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Mietminderung bei Wasserschaden – So stark dürfen Sie die Miete kürzen

  • Ob Sie bei einem Wasserschaden die Miete mindern können, hängt von der Schuldfrage ab.
  • Sie müssen einen Wasserschaden sofort melden, um die Miete kürzen zu können.
  • Beim Einsatz von Trocknungsgeräten zur Entfeuchtung kann die Mietminderungsquote bis zu 100 % betragen.
  • Die Höhe der Mietminderung hängt u. a. davon ab, wie viele Zimmer vom Wasserschaden betroffen sind.
  • Je nach Schwere des Schadens können Sie von den Vermieter:innen auch einen Hotelaufenthalt erstattet bekommen.

Inhalt:

Wann bei einem Wasser­schaden eine Mietmin­derung rechtens ist

Grundsätzlich steht es Mieter:innen zu, eine um einen bestimmten Satz geminderte Miete zu zahlen, wenn das Mietobjekt durch einen Mangel nur noch beschränkt nutzbar ist. Im Falle eines Wasserschadens ist jedoch essenziell, ob die mietende Partei eine Mitschuld an dem Schaden trägt. So kann bereits eine kaputte Waschmaschine oder eine übergelaufene Badewanne zu einem großen Schaden führen.

Irrelevant ist dagegen, ob der Vermieter oder die Vermieterin eine Mitschuld am Wasserschaden trägt – wie die mangelnde Wartung der Wasserrohre. Selbst bei einem Wasserschaden durch ein kaputtes Dach nach einem Unwetter dürfen Mieter:innen eine Mietminderung durchsetzen.

Diese Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung erfüllt sein:

- Schaden beeinträchtigt die Nutzbarkeit des Mietobjekts

- Sofortige Mängelmeldung bei den Vermieter:innen

- Mieter:in trägt keine Schuld

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Wer hat Schuld am Wasser­schaden?

Die Schuldfrage ist bei einem Wasserschaden essenziell. Denn diese entscheidet darüber, ob Mieter:innen ein Recht haben, eine Mietminderung durchzusetzen. Liegt eine Schuld oder eine Mitschuld bei den Mieter:innen, kann in der Regel keine Mietminderung angestrebt werden.

Häufige Wasserschäden in Folge von Mitverschulden der Mieter:innen:

  • Alte Waschmaschine ohne Wasser-Stopp geht kaputt
  • Schlauch an Waschmaschine bricht (regelmäßige Wartung notwendig)
  • Kaputtes oder undichtes Wasserbett
  • Übergelaufene Badewanne

Das Recht auf Mietminderung entfällt nur, wenn Mieter:innen direkt verantwortlich für den entstandenen Wasserschaden sind. In jedem anderen Fall kann und sollte die Miete gemindert werden und es besteht ein Recht darauf. Auch in Fällen, in denen Vermieter:innen keine direkte Schuld haben, wie bei Unwetter oder einem Wasserschaden in der Nachbarwohnung, darf eine gekürzte Miete beglichen werden.

Häufige Wasserschäden ohne Mitverschulden der Mieter:innen:

  • Wasserschaden in einem angrenzenden Mietobjekt
  • Rohrbruch
  • Wassereintritt über das Dach
Gut zu wissen

Dafür sind Mieter:innen und Vermieter:innen verantwortlich

Damit ein Wasserschaden möglichst vermieden werden kann, müssen beide Mietparteien gewissen Pflichten nachkommen. So sollten Mieter:innen sich in regelmäßigen Abständen versichern, dass ihre Waschmaschine korrekt funktioniert und auch der Wasserschlauch keine kaputten Stellen aufweist. Ebenso müssen Besitzer:innen von Wasserbetten, Aquarien oder anderen potentiellen Gefahrenquellen sicherstellen, dass diese möglichst kein Wasserschaden herbeiführen können. Kommt es dennoch zu einem selbstverschuldeten Wasserschaden, entsteht für Mieter:innen durch regelmäßige Kontrollen kein Recht auf Mietminderung.

