Gewerberaum renovieren? Nicht bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel!

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Unwirksame Schönheitsreparaturklausel
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Wer renoviert schon gerne? Und wer renoviert, wenn er keinen Bedarf sieht und nicht verpflichtet ist? Das betrifft Geschäftsraummieter genauso wie Wohnungsmieter. Deshalb: Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln entlasten auch Gewerberaummieter, wie das OLG Celle kürzlich in einem Hinweisbeschluss (Az.: 2 U 45/16) festgestellt hat.

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei Mietwohnungen ist eindeutig: Die formularmäßige Übertragung einer Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer nicht renoviert übergebenen Wohnung ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist unwirksam.

„Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14)

Was dem Wohnraummieter recht, ist dem Gewerberaummieter billig

Es gebe keinen sachlichen Grund, so das OLG Celle, die Rechtsprechung des BGH nicht auf die Vermietung von Gewerberaum zu übertragen. Geschäftsraummieter seien nicht minder schutzbedürftig als Wohnungsmieter. Eine Klausel im Mietvertrag, die als allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle unterliege, sei unwirksam, wenn die Einheit unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich zur Beseitigung der bei Übergabe des Mietobjekts vorhandenen Gebrauchsspuren des Vormieters vereinbart wurde. Ansonsten wäre die Konsequenz, dass Mieter die ihre Räume vorzeitig renovieren sie ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben als sie diese selbst vom Vermieter erhalten haben.

Was zu beweisen wäre ...

Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, muss er darlegen und ggf. beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Sollte sich der Vermieter dann auf die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung berufen, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast.

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