Im Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter auf die Frage nach der Kostenverteilung für Renovierungen gibt es endlich ein Urteil. Der Bundesgerichtshof hat am 8. Juli entschieden. Wie erwartet, kam es zur Kompromisslösung, jedoch zugunsten des Mieters. Wir erklären, was nun gilt.
Der Vorschlag zur Zwischenlösung
Ein Mieter kann seinen Vermieter zu Renovierungsarbeiten auffordern, muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den entstehenden Kosten beteiligen.
Dieses abschließende Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) fiel nun am 8. Juli (Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) und legt den Grundstein für weitere Prozesse. Wie wenige Tage zuvor angedeutet, kam es zu einem Kompromiss, der sich jedoch zugunsten des Mieters auslegen lässt.
Der Anspruch gilt jedoch nicht in jedem Fall. Übertragbar ist das Urteil auf alle Mieter, die ihre Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen haben. Der Zustand der Wohnung muss sich zudem seit der Übernahme deutlich verschlechtert haben, sodass ein dringender Bedarf vorhanden ist.
Der Ursprung der Kostenfrage
Ursprung des Ganzen sind zwei Streitfälle aus Berlin. Die Mieter hatten ihre Wohnungen unrenoviert übernommen und waren nach geraumer Zeit mit den Zuständen unzufrieden. Zwischen Einzug und Rechtsstreit liegen bereits 14 bzw. 20 Jahre, in denen es bisher zu keinerlei Maßnahmen gekommen ist.
Daraufhin wollten sie die jeweiligen Vermieter in die Verantwortung nehmen. In den Mietverträgen jedoch werden die Mieter zur Renovierung verpflichtet. Ein Grundsatz-Urteil von 2015 erklärte dies jedoch für unwirksam. Ungeklärt ist bisher also, wer anschließend für die Arbeiten verantwortlich ist.
Die noch ungeklärten Fragen
Was genau umfasst die Renovierungsarbeit, die nun gefordert werden kann? Landläufig redet man dabei von Schönheitsreparaturen. Diese umfassen im Grunde alle oberflächlichen Renovierungsarbeiten, um normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren in einer Wohnung zu beseitigen, zum Beispiel:
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Streichen, Tapezieren und Lackieren
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Verkitten von Löchern in der Wand
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Anstreichen der Böden und Heizkörper
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Anstreichen von Türen und Fenstern
Diese Maßnahmen müssen nicht zwingend von Profis verrichtet und können vom Mieter selbst übernommen werden (BGH vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09). Sie müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden.
Welche der beiden Parteien die Entscheidungsgewalt über die genaue Kostenverteilung und Stilfragen bei Renovierungs-Maßnahmen besitzt, ist bisher unklar und kann zu weiteren juristischen Entscheidungen führen.
Was müssen Mieter und Vermieter nun beachten?
Ein früheres Urteil des BGH aus dem Jahre 2015 legte bereits fest, dass diverse Klauseln in Mietverträgen zu pauschalen Verpflichtungen zum Renovieren über die gesamte Mietdauer oder beim Auszug nicht zulässig sind.
Der Vermieter muss eine Wohnung grundsätzlich in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben. Das betrifft auch unrenovierte Objekte. Verpflichtet ist er nur zur Behebung von Substanzschäden.
Wenn ein Mieter die Übernahme der Wohnung akzeptiert, so trägt er laut Vertrag vorerst die Kosten, kann aber einen finanziellen Ausgleich verlangen. Hierbei käme zum Beispiel eine befristete Mietminderung infrage. Andererseits wäre der Mieter nicht zum Renovieren verpflichtet.
Zusammenfassung: Was das neue Urteil in Berlin für Mieter und Vermieter bedeutet
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Mieter können den Vermieter zu Renovierungen verpflichten
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Mieter müssen sich dann zur Hälfte an den Kosten beteiligen
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Als Voraussetzung dafür gilt ein deutlich verschlechterter Zustand der Wohnung
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Das Urteil gilt für alle Mietwohnungen, die unrenoviert bezogen wurden
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Der Mieter darf die Renovierungen selbst vornehmen, insofern sie fachgerecht ausgeführt werden
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Eine vereinbarte Renovierungspflicht in Form von Formularklauseln im Mietvertrag ist meist unwirksam