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In diesen Fällen ist eine Mietminderung rückwirkend möglich

  • Ob rückwirkend eine Mietminderung möglich ist, hängt vom Zeitpunkt der Mängelmeldung ab.
  • Unter bestimmten Umständen darf eine Mietminderung ohne vorherige Mängelmeldung erfolgen.
  • Bei einer rückwirkenden Mietminderung darf die künftige Miete mit der Minderungsquote verrechnet werden.
  • Ist eine Wohnfläche um 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf rückwirkend die Miete gemindert werden.
  • Auch bei einer vergleichsweise zu hohen Miete kann eine Mietminderung rückwirkend Erfolg haben.
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Inhalt:

Das muss für eine rück­wirkende Mietmin­derung erfüllt sein

Mieter:innen haben das Recht, nur eine gekürzte Monatsmiete zu bezahlen, wenn der Ist-Zustand der Wohnung von dem abweicht, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Regulär gilt für die Mietminderung, dass diese umzusetzen ist, sobald ein vorliegender Mangel den Vermieter:innen gemeldet wurde.

Das bedeutet, dass eine geminderte Miete unter bestimmten Bedingungen auch rückwirkend gezahlt werden kann. Denn der Zeitpunkt der Mängelmeldung ist nicht direkt vom Zeitpunkt der Ankündigung der Mietminderung abhängig. Haben Sie einen Mangel bereits zum 4. eines Monats gemeldet, aber informieren Sie Ihre Vermieter:innen erst kurz vor Zahlung der nächsten Monatsmiete über die Mietkürzung, können Sie für fast den gesamten Monat – also ab der Meldung des Mangels –  die Miete mindern.

Mietmin­derung ohne Mängel­meldung möglich?

Die Mietminderung darf rechtmäßig durchgesetzt werden, wenn Mieter:innen den Mangel der vermietenden Partei gemeldet haben. Was passiert jedoch, wenn Vermieter:innen kein Mangel gemeldet und dennoch die Miete gemindert haben? In der Regel bedeutet eine ausgebliebene Mängelmeldung, dass Sie Ihr Recht auf Mietminderung verwirkt haben.

Lediglich in folgenden Ausnahmefällen ist eine Mängelmeldung für eine Mietkürzung nicht zwingend notwendig.

  • Vermieter:in kennt Mangel bereits bzw. sollte ihn kennen
  • Mangel kann nicht behoben werden (breitet sich aber auch nicht aus)
  • Mangel hätte sich nicht früher/schneller beheben lassen (durch Mängelmeldung)

Beispiel: Falsche Wohn­flächenbe­rechnung

Sie beziehen eine neue Wohnung und in Ihrem Mietvertrag ist die Größe der Wohnung in Quadratmeter angegeben. Nach einer Weile fällt Ihnen allerdings auf, dass die Wohnfläche geringer ist. Dies kann das ein Grund für eine dauerhafte und rückwirkende Mietminderung sein. Hier wäre keine Mängelmeldung notwendig. Insbesondere bei Wohnungen unter dem Dach kann es passieren, dass Wohnflächenberechnung aufgrund der Dachschräge falsch ausfällt. Weicht die im Mietvertrag angegebene Fläche von der Ist-Fläche um mehr als 10 % ab, dürfen Sie Ihren Vermieter:innen eine dauerhafte Mietminderung ankündigen und zudem den bereits gezahlten Anteil mit den künftigen Monaten verrechnen. Denn der Mangel ist nicht behebbar, weitet sich aber auch nicht aus. Es ist also unerheblich, wann Ihnen der Mangel aufgefallen ist und wann Sie angefangen haben, die Mietminderung durchzusetzen.

Mietmin­derung rück­wirkend: So wird die Kürzung verrechnet

Melden Sie einen Schaden umgehend Ihren Vermieter:innen. Liegen zwischen Mängelmeldung und geminderter Mietzahlung nur wenige Tage bis Wochen, bestimmen Sie selbst anhand von Referenzfällen eine ungefähre Minderungsquote. Diese ziehen Sie von all den Tagen ab, an denen der Mangel bestand und Ihrem Vermieter oder Vermieterin bereits bekannt war. Diese Summe aus dem vergangenen Monat verrechnen Sie mit der demnächst fälligen Mietzahlung. Im kommenden Monat mindern Sie die Miete in der vollen Höhe der Quote bis der Schaden behoben wurde.

