns prüfen.

Zum Formular: Kostenfreie Prüfung

Fehler gefunden – und nun?

Wenn wir widerrufsrelevante Fehler in Ihrem Vertrag gefunden haben, dann können Sie entweder selber Ihren Darlehensvertrag widerrufen oder uns einschalten. Erfahrungsgemäß weisen allerdings die meisten Kreditinstitute den Widerruf ihrer Kunden zunächst einmal pauschal zurück. Im Übrigen ist ein Kreditwiderruf für den Darlehensnehmer ohne anwaltliche Begleitung nicht risikolos. So muss z.B. immer für den Fall, dass das Kreditinstitut das Darlehen dann sofort fällig stellt, Vorsorge getroffen werden. Mit uns haben Sie beim Kreditwiderruf nicht nur hohe Erfolgsaussichten, sondern Sie gehen kein Risiko ein. 

Anschlussfinanzierung bei Umschuldung

Falls Sie vorhaben, Ihren Kredit auf aktuelle Niedrigzinsen umzuschulden, sollten Sie sich vor einem Widerruf auf jeden Fall um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Sie sollten demnach im Vorfeld Klarheit schaffen, zu welchen Konditionen Sie im Falle eines erfolgreichen Widerrufs neu finanzieren können. Wir empfehlen Ihnen, bei der kostenfreien Prüfung der Anschlussfinanzierung die Unterstützung durch einen professionellen Baufinanzierungsspezialisten in Anspruch zu nehmen. Im Rahmen unserer kostenfreien Ersteinschätzung empfehlen wir Ihnen auf Wunsch einen kompetenten Immobilienfinanzierungsmakler, der Ihre Ersparnismöglichkeit ermittelt und Ihre Neufinanzierung organisiert, wenn Sie darauf angewiesen sind.

Was sagt die Bank zum Widerruf?

Keine Bank freut sich, wenn sie für Fehler geradestehen und auf Zinsen verzichten oder diese zurückzahlen soll. Doch die allermeisten Kreditinstitute gehen damit professionell um und sind an einer wirtschaftlichen Lösung interessiert. Das heißt, ganz überwiegend schließen wir für unsere Mandanten Vergleiche (Kompromisse), weil die Mehrheit der Kreditinstitute dank meist eindeutiger Rechtsprechung den Gang vor die Gerichte vermeiden will. Der Vorteil solcher außergerichtlichen Vergleiche liegt vor allem in einer schnellen, unkomplizierten, stressfreien sowie kostengünstigen Lösung. Wer aber unbedingt das Maximum erreichen möchte, Zeit mitbringt und den Streit nicht scheut, der kann sich mit uns auch auf den Klageweg begeben. Das ist vor allem für rechtsschutzversicherte Mandanten von Interesse oder all diejenigen, die für eine Prozessfinanzierung offen sind. Um die kümmern wir uns.

Was bringt der Widerruf?

Nach einem erfolgreichen Widerruf muss die darlehensgebende Bank oder Sparkasse das Darlehen rückabwickeln. Der Darlehensnehmer kann dann von seinem Kreditinstitut neben der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung einen Zinssatz von 2,5% über dem Basiszins für alle geleisteten Zahlungen (Zins, Tilgung und Sondertilgung) verlangen. Dieser Zins steht ihm als Abschöpfung des Gewinns des Kreditinstitutes zu (Nutzungsersatz).

Vor­fälligkeits­entschädigung zurückfordern: bis zu 7 Jahre rückwirkend möglich

Wer eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung bereits gezahlt hat, der geht davon aus, dass dieses Geld verloren ist. Möglichst schnell vergessen und nicht daran erinnert werden, ist die Devise. Doch halt! Holen Sie noch einmal Ihre Unterlagen hervor und nehmen Sie Ihren Darlehensvertrag mit der dazugehörigen  Widerrufsbelehrung in die Hand.

Haben Sie Ihren Vertrag nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen und eine fehlerhafte Belehrung enthalten, können Sie diesen auch heute noch widerrufen und Ihre gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern.

