Nicht­abnahme­entschädigung: So zahlen Sie keine Strafe für ein abgelehntes Darlehen

Die „Nicht­abnahme­entschädigung“ (kurz NAE) ist eine „Strafe“ für Immobilienkreditnehmer, die ihr einst vereinbartes Darlehen nicht mehr abnehmen möchten oder können. Denn wer sein Darlehen nach Ablauf der Widerrufsfrist nicht in Anspruch nimmt, muss eine sog. Nicht­abnahme­entschädigung an das Kreditinstitut zahlen. Das betrifft vor allem jene, deren Forward-Darlehen oder Anschlussfinanzierung entgegen den ursprünglichen Erwartungen nicht mehr lukrativ ist, weil die aktuellen Zinsen mittlerweile niedriger sind als im Vertrag vereinbart. Will man sich von diesem teuren Darlehen lösen, um günstiger zu finanzieren, verlangt die Bank oder Sparkasse eine Nicht­abnahme­entschädigung. Hier erfahren Sie, wie Sie die Zahlung einer hohen Nicht­abnahme­entschädigung dank Fehler in den Darlehensverträgen verhindern bzw. reduzieren können oder eine bereits gezahlte Nicht­abnahme­entschädigung zurückfordern.

Lassen Sie sich bei uns in einer kostenfreien Ersteinschätzung beraten, ob Ihr Vertrag fehlerhaft ist und die Forderung einer Nicht­abnahme­entschädigung deshalb unberechtigt erfolgte. Wir stehen Ihnen als erfahrene Kanzlei zur Seite!

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Fehler in den Darlehensverträgen verhindern die Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung

Meistens taucht die Nichtabnahmeentschädigung bei Forward-Darlehen (oder Forward-Krediten) auf, wenn diese durch den Bauherrn „nicht abgenommen“ werden und dafür die Bank eine „Entschädigung“ verlangt. Doch in diesen Darlehensverträgen wurden häufig Fehler gemacht und diese zahlen sich nun für Kreditnehmer aus.

Über 50 % der Verträge sind fehlerhaft: Über die Hälfte aller Immobilienkreditverträge seit 11. Juni 2010 sind rechtlich gesehen nichtig, da in vielen Fällen die Widerrufsinformationen fehlerhaft sind oder die Darlehensnehmer falsch über sog. Pflichtangaben informiert wurden. Dafür reicht es, wenn kleinste Veränderungen an den Formulierungen der gesetzlichen Vorgaben für Darlehensverträge vorgenommen wurden.

Teure Nichtabnahmeentschädigung: Ein Beispiel

Nichtabnahmeentschädigung
Mit einem Widerruf lässt sich eine Nichtabnahmeentschädigung vermeiden oder reduzieren

Betroffen sind Verträge ab 2010

Wenn Sie zwischen 2010 und heute eine (Forward-)Darlehen abgeschlossen haben und die Bank droht Ihnen mit der Zahlung eine hohen Nicht­abnahme­entschädigung, dann können Sie durch einen oder mehrere Fehler im Vertrag diese „Strafzahlung“ vermeiden. So wird Ihnen ermöglicht, dass Sie jederzeit für laufende Darlehensverträge den sogenannten Widerrufjoker ziehen können – und das sogar im Nachhinein, wenn Sie bereits eine Nicht­abnahme­entschädigung an Ihre Bank gezahlt haben. Sie können auf diesem Weg zehntausende Euro sparen. Wenn Sie mit einer Nicht­abnahme­entschädigung von Ihrer Bank konfrontiert wurden oder mit dem Gedanken spielen, Ihr bereits vereinbartes Darlehen aufgrund der niedrigen Zinsen nicht abzunehmen, lohnt sich in jedem Fall unsere kostenfreie Vertragsprüfung.

