Möchten Sie Ihren Immobilienkredit zinsgünstig umschulden, hat dafür folgendes zu passieren: Die Grundschuld, die Ihr Darlehen absichert, muss von Ihrer aktuellen Bank auf das neue Kreditinstitut übertragen werden – im Gegenzug hat dieses Ihr derzeitiges Darlehen abzulösen. Unschön wird es für Sie, wenn sowohl Ihre alte als auch Ihre neue Bank eine Gebühr für den soeben geschilderten Vorgang verlangen. Ob solche Gebühren zulässig sind und wann Sie Ihren Immobilienkredit umschulden können, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Banken verlangen Gebühren bei der Umschuldung

Ein Blick auf die heutigen Zinssätze lässt vielen Bauinteressierten warm ums Herz werden. Diejenigen, die bereits vor Jahren einen Immobilienkredit abgeschlossen haben, schauen dagegen oft eher traurig auf den vereinbarten Zins. Ärgerlich, wenn alte und neue Bank auch noch Geld dafür haben wollen, dass sie an einer Umschuldung mitwirken.

Im Preis- und Leistungsverzeichnis einiger Banken findet sich die folgende Klausel:

Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge Ablösung Kundendarlehen 100,00 €

Ob die Erhebung solcher Gebühren zulässig ist, hatte nun kürzlich der BGH zu entscheiden.

OLG und BGH: Gebühren bei Umschuldung sind unzulässig

Bereits Ende 2018 hat sich das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 04. Dezember 2018 - 19 U 27/18) mit der Frage beschäftigt, ob die obige Klausel zulässig ist (wir berichteten: Gericht hält Gebühr bei Umschuldung für unzulässig)

OLG Hamm: Bank ist zur Mitwirkung verpflichtet

Es kam zu dem Ergebnis, dass sie die Verbraucher unangemessen benachteiligt und die Erhebung solcher Gebühren unwirksam ist. Wenn eine andere Bank gegen Übertragung der entsprechenden Sicherheiten das Darlehen des Kreditnehmers bei seiner Bank ablösen möchte, ist diese zur Mitwirkung verpflichtet, ohne dass sie sich dies gesondert vergüten lassen dürfe.

BGH: Weder alte noch neue Bank dürfen Geld verlangen

Mit Urteil vom 10. September 2019 (XI ZR 7/19) bestätigte der BGH das Urteil des OLG Hamm. 

Wenn die Bank die Sicherheit nicht mehr benötigt, können Kreditnehmer auch die Abtretung der Grundschuld an sich oder einen Dritten verlangen. Auch hiernach ließe sich die Bank insofern eine Leistung gesondert vergüten, zu der sie rechtlich verpflichtet ist.

Der BGH ging in seinem Urteil allerdings noch weiter: Die obige Klausel erfasst nicht nur den Fall, wonach eine Bank sich Geld dafür versprechen lässt, dass sie an der Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut mitwirkt, sondern auch den Fall, dass sie als neue Bank an der Ablösung eines bei einer anderen Bank bestehenden Darlehensvertrags beteiligt ist. Für den Kreditnehmer hieße das gegebenenfalls also folgendes, wenn Banken die obige Klausel in ihren Preis- und Leistungsverzeichnissen verwenden: Schulden Sie Ihren Immobilienkredit um, halten sowohl die alte als auch die neue Bank die Hand auf und verlangen eine entsprechende Gebühr.

Klausel ist unwirksam oder nicht vorhanden

Mit der Bestellung, Verwaltung und Übertragung von Sicherheiten nehmen die Banken allerdings lediglich eigene Vermögensinteressen wahr. Der Aufwand, der den Banken hier entsteht, ist regelmäßig mit dem zu zahlenden Zins abzugelten. Die obige Klausel benachteiligt die Kreditnehmer unangemessen und ist folglich unwirksam.

Die Forderung einer Bearbeitungsgebühr ist im Übrigen ebenfalls unwirksam, wenn gar keine entsprechende Klausel im Vertrag zu finden ist.

Keine Umschuldungs­gebühr, aber dafür eine Vorfällig­keits­ent­schädigung?

Obwohl die oben genannten Gebühren unzulässig sind, ist eine Umschuldung nicht immer wirtschaftlich. Denn, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf von 10 Jahren umschulden möchten, wird Ihre Bank regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dazu ist sie laut Gesetz auch berechtigt. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen und umschulden zu können. Wenn Sie Ihren Kredit zwischen 2010 und 2014 abgeschlossen haben, könnte der Widerruf für Sie infrage kommen.

Häufig haben die Banken es nicht geschafft, ihren Kreditnehmern alle gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangaben und Widerrufsinformationen ordnungsgemäß zu erteilen. Ist auch Ihrer Bank dies in Ihrem Fall nicht gelungen, können Sie Ihren Darlehensvertrag womöglich noch immer widerrufen und auch auf diesem Wege eine Umschuldung erreichen. Wenn Sie Ihren Immobilienkredit zinsgünstig umschulden möchten, erfahren Sie bei uns, ob es auch in Ihrem Fall ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist.

Nutzen Sie dafür schnell und einfach unser Online-Formular zur kostenfreien Prüfung Ihres Immobilienvertrags. Wenn Sie Ihre Optionen kennen, entscheiden Sie, ob wir Sie auch bei der Durchsetzung Ihrer Möglichkeiten unterstützen sollen. Bis dahin fallen für Sie keinerlei Kosten an.

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