Ebenso haben Vermieter:innen die Pflicht, regelmäßig zu kontrollieren bzw. kontrollieren zu lassen, ob alle Wasserrohre noch aktuellen Standards entsprechen und auch das Dach frei von Lecks ist. Selbst wenn diese Kontrollen regelmäßig stattgefunden haben, ändert dies nichts an dem Recht auf Mietminderung der Mieter:innen bei einem von ihnen unverschuldeten Wasserschaden.

So gehen Sie bei einem Wasser­schaden korrekt vor

Ein Wasserschaden in der eigenen Wohnung ist in jedem Fall ärgerlich, da die Situation je nach Ausmaß auch für Mieter:innen gefährlich werden kann. Bleibt ein Schaden durch Wasser zu lange unentdeckt bzw. unbehandelt, können sich die Auswirkungen – in Form von Schimmel und anderen Pilzen – auf die Gesundheit auswirken. Reagieren Mieter:innen nicht schnell genug bei einem Wasserschaden, kann es jedoch auch gefährlich und teuer werden, wenn das Wasser mit Strom oder elektronischen Geräten in Kontakt kommt.

Vermieter:innen können Mieter:innen sogar zur Rechenschaft ziehen – also auf Schadenersatz verklagen – wenn ein Wasserschaden ungemeldet bleibt und dadurch die Eigenschaften der Wohnung stark beschädigt werden. Jedoch muss auch hier stets eine Abwägung erfolgen, ab wann Mieter:innen tatsächlich Verantwortung für die Beseitigung eines Wasserschadens tragen.

So kündigen Sie eine Miet­minderung an

Je nach Ausmaß des Schadens können Sie die Ankündigung einer Mietminderung gleich bei Mängelmeldung mitschicken oder erst wenige Tage auf die Schadensbeseitigung warten. Sie können auch jederzeit die Höhe der Mietminderung anpassen, wenn sich herausstellen sollte, dass der Wasserschaden umfassender ist oder Ihre Wohnung aufgrund des Einsatzes von Trocknungsgeräten länger nicht bewohnbar sein wird.

  • 1 Wasserschaden Vermieter:in melden
  • 2 Mietminderung ankündigen
  • 3 Schadensbeseitigung und weitere Entwicklung abwarten
  • 4 Ggf. Mietminderungquote anpassen (bspw. beim Einsatz vom Trocknungsgeräten)

Nutzen Sie hierfür gerne unseren Musterbrief für die Meldung des Schadens, die Ankündigung der Mietminderung und ggf. eine Anpassung bei negativer Entwicklung. Wichtig ist, dass Sie mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin sofort nach Auftritt des Schadens direkt und offen kommunizieren.

So setzt sich die Mietmin­derungs­quote bei Wasser­schaden zusammen

Die Ausmaße, die ein Wasserschaden in einem Mietobjekt annimmt, entscheiden darüber, wie hoch die Mietminderung angesetzt werden kann. Handelt es sich lediglich um eine kleine Pfütze, die schnell weggewischt werden kann, lohnt sich das Vorgehen einer Mietkürzung meist gar nicht. Jedoch kann Wasser in der Wohnung auch bedeuten, dass die eigenen vier Wände für viele Wochen unbewohnbar werden.

Wichtig, um die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden einschätzen zu können, sind folgende Fragen:

  • Wie viele Zimmer sind betroffen?
  • Wie hoch ist der betroffene Anteil der Gesamtwohnfläche?
  • Sind Zimmer betroffen, die täglich genutzt werden?
  • Welche Maßnahmen müssen zur Entfeuchtung ergriffen werden?
  • Sind Trocknungsgeräte im Einsatz und wie lange müssen diese genutzt werden?
  • Wie laut sind die Trocknungsgeräte?
  • Wie groß ist die Fläche, die durch Einsatz der Trocknungsgeräte unbewohnbar wird?

Wie hoch eine realis­tische Mietmin­derung bei Wasser­schaden ausfällt

Für Mieter:innen, die unsicher sind, wie hoch sie eine Mietminderungsquote ansetzen sollten, eignen sich Gerichtsurteile, in denen über vergleichbare Situationen entschieden wurde.