Zur kostenfreien Vertragsprüfung

Ist der Vertrag fehlerhaft, hat die Frist nicht begonnen

Grundsätzlich hat ein Immobiliendarlehensnehmer ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Sind allerdings seitens des Kreditinstituts Versäumnisse bzw. Fehler nachweisbar, beginnt die Widerrufsfrist von 14 Tagen niemals „zu laufen“. Der Darlehensnehmer kann dann jederzeit den Widerruf erklären mit der Folge, dass bei der Nichtabnahme des Kredits die Nicht­abnahme­entschädigung entfällt, die ansonsten drohen würde. Die Fehler in den Darlehensverträgen führen dazu, dass ein Ausstieg aus dem noch nicht abgenommen oder auch bereits laufenden Kredit lange nach Vertragsschluss überhaupt möglich ist.

Wurde der Darlehensnehmer also fehlerhaft belehrt, erlischt sein Widerrufsrecht nicht und die Widerrufsfrist beginnt nicht „zu laufen“. Er kann also seinen Vertrag auch über die genannte Frist hinaus widerrufen. Dann ist der Vertrag so zu behandeln, als hätte er nie bestanden und kann rückabgewickelt werden. Die Folge: Das Kreditinstitut hat keinen Anspruch auf eine Nicht­abnahme­entschädigung, weil auf einen nichtexistierenden Vertrag auch keine Entschädigung gefordert werden kann.

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Diese Fehler sind entscheidend

Die Darlehensverträge enthalten vor allem bei den Widerrufsinformationen und für gesetzlich zwingend vorgesehene Angaben – sogenannte Pflichtangaben – verschiedenste Fehler in Form und Inhalt. Besonders häufig ist der Beginn der Widerrufsfrist für den Darlehensnehmer nicht oder nicht deutlich genug bestimmbar.

Folgende Fehler in den Verträgen sind typisch:

  • Notwendige Angaben für den Fristbeginn fehlen
  • Fehlender Hinweis auf Rechtsfolgen
  • Fehlender Hinweis auf verbundenes Geschäft
  • Ergänzende Formulierungen, die verwirrend bzw. unverständlich sind
  • Ergänzende Fußnoten, die Unklarheit schaffen
  • Keine Anpassung der Belehrung auf den Einzelfall
  • Pflichtangaben wurden nicht vollständig angegeben

Tipp: Falls Sie mehr über die wichtigsten Fehler erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen folgenden Artikel: „Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Die typischen Fehler ab 2010 mit besten Widerrufschancen“

Prüfung der Fehler durch spezialisierte Anwälte

Eine Reihe klarer Verstöße gegen das Gesetz und eine Auswahl typischer Fehler in den Widerrufsinformationen ausgewählter Kreditinstitute haben wir in unserem Artikel „Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Die typischen Fehler ab 2010 mit besten Widerrufschancen“ für Sie zusammengestellt. Ist Ihr Vertrag oder Ihre Bank nicht dabei? Die rechtssichere Bestimmung der widerrufsrelevanten Fehler in Ihrer Belehrung bzw. in der Widerrufsinformation finden unsere spezialisierten Anwaltsteams für Sie – kostenfrei.

Erfahren & empfohlen

Wir haben bereits über 25.000 Verträge bei 800 Kreditinstituten geprüft. Dabei haben wir für unsere Mandanten Darlehensverträge mit einer falschen Widerrufsbelehrung schnell, unkompliziert und zu deren Vorteil verglichen – meistens außergerichtlich. Sofern es sich nicht vermeiden ließ, haben wir erfolgreich geklagt.

Finanztip, das gemeinnützige Online-Verbrauchermagazin, und Finanztest von der Stiftung Warentest empfehlen beim Widerruf von Immobiliendarlehen ausdrücklich Gansel Rechtsanwälte als spezialisierte Kanzlei.

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Nicht­abnahme­entschädigung: Diese Fristen müssen Sie beachten

Mit den Versäumnissen der Banken und Sparkassen können selbst Darlehensverträge, die bereits vor Jahren abgeschlossen wurden, heute noch widerrufen werden. Derzeit gilt das „ewige Widerrufsrecht“ für Verträge mit Abschluss zwischen dem 11. Juni 2010 und 20. März 2016. Für Verträge, die ab 21. März 2016 geschlossen wurden, besteht eine Widerrufsfrist von 1 Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss.