Wurden Sie seinerzeit nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt – und die Wahrscheinlichkeit ist hoch – dann hat letztlich Ihr Kreditinstitut auch keinen Anspruch auf eine von Ihnen bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann Ihre Chance sein, die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückzubekommen – und das bis zu 7 Jahre rückwirkend.

Ein Beispiel aus der Praxis

Gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückgeholt: 23.700 Euro

Eine Familie musste durch den Jobwechsel des Vaters in ein anderes Bundesland umziehen. Daher wurde die Immobilie verkauft und der Kredit musste vorzeitig abgelöst werden. Die Bank verlangte für die verbleibende Restschuld von 186.000 Euro eine Vorfälligkeitsentschädigung von 26.900 Euro. Für die Familie eine Katastrophe. Wir stellten fest, dass die Widerrufsbelehrung der Bank fehlerhaft war und erklärten den Widerruf. Nach unseren Verhandlungen mit der Bank zahlte sie den Großteil der Vorfälligkeitsentschädigung zurück, sodass die Familie am Ende lediglich 3.200 Euro zahlen musste. Die Folge: 23.700 Euro gespart.

Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen: Kostenfreie Prüfung

Vor­fälligkeits­entschädigung abwehren

Wer sein Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte – weil er z.B. durch eine Erbschaft, Schenkung, einen Lottogewinn oder durch Ersparnisse über das Geld verfügt – oder z.B. durch Umzug oder Trennung bzw. Scheidung dazu gezwungen ist, der wird von seinem Kreditinstitut regelmäßig mit einer hohen Forderung konfrontiert. Die Berechnung ergibt sich aus mehreren Seiten endloser Zahlenreihen. Viele Immobilienbesitzer erschrecken, akzeptieren die Forderung der Bank schließlich als unausweichlich. Andere können nicht anders, weil sie wegen eines Wohnort- und Arbeitsplatzwechsels ihre Immobilie verkaufen müssen oder ihnen aber eine Trennung keine andere Wahl lässt.

Doch halt! Sie können u.U. die Forderung Ihres Kreditinstitutes abwehren. Holen Sie Ihre Unterlagen hervor und nehmen Sie Ihren Darlehensvertrag mit der dazugehörigen Widerrufsinformation in die Hand.

Denn auch hier gilt: Wurden Sie seinerzeit nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt – und die Wahrscheinlichkeit ist hoch – dann hat Ihr Kreditinstitut letztlich auch keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann Ihre Chance sein, die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung abzuwehren.

Sonderfall: Das Kreditinstitut kündigt das Darlehen

Kündigt das Kreditinstitut das Darlehen, dann ist der Darlehensnehmer nicht verpflichtet, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (BGH, Urt. v. 19.01.2016, Az. XI ZR 103/15) ausdrücklich klargestellt.

§ 497 Abs. 1 BGB (in der bis zum 10. Juni 2010 geltenden Fassung) enthält eine spezielle Regelung zur Schadensberechnung bei notleidenden Krediten, die vom Darlehensgeber infolge Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers vorzeitig gekündigt worden sind. Die Vorschrift schließt die Geltendmachung einer als Ersatz des Erfüllungsinteresses verlangten Vorfälligkeitsentschädigung aus. 

(Leitsatz der Entscheidung)

Haben Sie bereits nach einer Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, können Sie diese zurückverlangen. Bis zu 10 Jahre. 

Lesen Sie dazu unseren Beitrag dazu: „BGH-Urteil: Keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung des Kredites durch die Bank“.

Ein Beispiel aus der Praxis

Vorfälligkeitsentschädigung abgewehrt: 14.400 Euro gespart

Ein Darlehensnehmer hat für seine Baufinanzierung noch 5 Jahre bis zum Ablauf der Zinsbindung und möchte seinen Kredit vorzeitig ablösen, weil er durch den Verkauf eines Grundstücks Geld zur Verfügung hat. Die Restschuld beträgt noch 110.00 Euro bei 4,15 % Zinsen. Die Bank möchte aber das Darlehen nur gegen die Zahlung einer Vorfälligkeistentschädigung vorzeitig ablösen: 14.400 Euro sollen als "Entschädigung" für den Ausstieg bezahlt werden. Der Kunde lässt seinen Vertrag auf eine falsche Widerrufsbelehrung prüfen, ob er sich dadurch die Zahlung sparen kann, denn ansonsten würde sich der Ausstieg nicht lohnen und die teuren Zinsen müssten weiterbezahlt werden. Wir prüften den Darlehensvertrag und stellten fest, dass unser Mandant nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden war. Da die Fehler so offensichtlich waren und für die Bank wenig Verhandlungsspielraum blieb, gelang es uns nach kurzen Verhandlungen, die gesamte Vorfälligkeitsentschädigung von 14.400 Euro den geforderten für unseren Mandanten abzuwehren.

