Fogging – das schwarze Phänomen in der Mietwohnung

Was ist Fogging?

Unter Fogging (magic dust) versteht man plötzlich auftretende schwarze Flecken und rußähnliche, schwarzgraue und ölig schmierige Ablagerungen auf Tapeten, Fensterrahmen, Gardinen, Steckdosen, Lichtschaltern, Fliesen und/oder Einrichtungsgegenständen.
Dabei handelt es sich nicht um normale Verschmutzungen, die im Laufe der Zeit entstehen. Die Fogging-Ablagerungen zeigen sich überraschend innerhalb weniger Tagen oder Wochen. Dieses Phänomen tritt häufig in neu gebauten oder kurz vorher renovierten Wohnungen auf.

Entstehungsursachen für Fogging

So genannte SemiVolatile Organic Compounds  (SVOC), schwerflüchtige organische Verbindungen, spielen beim Fogging-Phänomen die entscheidende Rolle. Bei chemischen Analysen hat man unter anderen folgende Verbindungen identifiziert: langkettige Alkane, Fettalkohole, Fettsäuren, Fettsäureester, Phthalsäureester und sonstige Verbindungen. Ursachen für das Auftreten von Fogging sind der Einsatz von Produkten (Materialien) beim Bau bzw. der Renovierung der Wohnungen, die diese Verbindungen an die Raumluft abgeben. Deren Konzentration in der Raumluft ist im Winter (Heizung an und weniger Lüftung) besonders hoch. Dann werden sie an vorhandenen Staubpartikel in der Luft angelagert und diese setzen sich unter bestimmten Umständen an den Oberflächen ab. 
Ursächliche bzw. begünstigende Faktoren für Fogging sind: 

  • vorausgegangene Renovierungsarbeiten bzw. Neubau: In ca. 86 % der beobachteten "Fogging"-Fälle handelte es sich um renovierte Wohnungen bzw. um einen Neubau. Die Art der durchgeführten Arbeiten steht dabei hingegen in einem weniger deutlichen Zusammenhang: In 52 % der Fälle wurden Malerarbeiten vorgenommen, in 34 % Fußbodenarbeiten. 
  • kalte Außenwände mit Wärmebrücken, daher Vergrauungs-Effekt vorwiegend in den Wintermonaten
  • Dachschrägen als Prallwand für den mit der warmen Luft aufsteigenden Staub
  • Rußquellen in der Wohnung wie Zigarettenrauch oder Kerzen oder Rußeintrag durch die Außenluft 
  • Teppichböden mit Faserfreisetzung 
  • Eintrag von Außenluftstaub
  • Abrieb der Kohleelektroden von Staubsaugern
  • chemische Teppichreinigung mit der Ausbringung von Tensiden
  • Fußbodenwachse, Fußbodenöle 
  • Innenraumausstattung (Materialien, die zusätzlich Weichmacher abgeben, wie Laminat, PVC, Teppichboden, Paneele) 
  • Raumnutzung (Verwendung zusätzlicher Emissionsquellen für SVOC wie Öllämpchen und Kerzen, Lüftungsverhalten) 
  • Dauerflamme eines Gasboilers  
  • sonstige raumklimatische und Witterungseinflüsse wie Luftfeuchtigkeit, Elektrostatik der Luft.

Gesundheitsgefahr?

Über eine Gesundheitsgefahr durch die beim  Fogging-Effket nachgewiesenen schwerflüchtigen organischen Verbindungen liegen bislang keine gesicherten Ergebnisse vor.
Die quantifizierbaren Weichmacher- und Alkan-Konzentrationen  bewegen sich meist nicht in einer bedenklichen Konzentration.
Falls es bei Kleinkindern (bis zu 1 Jahr), die noch keinen Repair-Mechanismus aufweisen, allerdings zu Schwarzbelägen im Nasen- und Rachebereich kommt, kann diese Kontamination auch in gesundheitlicher Hinsicht nicht mehr hingenommen werden.
Aufgrund der den Flächen anhaftenden Staubpartikel ist jedoch immer eine unzumutbare hygienische und kosmetische Beeinträchtigung der Wohnatmosphäre gegeben, die schlimmstenfalls so weit gehen kann, dass Wohnungen, ohne völlige Sanierung, nicht mehr nutzbar sind.

Was können Sie gegen Fogging tun?