Hier sehen Sie, welche Daten und Fristen wichtig sind:

Vertragsschluss Widerrufsrecht
02.11.2002 - 10.06.2010 endete am 21.06.2016 um 24:00 Uhr
11.06.2010 - 20.03.2016 weiterhin gilt das „ewige Widerrufsrecht“; kein Fristablauf
ab 21.03.2016 erlischt 1 Jahr u. 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 S. 4 BGB n.F.)

Sollten Sie Ihr Immobiliendarlehen (zwischen dem 2. November 2002 und 10. Juni 2010) bereits vor dem 22. Juni 2016 widerrufen, aber keine zufriedenstellenden Resultate erhalten haben, stehen wir Ihnen auch in diesem Fall zur kostenfreien Ersteinschätzung zur Verfügung.

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So wehren Sie eine Nichtabnahmeentschädigung ab

Wer sein schon vertraglich vereinbartes Darlehen nicht mehr abnehmen möchte, weil er nunmehr zinsgünstiger finanzieren könnte oder aber das Darlehen nicht mehr benötigt, der wird von seinem Kreditinstitut regelmäßig mit einer meist erschreckend hohen Forderung konfrontiert, der Nichtabnahmeentschädigung. Diese Forderung Ihrer Bank können Sie jedoch abwehren. Und das geht auch noch Jahre nach Abschluss des Darlehens. Holen Sie Ihre Unterlagen hervor und nehmen Sie Ihren Darlehensvertrag mit der dazugehörigen Widerrufsinformation in die Hand. Wir prüfen Ihren Vertrag kostenfrei. Wenn sich bei unserer kostenfreien Vertragsprüfung herausstellt, dass Sie bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden oder Sie falsch oder gar nicht über die gesetzlichen Pflichtangaben für Darlehensverträge aufgeklärt wurden – und die Wahrscheinlichkeit ist hoch – dann hat Ihr Kreditinstitut nach einem Widerruf letztlich auch keinen Anspruch auf eine Nichtabnahmeentschädigung. Das kann Ihre Chance sein, die geforderte Nichtabnahmeentschädigung abzuwehren und damit tausende Euro zu sparen.

Beispiel aus der Praxis

Nichtabnahmeentschädigung abgewehrt: 20.000 Euro gespart

Eine Familie hat für Ihre Immobilienfinanzierung 5 Jahre vor Abschluss der laufenden Zinsbindung ein Forward-Darlehen abschlossen. Das Darlehen sollte mit einem Darlehensbetrag von 98.300 Euro und einem vereinbarten Zinssatz von 2,15 % im Jahr 2021 angetreten werden. Nach Abschluss musste die Familie die Wohnung verkaufen und das Darlehen konnte nicht abgenommen werden. Die Bank verlangte eine Nichtabnahmeentschädigung von 20.000 Euro. Die Familie ließ daraufhin ihren Vertrag auf Fehler prüfen. Wir prüften den Darlehensvertrag und stellten fest, dass die Familie nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt worden war. Da die Fehler so offensichtlich waren und für die Bank wenig Verhandlungsspielraum blieb, gelang es uns nach kurzen Verhandlungen, die gesamte Nichtabnahmeentschädigung von 20.000 Euro abzuwehren.

Nichtabnahmeentschädigung abwehren: Zur kostenfreien Prüfung

So holen Sie sich eine bereits gezahlte Nichtabnahmeentschädigung zurück

Wer eine hohe Nichtabnahmeentschädigung gezahlt hat, der geht davon aus, dass dieses Geld verloren ist. Möglichst schnell vergessen und nicht daran erinnert werden, ist die Devise. Doch es lohnt sich, noch einmal die Unterlagen hervor zu nehmen. Falls Sie Ihren Vertrag nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen haben und unsere kostenfreie Prüfung ergibt, dass Sie bei Abschluss Ihres Vertrags falsch belehrt wurden, können Sie diesen auch heute noch widerrufen und Ihre gezahlte Nichtabnahmeentschädigung zurückfordern. Wurden Sie seinerzeit nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt oder unzureichend über die gesetzlichen Pflichtangaben für Darlehensverträge aufgeklärt – und die Wahrscheinlichkeit ist hoch – dann hat letztlich Ihr Kreditinstitut auch keinen Anspruch auf eine Nichtabnahmeentschädigung. Das kann Ihre Chance sein, die gezahlte Nichtabnahmeentschädigung zurückzubekommen.