Vorfälligkeitsentschädigung abwehren: Kostenfreie Prüfung

Genaue Prüfung: Vor­fälligkeits­entschädigung reduzieren

Wer sein Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte oder dazu gezwungen ist, der wird von seinem Kreditinstitut regelmäßig mit einer hohen Forderung konfrontiert – der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Manchmal lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen einer fehlerhaften Widerrufsinformation in Gänze abwehren oder aber in einem Vergleich mit seinem Kreditinstitut reduzieren. Kommt der Widerruf des Darlehens – aus welchen Gründen auch immer – nicht zustande oder ist er nicht möglich, dann bleibt immer noch die Überprüfung der Höhe der geforderten Entschädigung.

Der Verbraucherzentrale Bundesverband und die Verbraucherzentralen haben dazu eine Erhebung gemacht und sind zu einem ernüchternden Ergebnis gekommen. Noch nie seien die Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch und überhöht gewesen. Bei ca. 40 % der untersuchten Fälle habe sich eine Differenz von mehr als 10 % zwischen den von den Kreditinstituten geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen gezeigt. Das sind im Jahr hunderte Millionen Euro. Sehe z.B. der Vertrag eine Regelung über Sondertilgungen vor, die bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten des Darlehensnehmers berücksichtigt werden muss, haben das die Kreditinstitute keineswegs immer getan. Nach Aussage der Verbraucherzentrale Hamburg haben Darlehensnehmer in extremen Fällen zwischen 5.000 bis 10.000 Euro zu viel gezahlt.

Erst kürzlich führte der Bundesgerichtshof im Januar 2016 aus, dass der Kreditgeber vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen muss.

Die von einem Kreditinstitut bei der Vergabe grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen an Verbraucher, bei denen den Darlehensnehmern Sondertilgungsrechte innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraums eingeräumt werden, verwendete vorformulierte Vertragsbestimmung "Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt." ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

(Urt. v. 19.01.2016, Az. XI ZR 388/14, Leitsatz)

Und das bedeutet: Vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrechte sind bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung auch dann abzuziehen, wenn sie nicht ausgeübt worden sind. Grund: Die Vorfälligkeitsentschädigung bezieht sich nur auf sichere Zinserwartungen der Bank.

Ein Beispiel aus der Praxis

Vorfälligkeitsentschädigung reduziert: 17.400 Euro gespart

Wir schlossen einen außergerichtlichen Vergleich für einen Darlehensvertrag aus 2012 bei einem Nominalzins von 3,93 % und einer Restschuld 198.200 Euro. Für eine vorfristige Beendigung des Darlehens im Jahr 2015 forderte die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung 23.400 Euro. Wir widerriefen das Darlehen wegen einer nicht ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung. Im Ergebnis unserer Verhandlungen erreichten wir dann eine Minderung der Vorfälligkeitsentschädigung auf 6.000 Euro – 17.400 Euro gespart.

Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren: Kostenfreie Prüfung

Zinsgünstig umschulden ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung

Wer möchte nicht sein Darlehen sofort umschulden, wenn er eine Baufinanzierung zu deutlich niedrigeren Zinsen bekommen kann. Auf die verbleibende Laufzeit gerechnet kann das eine Ersparnis im fünfstelligen Bereich bedeuten – Geld, das man für Haus und Garten oder aber für andere Dinge gut gebrauchen kann. Zusätzlich sichert man sich die aktuell niedrigen Zinsen um weitere 10 bis 20 Jahre – je nachdem welche Laufzeit man für seinen zukünftigen Kredit mit der Bank vereinbart.