Die Beläge können Sie mit Reinigungsmitteln nur schwer entfernen (spülmittelhaltiges Wasser o.ä.). Ohne Beseitigung der Ursache nutzt das Abwaschen jedoch nichts.
Zu den Sanierungsmaßnahmen zählen:

  • viel lüften,
  • verstärkt heizen,
  • SVOC-Quellen entfernen (speziell weichmacherhaltige Baustoffe wie PVC-Böden, Paneele, Latexwandfarben etc.), 
  • Wärmebrücken, Risse im Mauerwerk und ähnliche Schwachstellen in der Wärmedämmung beseitigen,
  • keine Kerzen und Öllampen benutzen.

Fogging-Analyse

Verschiedene Labors bieten Wischproben-Sets an mit denen Sie selbst ohne Probleme eine oder mehrere Wischproben von betroffenen Wohnbereichen entnehmen können. Die Tupfer-Wischproben senden Sie dann zurück ans Labor zur Analyse. Nach der Analyse erhalten Sie einen Prüfbericht mit der Feststellung, ob es sich um einen Fogging-Schaden oder ein anderes Schadenereignis handelt. Auch von fogging-verdächtigen Materialien kann dem Labor eine Probe zur Analytik eingesandt werden. Die Proben werden mit der Wischprobe verglichen und einer Bewertung hinsichtlich der Emissionsquelle/n in der Wohnung erstellt.
Das Umweltbundesamt empfiehlt den von Fogging betroffenen Mietern, Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen können Sie auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.

Streitfall „Fogging“ und Beweislastverteilung

Bei einem Streit zwischen Vermieter und Mieter über den Fogging-Verursacher geht es meist darum, wer welche als fogging-aktiv getesteten Materialien in die Wohnung eingebracht hat.
Als Mieter müssen Sie solange keinen Beweis Ihrer „Unschuld“ erbringen, wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht ausgeräumt hat. Analog zur Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden hat sich zunächst einmal der Vermieter zu entlasten, d.h. er hat darzulegen, dass die Schäden nicht durch einen Baumangel verursacht sind.
Wenn sich die Ursache des Fogging nicht aufklären lässt, ist von einem Wohnungsmangel auszugehen, für den der Vermieter einstehen muss. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Verschmutzungen auf ein falsches Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Doch sollten Sie z.B. Farben, Tapeten, Einrichtungsgegenstände als handelsübliche Waren in Ihre Wohnung eingebracht haben, dann kann Ihnen schwerlich Fehlverhalten vorgeworfen werden, wenn Ihnen das Problem der Schwarzfärbung durch diese Produkte nicht bekannt war.
Letztlich kann geprüft werden, ob die Produkt-Haftung des Herstellers in Anspruch genommen werden kann. Gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Hersteller laufen häufig auf einen Vergleich aus oder enden in einer gütlichen Kulanzregelung. In diesen Fällen ist aber meist ein chemisches Gutachten eines hierfür akkreditierten Fachlaboratoriums erforderlich, um entsprechende Ansprüche bei den Herstellern oder vor Gericht durchzusetzen.

Gutachten

Aufgrund der im Regelfall gegensätzlichen Behauptungen von Vermieter und Mieter wird nicht selten ein gerichtlichen Beweissicherungsverfahren durchgeführt, in dem ein vom Gericht bestellter Sachverständiger die Schadensursache bestimmen soll. Kommt es zu einem Prozess, wird das Gutachten als Beweismittel verwertet. Sollte Ihr Vermieter mit einem Sachverständigen zu Ihnen in die Wohnung kommen, ziehen Sie möglichst einen unabhängigen Zeugen bei und notieren Sie, was der Gutachter äußert.

Ansprüche des Mieters bei Fogging

Unstrittig liegt durch die Schwarzfärbung in Wohnräumen ein Mangel der Mietsache und eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung vor. Denn eine Verschmutzung der Wohnung und u.U. auch der Möbel mindert den Gebrauchswert Ihrer Wohnung erheblich. Fällt die Ursache für Fogging in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters, können Sie als Mieter folgende Ansprüche geltend machen:

  • Klage auf Mängelbeseitigung, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Abmahnung nicht bereit ist, den Schaden zu beheben. 
  • Mietminderung bis zur Schadensbehebung. Die Gerichte haben bisher Minderungen von 15 bis 40 % als berechtigt angesehen.
  • Schadens- und Aufwendungsersatz, insbesondere Ersatz der Instandhaltungs- und Renovierungskosten. 
     