Beispiel aus der Praxis

Nichtabnahmeentschädigung zurückgeholt: 15.000 Euro gespart

Unser Mandant konnte durch einen Jobwechsel in eine über 250 Kilometer entfernte Stadt sein bereits vor Jahren vereinbartes Forward-Darlehen über 100.000 Euro nicht abnehmen. Da die Immobilie aber schnellstmöglich verkauft werden musste, zahlte unser Mandant zunächst die von der Bank geforderte Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von 20.000 Euro. Wir stellten fest, dass unser Mandant bei Abschluss des Darlehens von seiner Bank nicht ordnungsgemäß belehrt worden war und erklärten den Widerruf. Nach unseren Verhandlungen mit der Bank zahlte sie den Großteil der Nichtabnahmeentschädigung zurück, sodass unser Mandant am Ende lediglich 5.000 Euro zahlen musste. Die Folge: 15.000 Euro gespart.

Nichtabnahmeentschädigung zurückholen: Zur kostenfreien Prüfung

So reduzieren Sie eine Nichtabnahmeentschädigung

Wer sein (Forward-)Darlehen nicht (mehr) abnehmen möchte, der wird von seinem Kreditinstitut regelmäßig mit einer hohen Forderung konfrontiert – der Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung. Manchmal lässt sich diese aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsinformation oder wegen unzureichender Aufklärung über die gesetzlichen Pflichtangaben für Darlehensverträge in Gänze abwehren oder aber in einem Vergleich mit dem Kreditinstitut reduzieren. Kommt der Widerruf des Darlehens – aus welchen Gründen auch immer – nicht zustande oder ist er nicht möglich, dann bleibt immer noch die Überprüfung der Höhe der geforderten Entschädigung.

Die Verbraucherzentrale Bundesverband und die örtlichen Verbraucherzentralen haben zur Höhe der mit der Nichtabnahmeentschädigung vergleichbaren Vorfälligkeitsentschädigung eine Erhebung gemacht und sind zu einem ernüchternden Ergebnis gekommen. Noch nie seien diese Entschädigungen so hoch und überhöht gewesen. Bei ca. 40 % der untersuchten Fälle habe sich eine Differenz von mehr als 10 % zwischen den von den Kreditinstituten geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Entschädigungen gezeigt. Nach Aussage der Verbraucherzentrale Hamburg zahlten Darlehensnehmer in extremen Fällen zwischen 5.000 bis 10.000 € zu viel.

Beispiel aus der Praxis

Nichtabnahmeentschädigung reduziert: 15.000 Euro gespart

Für den Nichtantritt ihres Forward-Darlehens mit einem Darlehensbetrag von 198.200 Euro bei einem Nominalzins von 3,93 % forderte das Kreditinstitut von unseren Mandanten 23.400 Euro Nichtabnahmeentschädigung.. Wir widerriefen das Darlehen wegen einer nicht ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung und konnten einen außergerichtlichen Vergleich für unsere Mandanten erzielen. Im Ergebnis unserer Verhandlungen erreichten wir eine Minderung der Nichtabnahmeentschädigung auf 6.000 €. Das bedeutete für unsere Mandanten eine Ersparnis von 17.400 Euro.

