Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – So geht's!

Warum verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

In der Regel vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Zinssatz über einen längeren Zeitraum. Die Bank rechnet dann mit Einnahmen von Ihnen, mit denen sie weiter wirtschaften kann. Das ist die sogenannte geschützte Zinserwartung der Bank. Die geschützte Zinserwartung reicht bis zu dem Moment, zu dem Sie den Kredit frühestens ordentlich kündigen könnten. Das ist während der ersten Zinsbindungsphase entweder 10 Jahre und 6 Monate nach vollständiger Auszahlung des Darlehens möglich oder schon vorher zum Ende der Sollzinsbindung, falls diese kürzer sein sollte. Beispiel: 5 Jahre Zinsbindung = 5 Jahre geschützte Zinserwartung; 15 Jahre Zinsbindung = 10,5 Jahre ab Vollauszahlung geschützte Zinserwartung.

Wenn Sie das Darlehen nun also vorher zurückzahlen, entsteht der Bank für den verbleibenden Zeitraum der geschützten Zinserwartung ein Einnahmeausfall, den sie von Ihnen ersetzt haben möchte. Denn Sie hatten vertraglich zugesagt, wenigstens solange Zinsen zu bezahlen. Die Höhe dieser sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung hängt von einigen Faktoren ab – unter anderem der Höhe des Darlehens, dessen Zinssatz und der zeitlich verbleibenden geschützten Zinserwartung. Sie fällt nicht selten fünfstellig aus.

Möchten auch Sie erfahren, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Rückzahlung Ihres Kreditvertrags ausfallen würde? Nutzen Sie dafür unseren kostenfreien Online-Schnell-Rechner.

Welche Methoden zur Berechnung der Vor­fällig­keits­entschädigung können verwendet werden?

Grundsätzlich haben Banken verschiedene Möglichkeiten, um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Bestimmte Faktoren fließen in die Berechnung mit ein, da diese bestimmen, wie hoch der rechnerische Verlust des Kreditinstituts ausfällt. Beispielsweise:

• Höhe der Restschuld
• Restlaufzeit des Darlehens, längstens bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigung
• Höhe des vereinbarten Zinssatzes
• aktuelles Zinsniveau

Zwei Methoden haben sich bei Kreditinstituten etabliert, um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durchzuführen: die sogenannte Aktiv-Aktiv- und die Aktiv-Passiv-Methode. Beide Methoden sind nach der aktuellen Rechtsprechung zulässig.

Aktiv-Passiv-Methode

Bei dieser Methode werden – vereinfacht gesagt – zwei Zahlungsströme miteinander verrechnet. Zunächst wird ermittelt, welche Zinseinnahmen die Bank innerhalb der verbleibenden berechtigten Zinserwartung aus dem Kredit noch gehabt hätte. Davon wird abgezogen, was die Bank unter Verwendung des bei ihr unverhofft vorhandenen Geldes am Kapitalmarkt erwirtschaften könnte, wenn sie das Geld dort „passiv“ in zeitlich vergleichbarer Weise wieder sicher anlegen würde.

Zusätzlich werden das entfallene Risiko durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens und die ersparten Verwaltungskosten von der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen. Weil die Vorfälligkeitsentschädigung bei dieser Methode wesentlich davon abhängt, was die Bank alternativ („passiv“) am Kapitalmarkt erwirtschaften könnte, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung (a) umso höher aus, je niedriger das Zinsniveau am Kapitalmarkt bei der Rückzahlung im Verhältnis zum Vertragszins ist und (b) je länger die Bank bei der vorzeitigen Rückzahlung noch mit Einnahmen aus dem Vertag rechnen durfte. Wird der Vertrag relativ schnell vorzeitig zurückgezahlt, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung auch entsprechend hoch aus.

In einem Urteil aus dem Jahr 2004 wurde entschieden, welche Referenzzinssätze bei der Aktiv-Passiv-Methode zur Berechnung herangezogen werden dürfen. Eine Kundin klagte gegen die Verwendung der PEX-Rendite, dem Zinssatz eines Indizes, der lediglich synthetische Hypothekenpfandbriefe verwendet. Der BGH entschied, dass nur tatsächlich am Markt erzielte Renditen auf Hypothekenpfandbriefe als geeigneter Maßstab bei der Aktiv-Passiv-Methode verwendet werden dürfen.

Aktiv-Aktiv-Methode

Auch diese weniger häufig verwendete Methode basiert darauf, dass die Bank mit der Vorfälligkeitsentschädigung einen Verlust ausgleichen möchte. Jedoch geht man bei der Berechnung davon aus, dass die zurückgezahlte Darlehenssumme nicht "passiv" am Kapitalmarkt angelegt werden, sondern "aktiv" für einen neuen Kreditvertrag mit einem anderen Kunden verwendet wird. Die Höhe der Entschädigung wird bei dieser Berechnungsmethode also nicht von der Rendite auf Hypothekenpfandbriefe bestimmt, sondern von den aktuellen Bauzinsen. Sind diese in der Zwischenzeit gesunken, entgehen der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung Zinserträge.