Die wichtigsten Urteile

Was ist Fogging?

Unter Fogging (magic dust) versteht man plötzlich auftretende schwarze Flecken und rußähnliche, schwarzgraue und ölig schmierige Ablagerungen auf Tapeten, Fensterrahmen, Gardinen, Steckdosen, Lichtschaltern, Fliesen und/oder Einrichtungsgegenständen.
Dabei handelt es sich nicht um normale Verschmutzungen, die im Laufe der Zeit entstehen. Die Fogging-Ablagerungen zeigen sich überraschend innerhalb weniger Tagen oder Wochen. Dieses Phänomen tritt häufig in neu gebauten oder kurz vorher renovierten Wohnungen auf.

Entstehungsursachen für Fogging

So genannte SemiVolatile Organic Compounds  (SVOC), schwerflüchtige organische Verbindungen, spielen beim Fogging-Phänomen die entscheidende Rolle. Bei chemischen Analysen hat man unter anderen folgende Verbindungen identifiziert: langkettige Alkane, Fettalkohole, Fettsäuren, Fettsäureester, Phthalsäureester und sonstige Verbindungen. Ursachen für das Auftreten von Fogging sind der Einsatz von Produkten (Materialien) beim Bau bzw. der Renovierung der Wohnungen, die diese Verbindungen an die Raumluft abgeben. Deren Konzentration in der Raumluft ist im Winter (Heizung an und weniger Lüftung) besonders hoch. Dann werden sie an vorhandenen Staubpartikel in der Luft angelagert und diese setzen sich unter bestimmten Umständen an den Oberflächen ab. 
Ursächliche bzw. begünstigende Faktoren für Fogging sind: 

  • vorausgegangene Renovierungsarbeiten bzw. Neubau: In ca. 86 % der beobachteten "Fogging"-Fälle handelte es sich um renovierte Wohnungen bzw. um einen Neubau. Die Art der durchgeführten Arbeiten steht dabei hingegen in einem weniger deutlichen Zusammenhang: In 52 % der Fälle wurden Malerarbeiten vorgenommen, in 34 % Fußbodenarbeiten. 
  • kalte Außenwände mit Wärmebrücken, daher Vergrauungs-Effekt vorwiegend in den Wintermonaten
  • Dachschrägen als Prallwand für den mit der warmen Luft aufsteigenden Staub
  • Rußquellen in der Wohnung wie Zigarettenrauch oder Kerzen oder Rußeintrag durch die Außenluft 
  • Teppichböden mit Faserfreisetzung 
  • Eintrag von Außenluftstaub
  • Abrieb der Kohleelektroden von Staubsaugern
  • chemische Teppichreinigung mit der Ausbringung von Tensiden
  • Fußbodenwachse, Fußbodenöle 
  • Innenraumausstattung (Materialien, die zusätzlich Weichmacher abgeben, wie Laminat, PVC, Teppichboden, Paneele) 
  • Raumnutzung (Verwendung zusätzlicher Emissionsquellen für SVOC wie Öllämpchen und Kerzen, Lüftungsverhalten) 
  • Dauerflamme eines Gasboilers  
  • sonstige raumklimatische und Witterungseinflüsse wie Luftfeuchtigkeit, Elektrostatik der Luft.

Gesundheitsgefahr?

Über eine Gesundheitsgefahr durch die beim  Fogging-Effket nachgewiesenen schwerflüchtigen organischen Verbindungen liegen bislang keine gesicherten Ergebnisse vor.
Die quantifizierbaren Weichmacher- und Alkan-Konzentrationen  bewegen sich meist nicht in einer bedenklichen Konzentration.
Falls es bei Kleinkindern (bis zu 1 Jahr), die noch keinen Repair-Mechanismus aufweisen, allerdings zu Schwarzbelägen im Nasen- und Rachebereich kommt, kann diese Kontamination auch in gesundheitlicher Hinsicht nicht mehr hingenommen werden.
Aufgrund der den Flächen anhaftenden Staubpartikel ist jedoch immer eine unzumutbare hygienische und kosmetische Beeinträchtigung der Wohnatmosphäre gegeben, die schlimmstenfalls so weit gehen kann, dass Wohnungen, ohne völlige Sanierung, nicht mehr nutzbar sind.

Was können Sie gegen Fogging tun?