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So können Sie ein Forward-Darlehen umschulden – ohne Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung

Viele Bauherren sicherten sich in der Vergangenheit mit einem Forward-Darlehen, auch Forward-Kredit genannt, einen vermeintlich günstigen Zinssatz für ihre künftige Immobilienfinanzierung, um sich vor einem möglichen Zinsanstieg zu schützen. Doch wenn die Zinsen sinken statt steigen, dann ist der Verlust für den Kreditnehmer enorm. Möchte sich der Darlehensnehmer von diesem nunmehr ungünstigen Forward-Darlehen „befreien“, verlangen die Banken dafür meist hohe Nichtabnahmeentschädigungen. Wenn Sie vor einigen Jahren ein Forward-Darlehen mit über 2,5 % Zinsen abgeschlossen haben, dann können Sie bei einer Umschuldung auf die aktuell niedrigen Zinsen Tausende Euro sparen. Ob Sie das Darlehen bereits angetreten haben oder es noch antreten werden, spielt dabei keine Rolle.

Beispiel aus der Praxis

Ohne Nichtabnahmeentschädigung umgeschuldet: 41.600 Euro gespart

Eine Familie möchte nach der zehnjährigen Zinsbindung ihr Darlehen mit einer Restschuld von 245.000 Euro mit einem Forward-Darlehen weiterführen. Die Familie vereinbarte mit ihrem Kreditinstitut 2013 folgende Konditionen: Ein Zinssatz von 3,2 %, der sich aus 2,7 % Zinsen + 0,5 % Forward-Aufschlag zusammensetzte sowie einem Tilgungssatz von 1,5 %. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung sollte 960 Euro betragen und das Forward-Darlehen sollte ab 01.02.2017 greifen. Als die Familie merkte, dass die aktuellen Zinsen nur 1,34 % nominal betragen, wollte sie das Forward-Darlehen nicht abnehmen. Das Kreditinstitut war zunächst nicht bereit, das zu akzeptieren – außer die Familie zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung. Als dem Kreditinstitut ein Fehler in der Widerrufsinformation nachgewiesen werden konnte, bot es für die Anschlussfinanzierung einen Darlehensvertrag mit den aktuell niedrigen Zinsen für 10 Jahre an. Die Ersparnis: 41.600 Euro Zinsen. 

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Nichtabnahmeentschädigung: So gehen wir bei der Prüfung Ihres Vertrags vor

Wenn wir nach der kostenfreien Prüfung Ihres Vertrages widerrufsrelevante Fehler gefunden haben, dann können Sie entweder selber Ihren Darlehensvertrag widerrufen oder uns damit beauftragen. Erfahrungsgemäß weisen die meisten Kreditinstitute den Widerruf ihrer Kunden zunächst einmal pauschal zurück.

Mit uns haben Sie beim Vorgehen gegen eine Nichtabnahmeentschädigung nicht nur hohe Erfolgsaussichten, sondern Sie gehen auch kein Risiko ein – denn Sie bekommen zunächst eine kostenfreie und umfassende Ersteinschätzung von unseren spezialisierten Anwälten.

Keine Bank freut sich, wenn sie für Fehler geradestehen und auf Zinsen verzichten oder diese gar zurückzahlen soll. Doch die meisten Kreditinstitute gehen damit professionell um und sind an einer wirtschaftlichen Lösung interessiert. Das heißt, überwiegend schließen wir für unsere Mandanten Vergleiche (Kompromisse), weil die Mehrheit der Kreditinstitute dank meist eindeutiger Rechtsprechung den Gang vor die Gerichte vermeiden will. Der Vorteil solcher außergerichtlichen Vergleiche liegt vor allem in einer schnellen, unkomplizierten, stressfreien sowie kostengünstigen Lösung. Wer aber das absolute Maximum erreichen möchte, Zeit mitbringt und den Streit nicht scheut, der kann sich mit uns auch auf den Klageweg begeben. Das ist vor allem für rechtsschutzversicherte Mandanten und für diejenigen von Interesse, die für eine Prozessfinanzierung offen sind. Um die kümmern wir uns für Sie.

Kostenfreie Leistungen: Nichtabnahmeentschädigung prüfen

Bevor ein Mandat zustande kommt, erhalten Sie von uns kostenfrei eine umfangreiche und aussagekräftige Ersteinschätzung.

