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Mietminderung Heizung – Das dürfen Sie bei einem Ausfall einbehalten

  • Ein Heizungsausfall muss umgehend gemeldet werden, damit eine Mietminderung rechtens ist.
  • Die Heizung sollte eine Behaglichkeitstemperatur von 20 °C bewerkstelligen können.
  • Um eine Mietminderung korrekt durchzusetzen, sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Ist eine Miet­minderung bei Heizungs­ausfall zulässig?

Eine Mietminderung kann von Mieter:innen immer dann durchgesetzt werden, wenn in der Wohnung bzw. dem Mietobjekt ein Mangel besteht, welcher die Wohnqualität für die Bewohner:innen vermindert. Insbesondere im Winter kann es ohne funktionierende Heizung schnell ungemütlich werden, weshalb grundsätzlich eine Mietminderung gerechtfertigt sein kann.

Jedoch müssen einige Kriterien erfüllt sein, damit eine Mietminderung bei Heizungsausfall durchgesetzt werden kann:

Heizungsausfall wurde sofort Vermieter:in gemeldet
Wohnung wird unbewohnbar oder stark eingeschränkt bewohnbar
Zimmertemperatur von 20 °C (bzw. 18 °C in Flur und Schlafzimmer) kann nicht erreicht werden
Ausfall war erheblich (mehr als wenige Stunden)

Welche Heiz­leistung muss in einer Miet­wohnung erbracht werden?

Wärme- und Kälteempfinden kann eine sehr individuelle Sachen sein. Daher ist rechtlich geregelt, welche Temperaturen von einer Heizung erreicht werden müssen. Zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April sind Vermieter:innen dazu verpflichtet, ein Heizsystem zur Verfügung zu stellen, welches die Behaglichkeitstemperatur von 20 bis 22 °C in Haupträumen und 18 bis 20 °C in Nebenräumen zu erreichen (vgl. AG Köln, Urteil vom 13. April 2012, Az. 201 C 481/10). Dies gilt allerdings nur für die Stunden tagsüber. Zwischen 23 und 6 Uhr muss in einem Mietobjekt lediglich eine Temperatur von mindestens 18°C herrschen.

Daraus resultiert jedoch nicht, dass Vermieter:innen außerhalb der Heizperiode aus dem Schneider sind, wenn die Heizung mal kaputt ist. Denn die Verpflichtung, die Wohnräume bewohnbar zu temperieren, bleibt weiterhin bestehen. So haben Mieter:innen zu jedem Zeitpunkt im Jahr Ansprüche auf eine angenehme Temperatur bei bestimmten Witterungsverhältnissen.

Wie lange muss die Heizung ausfallen, bevor ich die Miete mindern darf?

Wie schwerwiegend eine kaputte Heizung Mieter:innen trifft, ist meist eine Einzelfallentscheidung. So ist in einer Arztpraxis, in welcher den ganzen Tag niedrige Temperaturen herrschen, schlimmer als eine nicht funktionierende Heizung in einer Mietwohnung, die untertags gar nicht genutzt wird.

Jedoch gilt, dass Mieter:innen wenige Stunden ohne eine wohlig warme Heizung akzeptieren müssen. Es wird hier von einem Bagatellmangel gesprochen. Zieht sich ein Heizungsausfall jedoch von morgens bis abends und ggf. sogar in die Nacht hinein, dann müssen Mieter:innen diesen unbedingt melden und dürfen auch unter Vorbehalt eine Mietminderung durchsetzen.

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Wie setze ich eine Miet­minderung bei Heizungs­ausfall korrekt durch?

Fällt Ihnen auf, dass die Heizkörper kalt bleiben oder eine andere Störung aufweisen, müssen Sie dies umgehend Ihren Vermieter:innen melden. Diese können anschließend aktiv werden, um den Schaden zu beheben. Einigen Stunden müssen Mieter:innen mindestens warten, bevor eine Mietminderung wegen einer kaputten Heizung durchgesetzt werden kann. Reagiert Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin jedoch nicht zeitnah oder nimmt die Reparatur mehr Zeit in Anspruch, dürfen Sie die Miete nach entsprechender Ankündigung für den Zeitraum des Heizungsausfalls mindern.

  • 1 Vermieter:in über Heizungsausfall informieren
  • 2 Ausfälle in einem Protokoll dokumentieren
  • 3 Mietminderung ankündigen
  • 4 Mietminderung durchsetzen

Wie hoch kann eine Miet­minderung bei kaputter Heizung ausfallen?

