Hausverkauf: Was muss ich beachten?

  • Ob Sie einen Hausverkauf mit oder ohne Makler:in stemmen möchten, hängt von Ihrem Vorwissen, finanziellen Aspekten und Zeit ab.
  • Ein Hausverkauf soll Geld bringen – doch es gilt auch einige Kostenposten zu beachten.
  • Wir helfen Ihnen, einen der größten Kostenpunkte – die Vorfälligkeitsentschädigung – zu vermeiden.

Wie gehe ich richtig an einen Hausverkauf heran?

Bevor Sie Ihr Haus aktiv vermarkten, sollten Sie sich über einige Fragen im Klaren sein, welche entscheidend beeinflussen, wer diese Aufgabe übernimmt, wie und wie schnell Ihr Haus verkauft werden soll. Über folgende Faktoren sollten Sie sich vor der Vermarktung Ihres Hauses Gedanken machen:

  • Zeitpunkt

Der Verkauf einer Immobilie sollte gut überlegt sein und im Idealfall auch zum richtigen Zeitpunkt stattfinden. Dies ist nicht immer möglich, da Personen in der Regel ein Haus verkaufen, wenn sie finanziell dazu gezwungen werden oder den Immobilienerlös für die Finanzierung eines weiteren Immobilienprojekts benötigen.

Sie sollten sich die Frage stellen, wie viel Zeit Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie maximal haben. Dieser Faktor könnte Ihre Entscheidung bezüglich der Vermarktung beeinflussen, da ein Haus in der Regel über einen Makler oder eine Maklerin schneller verkauft wird.

  • Vermarktung

Verkäufer:innen sollten sich im Klaren darüber sein, dass der Verkauf eines Hauses recht aufwendig und zeitintensiv sein kann. Ein Makler oder eine Maklerin kann Sie dahingehend unterstützen und Ihnen viel organisatorischen, bürokratischen und zeitlichen Aufwand abnehmen.

Insbesondere wenn der Hausverkauf recht schnell gehen muss, weil Sie den Erlös anderweitig benötigen, kann Unterstützung durch ein Maklerbüro oder eine Vermarktungsseite empfehlenswert sein.

  • Bewertung

Sie sollten sich realistisch darüber Gedanken machen, welchen Preis Sie mindestens für Ihre Immobilien erzielen möchten. Gehen Verkäufer:innen mit überzogenen Vorstellungen an einen Hausverkauf heran, ist der Prozess häufig bereits zum Scheitern verurteilt. Hier hilft es, sich vor der aktiven Vermarktung Ihrer Immobilien eine Bewertung einzuholen, um einen groben Marktüberblick zu erhalten.

Zu welchem Zeitpunkt ist ein Hausverkauf ideal?

Den perfekten Zeitpunkt gibt es für einen Hausverkauf nicht, da nicht mit Gewissheit vorausgesagt werden kann, ob sich die Immobilienpreise weiterhin erhöhen, stagnieren oder fallen. Jedoch steigen die Verkaufspreise für Immobilien jeglicher Art und vielerorts seit Jahren rasant.

Die Chancen auf einen erfolgreichen und profitablen Hausverkauf stehen aktuell also so gut wie nie. Die Bauzinsen sind noch immer sehr niedrig, wodurch sich viele Menschen den Kauf einer Immobilie überhaupt leisten können. Zudem ist die Nachfrage nach attraktiven Immobilienobjekten größer als das Angebot.

Mit unserem Online-Check können Sie sofort kostenlos prüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung auch in Ihrem Fall umgangen werden kann.

Welche Kosten entstehen für mich bei einem Hausverkauf?

  • Wertgutachten der Immobilie (je nach Bedarf)

Es ist nicht verpflichtend, die eigene Immobilie von einer sachverständigen Person schätzen zu lassen, jedoch empfiehlt es sich häufig. Gerade in Ballungsräumen hängen die Preise stark von Lage, Ausstattung und Infrastruktur ab. Genau zu wissen, was die eigene Immobilie wert ist und dies durch ein Wertgutachten nachweisen zu können, kann beim Hausverkauf sehr hilfreich sein. Etwa 1000 bis 1500 Euro kostet es, ein ausführliches Wertgutachten in Auftrag zu geben.