Mit unserer kostenfreien Ersteinschätzung erfahren Sie

  • ob Ihr Darlehensvertrag Fehler enthält,
  • wie die Gerichte in Ihrem Fall entscheiden,
  • wieviel Sie durch einen Widerruf sparen,
  • was unsere Tätigkeit kostet und
  • wann Sie mit einem Ergebnis rechnen können.

Sie entscheiden dann, ob Sie uns mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen wollen. Vorher fallen für Sie keinerlei Kosten an.

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Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung

Bei Immobiliendarlehen wird die von den Kreditinstituten bei Nichtabnahme des Darlehens geforderte Nichtabnahmeentschädigung nach den gleichen Maßstäben berechnet, die für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gelten. Die Höhe der Entschädigungen ist ebenso wenig gesetzlich geregelt wie das Berechnungsverfahren. Gesetz und Rechtsprechung geben lediglich grundsätzlich vor, dass Kreditinstitute nicht mehr verlangen dürfen als den Schaden, der ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Nicht selten übersteigen die Forderungen der Kreditinstitute deutlich den tatsächlichen Schaden. Doch die genaue Ermittlung dieses Schadens ist das Problem und so führt die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung immer wieder zum Streit und zu vielen Beschwerden. Denn bei der Nichtabnahmeentschädigung besteht im Unterschied zur Vorfälligkeitsentschädigung die Ratenzahlungspflicht nicht aktuell, sondern erst in der Zukunft. So ist die Schadensberechnung weitgehend spekulativ, weil unbekannt ist, welche Zinsen die Bank künftig für das Wiederanlegen der Raten erhält.

Die Berechnungsmethoden

Für die Berechnung des Zinsausfallschadens sind folgende zwei Berechnungsmethoden möglich: die Neuausleihung („Aktiv-Aktiv-Methode“) oder die Anlage in Hypothekenpfandbriefen („Aktiv-Passiv-Methode“).

Aktiv-Passiv-Methode

Sparkassen und Banken nutzen mehrheitlich die für sie günstigere „Aktiv-Passiv-Methode“. Hier wird der durch die vorzeitige Rückzahlung des Kredites beim Kreditinstitut eingetretene Zinsverlust durch Vergleich des Hypothekenzinssatzes und eines Wiederanlagezinssatzes in Pfandbriefen über die Restlaufzeit bestimmt. Von diesem Zinsverlust werden die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten des Kreditinstitutes abgezogen. Bei dieser Berechnung wird also „nur“ die Nettomarge der Bank bzw. Sparkasse berücksichtigt. Bei der Neuausleihung wird neben dem Zinsverschlechterungsschaden auch noch der Zinsmargenschaden mit berechnet, um den entgangenen Gewinn des Kreditinstitutes zu kompensieren. Dieser Margenschaden kommt einer zusätzlich zum Zinsschaden zu entrichtenden Gebühr gleich. Im Übrigen handelt es sich bei dem „Zinsverschlechterungsschaden“ im Grunde um keinen Schaden, sondern um das ganz „normale“ Risiko der Änderung der Zinssätze.

Aktiv-Aktiv-Methode

Die Aktiv-Aktiv-Methode legt der Berechnung eine hypothetische Darlehensneuausreichung zugrunde. Nach dieser Methode kann die Bank als entgangenen Gewinn gem. § 252 BGB den Nettozinsgewinn fordern (sog. Zinsmargenschaden). Das ist die Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten Zins für das nicht abgenommene oder vorzeitig zurückbezahlte Darlehen und den aktuellen Zinssätzen für entsprechend hypothetisch ausgereichte festverzinsliche Neudarlehen.

Prüfung der Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung

In jedem Fall ist die Bank verpflichtet, alle für die Berechnung maßgebenden Faktoren offenzulegen. Dem Bankkunden soll so eine Überprüfung möglich sein. Betroffene sollten die Forderung ihrer Bank oder Sparkasse unbedingt überprüfen lassen, weil es immer wieder zu „Falschberechnungen“ kommt. Oft führt die Korrektur zu einer Reduzierung der Nichtabnahmeentschädigung.

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