Möchten Sie eine Mietminderung rückwirkend über einen längeren Zeitraum geltend machen, müssen Sie die zu viel bezahlte Miete von künftigen Mietzahlungen abziehen. So lange bis der eigentlich zu zahlende Betrag erreicht ist. Hierbei ziehen Sie sowohl die Mietkürzungen der vergangenen Monate von der eigentlichen Monatsmiete ab, sowie die Kürzung aus diesem Monat. Eine rückwirkende Mietminderung in diesem Umfang ist in der Regel nur bei einer falschen Wohnflächenberechnung zu rechtfertigen.

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So setzen Sie erfolgreich eine rückwir­kende Mietmin­derung durch

Wie eine Mietminderung von den Vermieter:innen aufgenommen wird, kann schwer vorausgesagt werden. Liegt ein Mangel vor, der die Bewohnbarkeit Ihrer Wohnung einschränkt, ist es Ihr Recht, eine gekürzte Miete zu bezahlen. Möchten Sie eine Mietminderung rückwirkend geltend machen, ist es wichtig, dass jegliche Kommunikation zuvor transparent und lückenlos geschehen ist.

Nur wenn die Mängelmeldung umgehend gemacht wurde und Sie Ihren Vermieter:innen die Möglichkeit zur Beseitigung des Schadens gegeben haben, dürfte einer rückwirkenden Mietkürzung nichts im Wege stehen. Im Idealfall dokumentieren Sie alle Schritte, sodass Sie rückwirkend genau beweisen können, wann der Schaden aufgetreten ist und wann dieser von Ihnen gemeldet wurde.

  • 1 Mangel umgehend Vermieter:in melden
  • 2 Frist zur Mängelbeseitigung setzen
  • 3 Minderungsquote bestimmten und Vermieter:in über Mietminderung informieren
  • 4 Mängelbeseitigung aktiv unterstützen

Häufige Fragen zum Thema Mietmin­derung rückwirkend

Erst kürzlich gab es ein Urteil, in dem Kläger:innen eine rückwirkende Mietsenkung erstreiten konnten, weil die Miete deutlich über dem Mietspiegel lag. Jedoch gibt es hierzu keine allgemeinen Regelungen. Es kann jedoch erfolgversprechend sein, eine Mietsenkung zu verlangen, wenn die bewohnte Wohnung sehr teuer und in einem relativ schlechten Zustand ist.

Ja. Erachten Sie einen Schaden als nicht wichtig oder vergessen Sie, Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin zeitig zu informieren, kann das Konsequenzen für Sie haben. Breitet sich beispielsweise ein Schimmel aus, weil Sie zu spät Bescheid gegeben haben, können Vermieter:innen Schadensersatzansprüche Ihnen gegenüber erheben, weil der Schaden deutlich früher behebbar bzw. eindämmbar gewesen wäre.

Haben Sie einen entstandenen Mangel Ihren Vermieter:innen gemeldet, muss auch eine Mietminderung kurz danach angekündigt und durchgesetzt werden. Geschieht dies nicht, haben Sie nach einiger Zeit Ihr Recht auf Mietminderung in diesem Fall verwirkt. Fällt Ihnen jedoch erst viele Monate nach Einzug auf, dass Ihre Wohnung eigentlich deutlich kleiner ist, können Sie auch nach einiger Zeit noch eine Mietminderung rechtfertigen. Dies passiert nicht selten bei Dachgeschosswohnungen, da hier die Wohnfläche unter der Dachschräge falsch berechnet wurde.

Haben Sie die Miete ohne gerechtfertigten Grund oder zu stark gemindert, können Vermieter:innen von Ihnen Geld zurückverlangen. Um dies zu vermeiden, können Sie die Miete unter Vorbehalt bezahlen. Das bedeutet, Sie bezahlen die reguläre Miete, kündigen die Mietminderung aber an. Sobald abschließend geklärt ist, ob Ihre Mietminderung rechtens ist, muss der Vermieter oder die Vermieterin das zu viel bezahlte Geld auszahlen. Somit kommen Sie nicht in die Situation, dass Sie unter Umständen eine große Geldsumme zurückzahlen müssen.