Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte macht Sie auf folgendes Urteil zum Mietrecht aufmerksam:
Die Klägerin (Mieterin) begehrte von der Beklagten (Vermieterin) die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten in ihrer Mietwohnung; die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage die Zahlung rückständiger Mietbeträge, die die Klägerin unter Berufung auf ihr Minderungsrecht einbehalten hat.
Das Gericht sprach der Klägerin gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Durchführung von Instandsetzungsarbeiten in der von ihr gemieteten Wohnung zu, und zwar auf Beseitigung der Verschwärzungen an den Decken- und Wandflächen im Wohnzimmer, im Schlafzimmer, im Flur und in der Küche.
In der Mietwohnung war bereits wenige Monate nach Durchführung der bei Mietbeginn in Auftrag gegebenen Renovierungsarbeiten zu Verschwärzungen an den Decken- und Wandflächen gekommen. Diese Verschwärzungen sind insbesondere deutlich sichtbar an der Außenwand des Wohnzimmers sowie auch an verschiedenen anderen Stellen der Wohnung aufgetreten, wie dies in einem von der Beklagten in Auftrag gegebenen Privatgutachten ausgeführt wurdet. Die schwarzen Staubbeaufschlagungen sind ausweislich der Feststellungen in dem Untersuchungsbericht der Firma W. insbesondere an relativ zur Umgebung kälteren Stellen aufgetreten, in Zimmerecken, insbesondere im Deckenbereich, in Fensterlaibungen und an den thermisch stark bestrichenen Oberflächen oberhalb der Heizkörper. Im Einzelnen sind in dem Gutachten des Sachverständigen ausweislich des Untersuchungsberichts der Firma W. die Verunreinigungen durch schwarze Beaufschlagungen an der östlichen Außenwand des Wohnzimmers aufgetreten, so dass sich die Unterkonstruktion (Lattung) der vorgeschraubten Gipsplatten deutlich als schwarze Linien (Fugennetz der Gipsplatten) auf der Tapete abgezeichnet habe, oberhalb der Fensterfront im Wohnzimmer (Nordseite) und oberhalb der Heizkörper, im Schlafzimmer an der östlichen Außenwand sowie in der Fensterlaibung und oberhalb der Fenster, in der Küche in der Fensterlaibung und im Flur an den Zimmerecken der Innenwände.
Die festgestellten schwarzen Beaufschlagungen hat die Beklagte zu beseitigen. Dies gilt deswegen, weil die Schäden an der östlichen Außenwand des Wohnzimmers auf einer mangelhaften Dämmung dieser Wand beruhen und weil die Beklagte im übrigen nicht hat beweisen können, dass die Schäden in den anderen Räumen nicht auf einen Baumangel beruhen.
Wenn zwischen den Parteien eines Mietverhältnisses streitig ist, ob die vermieteten Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Dementsprechend muss ein Vermieter den Nachweis führen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflusssphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wobei er die Möglichkeit ausräumen muss, dass eine aus seinem Verantwortungsbereich und Pflichtenkreis herrührende Schadensursache besteht.
Die Beklagte hat die Verantwortlichkeit für die Entstehung der schwarzen Verfärbungen nicht ausschließen können. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Verfärbungen an der östlichen Außenwand des Wohnzimmers auf eine unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen sind. Diese Wand ist nur ca. 21 cm stark, während normale Außenwände eine Stärke von 43,5 cm aufweisen. Die Unterkonstruktion (Lattung) der vorgeschraubten Gipsplatten zeichnet sich deutlich als schwarze Linien (Fugennetz der Gipsplatten) auf der Tapete ab. Diese Kältebrücken führen dazu, dass sich Staub zusammen mit den Weichmachern, die aus den Wandfarben, der Bodenversiegelung und dem Heizkörperlack stammen, an der Wand niederschlägt. Die Schlussfolgerung des Sachverständigen, dass die Ursache der Verschwärzungen an der Außenwand des Wohnzimmers durch eine ungenügende Dämmung dieser Wand verursacht worden ist, ist plausibel und nachvollziehbar und im übrigen auch in dem Gutachten festgestellt worden. In diesem Gutachten heißt es, dass es durch das insgesamt ungenügende Dämmverhalten im Bereich der Lattung zu geringfügigen Unterschieden im Grad der Wandfeuchtigkeit kommt, so dass sich dementsprechend in der Luft vorhandene Staubpartikel hier verstärkt ablagern.
