Centermanagementkosten werden üblicherweise auf die Gewerbemieter eines Einkaufszentrums umgelegt. Doch nicht alle Kosten muss der Mieter unbesehen tragen. Vermieter von Ladenlokalen sind verpflichtet, im Mietvertrag den Kostenpunkt Centermanagement näher aufzuschlüsseln. Ansonsten ist diese Regelung intransparent und daher unwirksam, so der Bundesgerichtshofs (BGH) in einer jüngeren Entscheidung.

Der Fall

Die Mieterin eines in einem Einkaufszentrum gelegenen Shops hat einen formularmäßigen Mietvertrag geschlossen. Die Eigentümerin des Centers (Vermieterin) verlangte auf Grundlage dieses Vertrages von ihrer Mieterin eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von 15.962 EUR nebst Zinsen. Nachdem sich die Mieterin, die längere Zeit diese Kosten ohne Widerspruch getragen hatte, weigerte, diese weiter zu begleichen, klagte die Vermieterin.
Die strittige Vertragsklausel lautete:
„Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen.“
Als Einzelpositionen sind im Mietvertrag u. a. aufgeführt: Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager.
Die Gerichte hatten zu entscheiden, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Einkaufszentrums entfallende Nebenkosten wirksam auf die Mieterin anteilig umlegbar sind.

Die Entscheidung

Der BGH entschied in letzter Instanz: Die Mieterin muss keine Nebenkosten nachzahlen.
Die formularmäßig vereinbarte Klausel des Gewerberaummietvertrages, die ihr als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ – hier „Center-Manager“ - gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam. Denn es sei unklar, welche Kosten hier einbezogen bzw. welche Leistungen hiervon erfasst werden sollen. Denn gerade weil die Vermieterin auch „Kosten für Verwaltung" und „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume" erhebe, sei nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter „Center-Manager" anfallen. Die Formulierung „Kosten für Center-Manager“ erlaube keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da hier auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Da die nicht umlagefähigen Kosten für das Center-Management die verlangte Nachzahlung übersteigen, müsse die Mieterin nichts nachzahlen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. August 2011, Az.: XII ZR 205/09

Kommentar

Dieses Urteil dürfte viele Inhaber von Ladengeschäften in Einkaufscentern freuen. Ausnahmslos dürften sie einen formularmäßigen Mietvertrag abgeschlossen haben und in vielen Fällen seit Mietvertragsbeginn pauschal die Kosten für das „Center-Managements“ tragen. Sie müssen auch dann nichts zahlen, wenn sie der Werbegemeinschaft für das Einkaufszentrum beigetreten sind oder jahrelang unbegründet diese Position bezahlt haben.

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