Folgende Urteile wurden bereits zur Mietminderung bei Wasserschaden gefällt:

Mietminderungsquote Situation Aktenzeichen
3 % Wasserfleck und abgebrochene Teppichleiste LG Berlin, Az.: S21/98
10 % Wasserschaden im Badezimmer

LG Berlin, Az. 65 S 347/05
20 % Wasserschaden mit herabstürzenden Deckenteilen OLG München, Az. 20 U 4428/06
25 % Wasserschaden an der Wohnzimmerdecke AG Osnabrück, Az. 14 C 231/94
38 % Durch austretendes Abwasser entstandener Wasserschaden AG Groß-Gerau, Az. 21 C 1336/78
80 % 2 Trocknungsgeräte im Einsatz nach Wasserschaden LG Köln, ZMR 2012, 625

Häufige Fragen zu Mietmin­derung bei Wasser­schaden

Im Falle von selbstverschuldeten Mängeln ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Dennoch sind Mieter:innen verpflichtet, den entstandenen Schaden umgehend der vermietenden Partei zu melden. Wird das versäumt, können Vermieter:innen sogar Schadensersatzforderungen stellen, da nicht rechtzeitig auf den Schaden reagiert werden konnte.

Ja. Ist es notwendig, über mehrere Wochen zur Entfeuchtung Trocknungsgeräte in der Wohnung aufzustellen, dürfen Mieter:innen die Miete um bis zu 100 % mindern, da das Mietobjekt quasi unbewohnbar ist. So entschied das Amtsgericht Schöneberg (109 C 256/07).

Bei einem Wasserschaden liegt die Verantwortung der Schadensbeseitigung bei der Person, die den Schaden verursacht hat. Haben Mieter:innen den Wasserschaden verschuldet, muss auch die Entfeuchtung kostentechnisch übernommen werden. Haben Sie jedoch einen Wasserschaden in Ihrer Wohnung, für den Sie nichts können, haben Sie auch keine Kosten für Trocknungsgeräte zu befürchten. Vermieter:innen müssen diese Kosten entweder selbst übernehmen oder an die Person übertragen, welche den Wasserschaden verschuldet hat.

Mängel, die sich auf die Gesundheit auswirken können – wie feuchte Stellen oder Schimmel – müssen behoben werden, da die Wohnung davor weiterhin vermindert nutzbar ist. Wurde beispielsweise der Parkettboden durch Wasserflecken in seiner Ästhetik vermindert, hängt es vom Ausmaß und der Situation ab. Es kann eine Mietminderung durchgesetzt werden, jedoch beschränkt sich diese auf wenige Prozent. Ästhetische Mängel müssen immer zwischen den beiden Parteien und ggf. einem Gericht geklärt werden. Wird eine Altbauwohnung jedoch aufgrund von ihrer Ästhetik teuer vermietet, haben Mieter:innen ein klares Recht auf Mietminderung, wenn diese Eigenschaften bei einem unverschuldeten Wasserschaden zerstört wurden.

Letztendlich hat jeder Raum in einem Mietobjekt seine Daseinsberechtigung. Doch in der Regel wird eine Wohnung schneller unbenutzbar, wenn Küche oder Bad von einem Wasserschaden stark betroffen sind. Des AG Berlin-Neukölln (MM 1998, 151) entschied in einem Urteil, dass eine Mietminderungsquote von 100 % angesetzt werden kann, wenn die Küche, inkl. Beleuchtung, Küchengeräte, etc., nicht verwendet werden kann.

Kann das Badezimmer nicht im vollen Ausmaß verwendet werden, hängt die Höhe der ansetzbaren Mietminderungsquote von den genauen Umständen ab. Das LG Berlin (Az.: S21/98) einigte sich auf eine Mietkürzung von 20 %, weil das Badezimmer drei Tage lang aufgrund von Sanierung schwer zugänglich war. Können jedoch weder Toilette noch Dusche für einen längeren Zeitraum verwendet werden, dürfte die maximale Mietkürzung deutlich höher anzusetzen sein.

Bei einem Wasserschaden, der die Wohnung unbewohnbar macht, weil zur Entfeuchtung Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen müssen, sind Vermieter:innen in der Regel dazu verpflichtet, die Kosten für einen Hotelaufenthalt zu übernehmen (AG Köpenick, Urteil vom 21. April 2010 – 15 C 128/09).