BGH verhandelt über Reduzierung der Gewerbemiete wegen Corona-Maßnahmen

BGH verhandelt über Reduzierung der Gewerbemiete wegen Corona-Maßnahmen

Sie betreiben ein Gewerbe oder leiten einen Betrieb? Sie konnten oder können Ihre Miet- oder Pachträume aufgrund der Pandemie über Monate nur eingeschränkt nutzen? Dann markieren Sie sich den 1. Dezember rot im Kalender: Der Bundesgerichtshof verhandelt darüber, ob Sie ihre Miete wegen der Corona-Maßnahmen reduzieren können.

Update: Klarheit zur Gewerbemiete erst Januar 2022

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Urteilsverkündung zur Reduzierung der Gewerbemiete für den 12. Januar 2022 angekündigt. Aus der Verhandlung am 1. Dezember 2021 wurde allerdings bereits ersichtlich, dass Mieter:innen auf keine Pauschalregelung hoffen können. Vielmehr werden sämtliche Fälle einzeln vor Gericht geprüft werden müssen.

BGH-­Urteil zur Miet­reduzierung für Gewerbe

Am 1. Dezember wird der Bundesgerichtshof (BGH) ein wichtiges Urteil mit Signalkraft für Gewerbetreibende deutschlandweit fällen (XII ZR 8/21). Es geht um die Frage, ob Mieter:innen ihre Miete vollständig für die Monate zahlen müssen, in denen sie die Räume wegen staatlich angeordneter Maßnahmen im Zuge der Pandemie nicht oder nur eingeschränkt nutzen konnten bzw. können. Derzeit sorgen die Entwicklungen in der Corona-Pandemie erneut für Schließungen und Einschränkungen.

Die Verhandlungsposition der Gewerbetreibenden wurde in dieser Hinsicht im Dezember 2020 gesetzlich gestärkt: Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie gelten seitdem als mögliche Störung der Geschäftsgrundlage. In einem solchen Fall haben Mieter:innen nämlich Anspruch auf Mietreduzierung. Die Mietbelastung wird dann jeweils zu 50% auf Mieter:in und Vermieter:in aufgeteilt. Die Möglichkeit der Minderung gilt auch für Pachtverhältnisse.

Nach zwei Urteilen der Oberlandesgerichte (OLG) Karlsruhe und Dresden soll der BGH nun endgültig die Frage nach Mietreduzierungen für Unternehmen in der Corona-Pandemie klären. Gerade aufgrund der Gesetzesanpassung im vergangenen Jahr erwarten Expert:innen ein positives Urteil des BGH im Sinne der Gewerbetreibenden.

Gewerbe­miete reduzieren – so geht’s

Die eingeschränkte Nutzung von Geschäftsräumen hat seit März 2020 unzählige Unternehmen und Betriebe getroffen. Damit auch Sie von der Gesetzesanpassung profitieren und Ihre Gewerbemiete entsprechend senken können, müssen Sie einige Bedingungen erfüllen:

  • Sie können Ihre Miet- oder Pachträume seit März 2020 nicht oder nur erheblich eingeschränkt nutzen.
  • Die eingeschränkte Nutzung ist auf den Betrieb bezogene Corona-Maßnahmen zurückzuführen.
  • Die Einschränkungen sind erst nach dem Vertragsabschluss aufgetreten.
  • Mieter:in und Vermieter:in hätten den Vertrag nicht geschlossen – oder nur mit anderem Inhalt – wenn die Einschränkungen bei Vertragsabschluss absehbar gewesen wären.
  • Ein Festhalten am Mietvertrag in unveränderter Form ist nicht zumutbar – unter Berücksichtigung der Interessen des/der Vermieter:in.
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Gewerbemiete mindern in der Corona-Pandemie – Der Weg zum BGH-­Urteil

Der BGH verhandelt am 1. Dezember über einen Fall, der zuvor am Landgericht (LG) Chemnitz und anschließend am OLG Dresden verhandelt wurde. Geklagt hatte ein Vermieter gegen seine Mieterin, die Betreiberin eines Textilgeschäfts. Aufgrund von Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie musste sie das Geschäft vom 19. März 2020 bis zum 19. April 2020 schließen.

Da eine Nutzung der Räume in diesem Zeitraum nicht möglich war, zahlte sie keine Gewerbemiete. Als Grund gab sie einen Mangel am Mietobjekt an. Das wollte sich der Vermieter nicht gefallen lassen und klagte auf Zahlung der Miete.

Während der Vermieter in erster Instanz recht bekam, sah das OLG Dresden zwar keinen Mangel am Mietobjekt, jedoch in der behördlich angeordneten Betriebsschließung eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags. Diese gebiete eine Anpassung des Vertrags. Konkret hieß das: Die Kaltmiete der Mieter:in müsse für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werden. In dem Streit soll nun der BGH für Klarheit sorgen.