Diese Zinsdifferenz soll der Kreditnehmer durch die Zahlung der Entschädigung ausgleichen. Unterstellt man, dass eine Bank ihre Risiko- und Verwaltungskosten jeweils gleich kalkuliert, können sie bei dieser Methode unberücksichtigt bleiben. Denn sie würden auch bei dem fiktiven neuen Darlehen anfallen und sind somit in dessen Zinssatz bereits eingepreist. Ihre einkalkulierte Gewinnmarge darf die Bank behalten, d.h., sie muss sich die Marge des fiktiven neuen Kredites nicht schadensmindernd anrechnen lassen.

Der Kreditnehmer des gekündigten Vertrags muss also – vereinfacht gesagt – die Zinsdifferenz zwischen seinem alten und einem neu abgeschlossenen Vertrag an das Kreditinstitut bezahlen (sog. Zinsdifferenzschaden) und die verlorene Marge erstatten (sog. Zinsmargenschaden). In der Regel fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Aktiv-Aktiv-Methode deutlich geringer aus als bei der Aktiv-Passiv-Methode und deshalb entscheiden sich die Banken auch fast immer für die Aktiv-Passiv-Methode, obwohl die tatsächliche Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen nach unserer Erfahrung extrem selten ist.

Welche Faktoren beeinflussen die Vorfälligkeitszinsen?

1. Zinsverschlechterungsschaden
   Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einigen zentralen Faktoren beeinflusst. Grundsätzlich geht es darum, dass die Bank den Schaden, der durch die vorzeitige Rückzahlung Ihres Kreditvertrages entsteht, kompensiert haben möchte. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll also den Zinsverschlechterungsschaden ausgleichen, welcher je nach Methode abhängig vom aktuellen Niveau der Bauzinsen oder der Rendite von Hypothekenpfandbriefen berechnet wird.
   
   
2. Risikoprämie
   Bei der Vergabe eines Kredites muss die Bank stets damit rechnen, dass ein Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zu tilgen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung der Kreditsumme fällt das kalkulierte Ausfallrisiko weg. Das Kreditinstitut muss also den Risikoaufschlag, der auf die Bauzinsen addiert wurde, vom entstandenen Zinsschaden abziehen.
   
   
3. Verwaltungskostenersparnis
   Ebenso entfällt für das Kreditinstitut durch eine vorzeitige Rückzahlung der Verwaltungsaufwand für das Darlehen, z.B. für die Buchung der einzelnen Raten. Auch die Summe der künftigen Verwaltungskostenersparnis wird von der kalkulierten Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen. Wissen Sie nicht, wie hoch Ihre Bank die Verwaltungskosten ansetzt, kalkuliert unser Rechner einen Jahresbetrag von 60 Euro.
   
   
4. Bearbeitungsgebühren
   Für die vorzeitige Abwicklung Ihres Kreditvertrages stellt das Kreditinstitut Ihnen ein Bearbeitungsentgelt in Rechnung. Dieses können Sie bei Ihrer Bank erfragen. Kennen Sie die Höhe des Entgelts nicht, verwendet unser Vorfälligkeitsrechner einen Betrag von 250 Euro bei der Berechnung. ACHTUNG: Genau auf Gebühren achten! Die Banken verlangen häufig eine Bearbeitungsgebühr für die bloße Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Wir sind der Auffassung, dass die Bank von Ihnen seit dem 21. März 2016 hierfür kein Entgelt verlangen darf. Prüfen Sie also genau, welche Posten die Bank Ihnen in Rechnung stellt und wehren Sie sich bei Bedarf dagegen.
   
   
5. Sondertilgung
   In vielen Darlehensverträgen ist ein Sondertilgungsrecht vereinbart. Haben Sie mit Ihrer Bank eine solche Option vereinbart, haben Sie die Möglichkeit, jährlich bis zu einem gewissen Betrag Sondertilgungen auf das Darlehen zu leisten. Eine solche Sondertilgungsoption muss bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass in der Berechnung unterstellt wird, Sie hätten Ihr Sondertilgungsrecht künftig immer so früh wie möglich in maximaler Höhe ausgeübt. Dies gilt auch dann, wenn Sie in der Vergangenheit tatsächlich keinerlei Sondertilgungen erbracht haben. Unserer Auffassung nach gilt für Tilgungsanpassungsrechte dasselbe: ist Ihnen eine voraussetzungslose Tilgungsanpassungsoption eingeräumt, muss in der Berechnung die kalkulatorisch höchstmögliche Rate angesetzt werden, durch welche die Bank spiegelbildlich die wenigsten Zinsen erzielen würde.