Doch ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen bedeutet, von seinem Kreditinstitut mit einer hohen Forderung konfrontiert zu werden – einer Vorfälligkeitsentschädigung. Viele schrecken davor zurück und zahlen weiter ihre Raten für Zins und Tilgung. Doch halt! Sie können u.U. zinsgünstig umschulden ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Holen Sie Ihre Unterlagen hervor und nehmen Sie Ihren Darlehensvertrag mit der dazugehörigen Widerrufsbelehrung in die Hand.

Wurden Sie seinerzeit nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt – und die Wahrscheinlichkeit ist hoch – dann hat Ihr Kreditinstitut letztlich auch keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann Ihre Chance sein, die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung abzuwehren.

Ein Beispiel aus der Praxis

Umschuldung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung: 52.808 Euro gespart

Unser Mandant hatte bei seiner Bank im Jahr 2011 ein endfälliges Darlehen über 330.000 Euro aufgenommen. Vereinbart war, dass er bis zum Jahre 2021 Zinsen in Höhe von 4,15 % zahlt. Angesichts des derzeit niedrigen Zinsniveaus bat er 2014 seine Bank um eine Zinsminderung für die restlichen 7 Jahre Laufzeit des Darlehens. Die Bank wollte einer Umschuldung nur zustimmen, wenn der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt. Wir prüften den Darlehensvertrag und stellten fest, dass unser Mandant nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden war. Bei gleicher monatlicher Rate von 1.141 Euro und einem neuen Zinssatz von 1,8 % konnten wir in einem Vergleich mit der Bank für unseren Mandaten eine Zinsersparnis von 57.808 Euro durchsetzen.

Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung: Kostenfreie Prüfung

Special: Immobilienverkauf mit Ersatzkreditnehmer ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn man seine Immobilie verkauft, die noch mit einem Darlehen belastet ist, dann bietet es sich oft an, dem Käufer auch das Restdarlehen „mitzugeben“, wenn die Konditionen stimmen. Mit anderen Worten: Man offeriert seinem Kreditinstitut einen Ersatzkreditnehmer. In den letzten Jahren war das aufgrund des immer weiter fallenden Zinsniveaus für den Erwerber der Immobilie unattraktiv. Anders heute: Das Bauzinsniveau stagniert seit vielen Monaten auf einem historischen Tiefststand. Was so einfach und vernünftig klingt und rechtlich zulässig ist, wird aber selten praktiziert. Der Grund: Das Kreditinstitut will sich Geld nicht entgehen lassen – die Vorfälligkeitsentschädigung. Doch darf eine Bank oder Sparkasse einen Ersatzkreditnehmer ablehnen? Die Antwort ist nein, wenn der bisherige Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse hat, sich vom Vertrag zu lösen und er einen „zumutbaren“ Ersatzkreditnehmer anbietet. Das heißt, dieser muss mit einer gleich guten Bonität das Darlehen fortführen können.

Dann steht einem Kreditinstitut keine Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz zu, weil sie es unterlässt, Schaden dadurch abzuwenden, indem sie den Ersatzkreditnehmer akzeptiert. So sehen es auch die Gerichte, in einem von Gansel Rechtsanwälte gewonnenen Verfahren:

Eine kreditgebende Bank handelt treuwidrig, wenn sie ihren Kreditnehmer ohne jede Rücksicht auf dessen Belange an dessen Schadensersatzpflicht in Form des ihr entstandenen Zinsverlustes festhält, obgleich ihr der Kreditnehmer einen Ersatzkreditnehmer benannt hat, der bereit ist zum Vertragseintritt zu den mit dem bisherigen Kreditnehmer vereinbarten Bedingungen, das Darlehen zu demselben Zweck zu verwenden und gegen dessen Bonität keine Bedenken bestehen. Rechtsfolge des treuwidrigen Verhaltens ist im Zweifel ein Verlust des Anspruchs auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Für ein grundsätzliches Ablehnungsrecht der Bank besteht, wenn ihr ein Ersatzkreditnehmer angeboten wird, kein Raum. Vielmehr hat eine einzelfallbezogene Abwägung der beteiligten Interessen und Risiken stattzufinden.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Urt. v. 03.05.2013, Az. 19 U 227/12