  • Energieausweis

Seit 2015 muss bei jedem Hausverkauf ein Energieausweis vorliegen. Je nachdem, ob die verkaufte Immobilie vor oder nach 1977 erbaut wurde, wird ein Bedarfs- bzw. Verbrauchsausweis benötigt. Etwa mit 200 bis 500 Euro ist für die Erstellung eines solchen Ausweis zu rechnen.

  • Maklerprovision (bei Beauftragung eines Maklers)

Entscheiden Sie sich dafür, Ihre Immobilie von einem Makler oder einer Maklerin verkaufen zu lassen, steigen Ihre Verkaufsnebenkosten stark an. Abhängig davon, ob Sie sich die Provision mit dem Käufer oder Käuferin Ihrer Immobilie teilen, fallen Kosten in Höhe von 3 bis 7,14 % des Kaufpreises an.

  • Verkaufsanzeigen in Printmedien oder Online

Ohne Unterstützung eines Maklerbüros sind Sie selbst für die Vermarktung Ihrer Immobilie zuständig. Daher sollten Sie kalkulieren, dass Kosten für die Inserate in Print- und Onlinemedien anfallen werden.

  • Spekulationssteuer für Wertzuwachs (je nach Situation)

Haben Sie eine Immobilie erworben, nicht selbst darin gewohnt und nun vor, sie innerhalb der 10-Jahres-Frist wieder zu verkaufen? Dann fällt sehr wahrscheinlich die sogenannte Spekulationssteuer für Sie an, welche Sie ans Finanzamt abführen müssen. Bei selbst bewohnten Privatimmobilie fallen diese Kosten daher in der Regel nicht an.

  • Notarkosten und Grundbuchaustragungen

Da Kaufverträge stets notariell beglaubigt werden müssen, fallen hier zusätzliche 1,5 bis 2 % auf den Kaufpreis an. Je nach Vereinbarung können Sie sich diese Kosten mit Käufer oder Käuferin teilen oder ganz auf diese abwälzen. Auch die Austragung Dritter aus dem Grundbuch, beispielsweise eine Bank nach einer Finanzierung, kann entweder von den ehemaligen Besitzer:innen oder den neuen Eigentümer:innen getragen werden.

  • Vorfälligkeitsentschädigung (bei finanzierten Immobilien)

Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung aufgrund des Verkaufs vorzeitig beenden möchten, wird die Bank in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Diese soll die künftigen Zinsen kompensieren, die der Bank entgehen und beläuft sich häufig auf einen fünfstelligen Betrag. Fehlerhafte Verträge machen es allerdings möglich, die Zahlung dieser Strafzahlung zu umgehen.

Sollte ich mit oder ohne Markler:in mein Haus verkaufen?

Verkäufer:innen einer Immobilie wird nicht vorgeschrieben, dass dieses Unterfangen von einem Makler oder einer Maklerin begleitet werden muss. Der Verkauf eines Hauses mit entsprechender Unterstützung bietet einige Vorteile, kostet jedoch auch eine Stange Geld, da an Makler:innen eine Provision, auch Courtage genannt, bei erfolgreichem Verkauf gezahlt werden muss.

Ob Sie in der Lage sind, Ihre Immobilie auch alleine zu verkaufen, hängt entscheidend von zwei Faktoren ab:

  • Wie viel Zeit bringen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie mit?

  • Haben Sie oder Personen in Ihrem Umfeld bereits Erfahrung mit dem Immobilienverkauf?

Eilt es nicht mit dem Hausverkauf, haben Sie die Möglichkeit, die Veräußerung Ihrer Immobilie erst selbst in die Hand zu nehmen und dann irgendwann doch einen Makler oder eine Maklerin ins Boot zu holen. Grundsätzlich müssen sich Hauseigentümer:innen bewusst sein, dass der Verkauf einer Immobilie viel Zeit in Anspruch nimmt.

