BGH-Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung
- Zahlen Kreditnehmer ihr Immobiliardarlehen (umgangssprachlich: Immobilienkredit) vorzeitig zurück, will die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung von ihnen haben.
- Wie der Bundesgerichtshof (BGH) bereits zur Vorfälligkeitsentschädigung entschieden hat und was betroffene Bankkunden demzufolge unbedingt wissen sollten, erfahren Sie hier.
Wer vor Ende der Laufzeit einen Immobilienkredit zurückzahlt, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordert. Diese „Strafzahlung” kann schnell mehrere tausend Euro betragen. Doch nicht immer ist die Forderung überhaupt berechtigt. Wir klären auf, wie man die Vorfälligkeitsentschädigung clever umgeht oder eine Menge Geld zurückbekommt.
BGH zur Vorfälligkeitsentschädigung
Der BGH hatte sich bereits einige Male mit der Vorfälligkeitsentschädigung auseinanderzusetzen. Im Folgenden finden Sie Entscheidungen des BGH, die für Sie besonders interessant sind, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen möchten.
Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung
Mit zwei Urteilen vom 1. Juli 1997 (XI ZR 267/96; XI ZR 197/96) hat der BGH entschieden, dass es Gründe geben kann, die eine Modifizierung des Darlehensvertrags rechtfertigen können. Wollten Kreditnehmer die Immobilie verkaufen, konnten sie einen Anspruch darauf haben, die Pflichten aus dem Darlehensvertrag vorzeitig zu erfüllen – also den Kredit vorzeitig abzulösen. Dieser Anspruch bestand jedoch nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei war nicht von Bedeutung, ob die Immobilie zwecks einer Scheidung, eines Umzugs oder einfach wegen günstiger Verkaufsgelegenheiten veräußert werden sollte.
Heute können Kreditnehmer auf die Regelung aus § 500 Abs. 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zurückgreifen und ihren Immobiliarkredit vorzeitig zurückzahlen, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran haben. Dieses berechtigte Interesse liegt unter anderem vor, wenn die Absicht besteht, die beliehene Sache zu verkaufen. Denn dann benötigt der Käufer ein „freies Grundbuch“ für eine eigene Finanzierung. Das wiederum erfordert die (vorzeitige) Rückzahlung des laufenden Kredites. Ansonsten wäre ein Verkauf für den Kreditnehmer im Zweifel noch auf Jahre hinaus bis zur ordentlichen Kündbarkeit des Kredites unmöglich, was sein Interesse an der Verwertung seines Eigentums unangemessen beeinträchtigen würde.
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Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung
Der BGH hat bereits in einigen Urteilen etwas zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gesagt (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juli 1997 - XI ZR 267/96; BGH, Urteil vom 1. Juli 1997 - XI ZR 197/96; BGH, Urteil vom 30. November 2004 - XI ZR 285/03). Die Bank kann die Vorfälligkeitsentschädigung sowohl nach der sog. Aktiv-Aktiv-Methode als auch nach der sog. Aktiv-Passiv-Methode berechnen. In der Praxis wird meist auf die Aktiv-Passiv-Methode zurückgegriffen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich daher regelmäßig aus der Differenz zwischen den Zinsen, die die Bank berechtigterweise erwarten durfte und der Rendite, die sich aus der Laufzeit entsprechenden Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen ergibt. Hypothekenpfandbriefe sind von Banken ausgegebene Schuldverschreibungen. Sie stellen eine vergleichsweise sichere Anlage dar. Der Differenzbetrag ist um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten zu kürzen und auf den Zeitpunkt der Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung abzuzinsen.
Wie die Berechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode im Hinblick auf die Berechnung einer Nichtabnahmeentschädigung zu erfolgen hat, hat der BGH in seinem Urteil vom 7. November 2000 (XI ZR 27/00) ausgeführt. Dort heißt es unter anderem:
Bei der von der Klägerin gewählten Aktiv-Passiv-Berechnungsmethode stellt sich der finanzielle Nachteil des Darlehensgebers als Differenz zwischen den Zinsen, die der Darlehensnehmer bei Abnahme des Darlehens tatsächlich gezahlt hätte, und der Rendite dar, die sich aus einer laufzeitkongruenten Wiederanlage der freigewordenen Beträge in sicheren Kapitalmarkttiteln ergibt. Der Differenzbetrag ist um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten zu vermindern und auf den Zeitpunkt der Leistung der Nichtabnahmeentschädigung abzuzinsen (BGHZ 136, 161, 171).
Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung wegen Zahlungsverzug
Mit Urteil vom 19. Januar 2016 (XI ZR 103/15) hat der BGH entschieden und mit Urteil vom 22. November 2016 (XI ZR 187/14) bestätigt, dass Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, wenn ihnen der Kreditvertrag wegen Zahlungsverzug durch die Bank gekündigt wurde. Dies gilt in Bezug auf Immobilienkredite, die nicht dazu dienen, Immobilien für gewerbliche Zwecke anzuschaffen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 2018 - XI ZR 445/17).
Nimmt jemand also einen Immobilienkredit auf, um so den Erwerb eines Eigenheims zu finanzieren, entgeht er der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Bank das Darlehen wegen Zahlungsverzug kündigt. Allerdings müsste der Kreditnehmer dann damit rechnen, dass die Bank die Zahlung von Verzugszinsen auf den vom Darlehensnehmer geschuldeten Betrag fordern wird. Dieser Betrag setzt sich aus dem zum Zeitpunkt der Kündigung offenen Restbetrag, den bis dahin aufgelaufenen Zahlungsrückständen sowie der bis dato zu zahlenden Zinsen zusammen.
Der in diesem Zusammenhang stehende Verzugszinssatz beträgt 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, welcher aktuell (Stand: Januar 2020) bei -0,88 % liegt.
Sondertilgungsrechte müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden
Mit Urteil vom 19. Januar 2016 (XI ZR 388/14) hat der BGH entschieden, dass die folgende Klausel in den AGB der Banken unwirksam ist, wenn dem Kreditnehmer Sondertilgungsrechte eingeräumt wurden:
Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt.
Werden dem Kreditnehmer Sondertilgungsrechte eingeräumt, kann die Bank nicht darauf vertrauen, dass diese Sondertilgungsrechte nicht in Anspruch genommen werden. Die geschützte Zinserwartung der Bank wird auch durch die Einräumung von Sondertilgungsrechten begrenzt. Dies wirkt sich zugunsten der Kreditnehmer aus und ist zwingend von den Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen.
Vorfälligkeitsentschädigung abwehren, gezahltes Geld zurückfordern
Wenn auch Sie
- vorhaben, Ihre Immobilie vorzeitig zu verkaufen,
- Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen fordert oder
- Sie bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben,
prüfen wir für Sie kostenfrei, ob der Bank eine entsprechende Zahlung überhaupt zusteht. In vielen Fällen können wir die Forderung der Banken abwehren oder bereits gezahltes Geld wieder zurückholen.
Übrigens: Ein Vorgehen gegen Ihre Bank schadet nicht Ihren Chancen auf zukünftige Kreditbewerbungen. Sie machen lediglich Ihre rechtlichen Ansprüche geltend.
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