Der Umfang einer zulässigen Mietminderung bei einer defekten Heizung hängt stark von diversen Faktoren ab. Sollte ein geminderter Mietzins in einem Gerichtsverfahren besprochen werden müssen, kann auch hier das Gericht entscheidend sein.

So ist die Höhe einer Mietminderung davon abhängig,

  • wie lange der Ausfall angedauert hat und
  • wie stark die Beeinträchtigung tatsächlich ausgefallen ist.

Letzteres hängt wiederum davon ab, welche Jahreszeit aktuell herrscht, ob die Heizung nur teilweise oder umfänglich ausgefallen ist und auf wie viele Räume sich dieser Ausfall ausgeweitet hat.

Ob Mieter:innen das genaue Ausmaß der Beeinträchtigung anhand von Temperaturaufzeichnungen nachweisen müssen oder bereits Außentemperaturen ausreichen, ist stark vom Einzelfall abhängig. So urteilen viele Gerichte danach, wie tief die Innentemperatur sinkt und erklären erst ab unter 10 °C eine komplette Mietminderung von 100 % für zulässig. Das Landgericht Berlin (64 S 291/91) hat dagegen bereits geurteilt, dass ein Komplettausfall innerhalb der Heizperiode eine Minderung des Mietzinses auf 0 rechtfertigt – unabhängig davon, wie hoch die Innen- und Außentemperatur in diesem Zeitraum tatsächlich war.

Grobe Temperaturrichtwerte zur Höhe einer Mietminderung bei defekter Heizung:

  • Zimmertemperatur bis 15 °C: bis zu 40 %
  • bei Temperaturen zwischen 16 und 18 °C: 20 %
  • bei komplettem Heizungsausfall und Temperaturen von unter 10 °C

Häufige Fragen zu Mietmin­derung wegen eines Heizungsausfalls

Wer trägt im Rechts­streit um eine Mietmin­derung wegen eines Heizungs­ausfalls die Beweis­last?

Die Beweislast in einem Rechtsstreit um eine Mietminderung wegen eines Heizungsausfalls liegt beim Mieter bzw. der Mieterin. Er/sie kann beispielsweise durch die Benennung von Zeug:innen oder durch Temperaturmessungen beweisen, dass die Wärmeversorgung seiner/ihrer Wohnung unzureichend ist.

Kann ich eine neue Wohnung verlangen bei einer kalten Heizung?

In der Regel würden Vermieter:innen die Kosten für die Bereitstellung eines Heizlüfters für alle betroffenen Räume übernehmen. Die Nutzung eines solchen sorgt dafür, dass die Wohnung wieder bewohnbar ist. Mietkosten und zusätzliche Stromkosten müssen komplett von Vermieter:innen getragen werden.

Darf ich die Miete mindern, wenn die Heizung zu heiß wird?

Ja. Auch die Überhitzung einer Wohnung kann diese unbewohnbar machen. Steht Mieter:innen keine Möglichkeit zur Verfügung, die Temperatur über das Ventil zu drosseln, darf die Miete nach einer Mängelmeldung gemindert werden.

Kann ich eine Mietmin­derung durchsetzen, wenn die Heizung komische Geräusche macht?

Mieter:innen müssen leise und nicht kontinuierlich anhaltende Heizungsgeräusche einfach akzeptieren. Jedoch hat das Landgericht Mannheim in einem Fall, bei dem permanent Klopfgeräusche im Schlafzimmer zu hören waren, entschieden, dass die Miete um 75 % gemindert werden darf. Auch hier hängt die Verhältnismäßigkeit wieder vom Einzelfall ab.

Darf ich eine Mietmin­derung wegen einer sehr alten und unwirt­schaftlichen Heizung durch­setzen?

Nein. Solange die Heizung funktioniert und die Wohnräume auf die Behaglichkeitstemperatur erhitzen kann, darf wegen einer unwirtschaftlichen Heizung keine Mietminderung durchgesetzt werden. Jedoch sind Vermieter:innen ihren Mieter:innen gegenüber zur Sparsamkeit in der Bewirtschaftung des Mietobjekts verpflichtet und müssen sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Eine zu alte oder unwirtschaftlich arbeitende Heizung darf also klar bemängelt werden.

Gibt es für Mieter:­innen eine Heizpflicht?

Es besteht für die mietende Partei keine gesetzliche Pflicht, die Heizung auch laufen zu lassen. Jedoch müssen Mieter:innen dafür Sorge tragen, dass kein Schimmel oder Feuchtigkeitserscheinungen entstehen. Dafür ist es in der Regel und je nach Saison notwendig, moderat zu heizen oder regelmäßig und korrekt zu lüften.