Die Beläge können Sie mit Reinigungsmitteln nur schwer entfernen (spülmittelhaltiges Wasser o.ä.). Ohne Beseitigung der Ursache nutzt das Abwaschen jedoch nichts.
Zu den Sanierungsmaßnahmen zählen:

  • viel lüften,
  • verstärkt heizen,
  • SVOC-Quellen entfernen (speziell weichmacherhaltige Baustoffe wie PVC-Böden, Paneele, Latexwandfarben etc.), 
  • Wärmebrücken, Risse im Mauerwerk und ähnliche Schwachstellen in der Wärmedämmung beseitigen,
  • keine Kerzen und Öllampen benutzen.

Fogging-Analyse

Verschiedene Labors bieten Wischproben-Sets an mit denen Sie selbst ohne Probleme eine oder mehrere Wischproben von betroffenen Wohnbereichen entnehmen können. Die Tupfer-Wischproben senden Sie dann zurück ans Labor zur Analyse. Nach der Analyse erhalten Sie einen Prüfbericht mit der Feststellung, ob es sich um einen Fogging-Schaden oder ein anderes Schadenereignis handelt. Auch von fogging-verdächtigen Materialien kann dem Labor eine Probe zur Analytik eingesandt werden. Die Proben werden mit der Wischprobe verglichen und einer Bewertung hinsichtlich der Emissionsquelle/n in der Wohnung erstellt.
Das Umweltbundesamt empfiehlt den von Fogging betroffenen Mietern, Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen können Sie auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.

Streitfall „Fogging“ und Beweislastverteilung

Bei einem Streit zwischen Vermieter und Mieter über den Fogging-Verursacher geht es meist darum, wer welche als fogging-aktiv getesteten Materialien in die Wohnung eingebracht hat.
Als Mieter müssen Sie solange keinen Beweis Ihrer „Unschuld“ erbringen, wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht ausgeräumt hat. Analog zur Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden hat sich zunächst einmal der Vermieter zu entlasten, d.h. er hat darzulegen, dass die Schäden nicht durch einen Baumangel verursacht sind.
Wenn sich die Ursache des Fogging nicht aufklären lässt, ist von einem Wohnungsmangel auszugehen, für den der Vermieter einstehen muss. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Verschmutzungen auf ein falsches Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Doch sollten Sie z.B. Farben, Tapeten, Einrichtungsgegenstände als handelsübliche Waren in Ihre Wohnung eingebracht haben, dann kann Ihnen schwerlich Fehlverhalten vorgeworfen werden, wenn Ihnen das Problem der Schwarzfärbung durch diese Produkte nicht bekannt war.
Letztlich kann geprüft werden, ob die Produkt-Haftung des Herstellers in Anspruch genommen werden kann. Gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Hersteller laufen häufig auf einen Vergleich aus oder enden in einer gütlichen Kulanzregelung. In diesen Fällen ist aber meist ein chemisches Gutachten eines hierfür akkreditierten Fachlaboratoriums erforderlich, um entsprechende Ansprüche bei den Herstellern oder vor Gericht durchzusetzen.

Gutachten

Aufgrund der im Regelfall gegensätzlichen Behauptungen von Vermieter und Mieter wird nicht selten ein gerichtlichen Beweissicherungsverfahren durchgeführt, in dem ein vom Gericht bestellter Sachverständiger die Schadensursache bestimmen soll. Kommt es zu einem Prozess, wird das Gutachten als Beweismittel verwertet. Sollte Ihr Vermieter mit einem Sachverständigen zu Ihnen in die Wohnung kommen, ziehen Sie möglichst einen unabhängigen Zeugen bei und notieren Sie, was der Gutachter äußert.

Ansprüche des Mieters bei Fogging

Unstrittig liegt durch die Schwarzfärbung in Wohnräumen ein Mangel der Mietsache und eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung vor. Denn eine Verschmutzung der Wohnung und u.U. auch der Möbel mindert den Gebrauchswert Ihrer Wohnung erheblich. Fällt die Ursache für Fogging in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters, können Sie als Mieter folgende Ansprüche geltend machen:

  • Klage auf Mängelbeseitigung, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Abmahnung nicht bereit ist, den Schaden zu beheben. 
  • Mietminderung bis zur Schadensbehebung. Die Gerichte haben bisher Minderungen von 15 bis 40 % als berechtigt angesehen.
  • Schadens- und Aufwendungsersatz, insbesondere Ersatz der Instandhaltungs- und Renovierungskosten. 
     

Die wichtigsten Urteile