  • Objektive Bewertung der Immobilie und Festlegen eines Angebotspreises

  • Erstellung eines aussagekräftigen Exposes

  • Vermarktung der Immobilie auf unterschiedlichen Plattformen

  • Kommunikation mit Kaufinteressenten

  • Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen

  • Einholen von Angeboten und Preisverhandlungen

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Häufige Fragen zum Thema Hausverkauf

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für alle privaten Immobilien, dass die Maklerprovision nicht allein von den Käufer:innen getragen, sondern mindestens zu gleichen Teilen zwischen beiden Parteien beglichen werden muss. Zuvor mussten Erwerber:innen von Immobilien häufig die übliche Maklercourtrage in Höhe von 5,96 bis 7,14 % übernehmen. Nun gilt, dass Käufer:innen niemals mehr bezahlen müssen als Verkäufer:innen. Zahlen die ehemaligen Besitzer:innen von Immobilien keine Provision, darf auch von den zukünftigen Eigentümer:innen kein Geld verlangt werden.

Die meisten Menschen müssen, um den Kauf eines Hauses zu finanzieren, einen Kredit bei einer Bank aufnehmen. In der Regel werden hier fünf, zehn oder fünfzehn Jahre Zinsbindung vereinbart, welche Ihnen einen festen Zins über diesen Zeitraum zusichert. Wollen Sie nun aber Ihre Immobilie verkaufen, bevor der Immobilienkredit abbezahlt ist, dann müssen Sie beachten, dass die Bank ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen kann.

Grundsätzlich kann ein Haus auch mit einer eingetragenen Grundschuld verkauft werden. Von wem diese übernommen wird bzw. wie diese bei Verkauf getilgt wird, muss nur genau geklärt werden.

Option 1: Kreditsumme durch Erlös des Hausverkaufs tilgen und Vertrag kündigen

Durch den Hausverkauf erhalten Sie eine größere Geldsumme, welche in der Regel ausreichen sollte, um die verbleibende Schuld bei der Bank zu tilgen. Das Kreditinstitut muss die Kündigung akzeptieren, da Sie durch den Verkauf der Immobilie besonderes Interesse an einer Kündigung haben. Möchten Sie die Kreditsumme jedoch innerhalb der ersten zehn Jahre nach Kreditabschluss begleichen, kann Ihnen die Bank den Zinsschaden in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Option 2: Grundschuld bzw. Kreditvertrag an Käufer:in der Immobilie übertragen

Die verbleibende Grundschuld kann quasi mit verkauft werden. Die neuen Eigentümer:innen der Immobilie würden dann Ihren Kreditvertrag übernehmen und wären von nun an für die Tilgung zuständig. Für Sie würde sowohl die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung als auch die Kosten für die Löschung der Schuld aus dem Grundbuch entfallen. Diese Option muss jedoch mit dem Interesse bzw. Vorhaben einer Käufers oder einer Käuferin vereinbar sein, was nicht immer der Fall ist.

Bei dem Verkauf eines Einfamilienhauses, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses werden potentielle Käufer:innen andere Unterlagen sehen wollen, als beim Verkauf einer Wohnung. Denn beim Verkauf einer Wohnung ist der Eigentümer oder die Eigentümerin zusätzlich Mitglied einer Hausgemeinschaft. Protokolle der letzten Eigentümversammlung geben Aufschluss darüber, welche Kosten für künftige Käufer:innen anstehen könnten.

Grundsätzlich müssen Verkäufer:innen jedoch für einen Hausverkauf folgende Unterlagen vorweisen können:

Welche Unterlagen benötige ich?

Wo erhalte ich diese Unterlagen?

Baupläne

Architekt, Bauträger oder das Bauarchiv

Energieausweis

Energiedienstleister und Architekten

Auszug aus der Flurkarte

Katasteramt

Grundbuchauszug

Amtsgericht

Nutz-, Wohn- und Grundflächenberechnung; Kubaturberechnung

Architekt, Bauträger

Sanierungsnachweise

Eigentümer