Hinsichtlich der schwarzen Verfärbungen an den Decken- und Wandflächen der anderen Räume ist nicht auszuschließen, dass sie auf einer unzureichenden Dämmung der Kellerdecke beruhen. So hat der Gutachter ausgeführt, dass der Fußboden in der Wohnung der Klägerin relativ kalt sei und dass die relative Kälte des Fußbodens die Luftzirkulation im Raum erhöhe, was wiederum zu erhöhten Verschwärzungen und Schmutzablagerungen beitragen könne. Als Primärquelle für die Verschmutzung kommt, nach umfangreichen Messungen, der Weichmacher in den von der Klägerin verwendeten Farben in Betracht. Denn die Messungen haben eine erhöhte Gesamtbelastung mit organischen Verbindungen gezeigt, wobei es sich überwiegend um Weichmacher gehandelt hat, die in Kunststoff-Produkten und Farbanstrichen (Latex) verwendet werden. Rußpartikel aus Kerzenabbrand und Staubpartikel aus dem Staubsauger kommen als Ursache für die Schwärzungen kaum in Betracht, wobei auch von außen eindringender Verkehrsstaub als Ursache für die Verschwärzungen nahezu ausgeschlossen werden könne. Die weitere Ursache, die dazu führt, dass es zu der Verschwärzung gekommen ist, liegt in der baulichen Gegebenheit der Wohnung, in der unzureichenden Dämmung des Kellers, und zwar in dem relativ kalten Fußboden der Wohnung, wie dies bereits in dem Gutachten festgestellt worden ist. Für diese bauliche Gegebenheit ist die Beklagte als Vermieterin verantwortlich. So hat der Sachverständige K. ausgeführt, dass die Ursache der in der Wohnung der Klägerin vorhandenen eklatanten Schwärzungen in der Kombination von zum Teil kühlen Wandoberflächen in Verbindung mit SVOC-Emissionen liege, die vermutlich aus Anstrichstoffen stammen würden. Die Beklagte sei für die mangelhafte Dämmung von Wänden/Decken/Fußboden verantwortlich. In seinen mündlichen Erläuterungen zu seinem Gutachten hat der Sachverständige K. ausgeführt, dass der Fußboden zum Keller zu dämmen sei, um das Problem der Verschwärzungen in den Griff zu kriegen, weil sonst das Problem entstehen könnte, dass auch bei Farben mit weniger SVOC-Ausgasungen Verschwärzungen auftreten könnten. Um erneute Verschwärzungen auszuschließen, müssten zunächst Dämmarbeiten an der Außenwand und zum Keller durchgeführt werden und anschließend müsste eine schadstoffarme Farbe verwandt werden.
Zwar hat der Sachverständige weiterhin ausgesagt, dass er nicht beurteilen könne, ob bei einer Dämmung des Fußbodens zum Keller der Fogging-Effekt in den anderen Räumen der Mietwohnung vermieden worden wäre. Er hat aber nicht gesagt, dass bei einer Dämmung des Fußbodens zum Keller keine Verschwärzungen aufgetreten wären. Seiner Auffassung nach hätte es bei einer Dämmung des Fußbodens zum Keller und bei Verwendung der B.-Farbe nur geringere Verschwärzungen gegeben. Ist das Verhalten des Mieters mitursächlich oder vielleicht sogar - bei einer Schadensgeneigtheit des Objekts - der auslösende Faktor, schließt dies die Zurechnung eines Mangels zu Lasten des Vermieters nicht aus. Ein Ausschluss des Instandsetzungsanspruchs kommt nur zum Tragen, wenn der Mieter seine Obhutspflicht schuldhaft verletzt hat. So wie es einem Mieter unbenommen sein muss, die Wohnung in üblicher Art mit handelsüblichen Möbeln einzurichten, muss es auch einem Mieter möglich sein, seine Wohnung mit einer handelsüblichen Farbe zu streichen. Ein derartiges Verhalten stellt keine Obhutspflichtverletzung dar, weil es auch für die Klägerin vorliegend nicht absehbar gewesen ist, dass es durch die Verwendung der handelsüblichen B.-Farben zu den Verschwärzungen an den Wandoberflächen kommt. Zur Beseitigung dieser Schwärzungen wäre sie nur dann verpflichtet gewesen, wenn die Beklagte hätte ausschließen können, dass die Verschwärzungen in dem aufgetretenen Umfang auch bei einer ausreichenden Dämmung der Wohnung an der Außenwand des Wohnzimmers und zum Keller aufgetreten wäre. Dieser Beweis ist ihr aber nicht gelungen, so dass sie die Instandsetzungspflicht trifft.
Aus den vorstehenden Gründen ist die Klägerin auch nicht verpflichtet, der Beklagten die einbehaltenen Mietminderungsbeträge von insgesamt DM 1.053,00 für die Monate Februar bis Juli 1999 nachzuentrichten, weil der von der Klägerin zu entrichtende Mietzins aufgrund der oben beschriebenen Schwärzungen gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert gewesen ist. Auch die Höhe der Mietminderung bis zu 16,7 % (DM 234,00 bei einer Brutto-Kaltmiete von DM 1.395,00) ist nicht zu beanstanden, weil von den Verschwärzungen das Wohnzimmer, das Schlafzimmer, der Flur und die Küche betroffen gewesen sind. Sind mehrere Räume einer Mietwohnung großflächig von den Verschwärzungen betroffen, erscheint eine Minderungsquote aufgrund der optischen Beeinträchtigung der Mietwohnung bis zur Höhe von ca. 16,7 % angemessen.
Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 01.08.2000, Az.: 48 C 299/99
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