Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung über Mieteinnahmen bei einer Eigentumswohnung

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Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung über Mieteinnahmen bei einer Eigentumswohnung
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Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwirbt, für den ist deren wirtschaftliche Rentabilität bedeutsam. Was aber dann, wenn der Verkäufer unzutreffend über die Ertragserwartung und das Wertsteigerungspotential informiert hat und man das erst mit Erhalt der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des Mietpools merkt? Der Bundesgerichtshof gibt in seinem Urteil vom 17. Juni 2016 (Az.: V ZR 134/15) eine Antwort.

Beim Wohnungskauf getäuscht

Ein Ehepaar kaufte eine Eigentumswohnung für 117.519 € als Anlageobjekt. Ein Finanzberater vermittelte ihnen zur Finanzierung des Kaufpreises ein Annuitätendarlehen über 118.710 €.

Nach Erhalt der Jahresabrechnung stellte sich heraus, dass es eine Differenz zwischen den Finanzierungsausgaben und den Mietschüttungen von 255,38 € und nicht - wie im Beratungsgespräch dargestellt - von 168 € gibt. Daraufhin begehrt das Ehepaar die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung der Wohnung sowie den Ersatz des weiteren, auf den Erwerb der Wohnung beruhenden Schadens. Denn nach dem Verkauf der Wohnung für 52.000 € bleibt eine Differenz von 65.519 €. 

Bundesgerichtshof zu Beratungsfehlern

Zunächst: Ein Schadensersatzanspruch wegen einer fehlerhaften Beratung über die Höhe der Mieteinnahmen beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist nicht automatisch gegeben, wenn sich hier eine mehr oder weniger erhebliche Differenz ergibt. Hier schränkt der Bundesgerichtshof ein und sagt, dass es dabei auch darauf ankomme, worauf die höhere Zuzahlung zurückzuführen sei. Denn diese müssten nicht notwendigerweise auf Beratungsfehler zurückzuführen sein. So sei etwa ein plötzlich eingetretener Zahlungsverzug des Mieters oder eine Mietminderung wegen eines Mangels denkbar. Auch könne die Eigentümerversammlung nach der Beratung des Käufers unerwartet Beschlüsse über umzulegende Kosten gefasst haben, die zu einer monatlichen Mehrbelastung und geringeren Ausschüttungen führen.

Die BGH-Richter formulierten zu diesem Fall folgende Leitsätze:

„a) Wird als Kaufanreiz für eine Immobilie auf deren wirtschaftliche Rentabilität hingewiesen, muss der Verkäufer auch über die hierfür bedeutsamen tatsächlichen Umstände richtig und vollständig informieren. Er verletzt daher seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes Bild der Ertragserwartung oder des Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst ...

b) Wird eine langfristige Finanzierung eine Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen und zugleich ein Annuitätendarlehen vorgeschlagen, ist über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufzuklären.“

Auf den Punkt gebracht sagt das Gericht: Wenn bei einer optimistischen Prognose die realistischer weise zu erwartende Wertsteigerung der Eigentumswohnung noch nicht einmal ausreicht, um nach dem angegebenen Zeitraum bei einem Verkauf einen Preis zu erzielen, der alle Erwerbskosten deckt, dann hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und so seine Pflicht verletzt, umfassend über die von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Objekts aufzuklären.

Berufungsgericht muss letztlich entscheiden

Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Verfahren nicht abschließend, sondern verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht, weil sie noch nicht zur Endentscheidung reif war. Das Berufungsgericht müsse klären, ob zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Wenn ja, dann sei weiter zu prüfen, ob die behaupteten Beratungsfehler vorliegen.

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