Schrottimmobilien

Mit der staatlichen Förderung des Wohnungsbaus wurden vielen Bürgern fremdvermietete Eigentumswohnungen zum Steuersparen angeboten. Die Vermittlung dieser Wohnungen übernahmen Strukturvertriebe, selbstständige Finanzmakler aber auch Versicherungsvertreter.

Dass manche dieser Wohnungen gar keine "Steuersparimmobilien" waren, da ihre neuen Eigentümer so gut wie keine Steuern sparen konnten, weil sie nur über ein niedriges Einkommen verfügten, ist noch vergleichsweise harmlos, soweit die Wohnung ihren Preis wert war. Wirklich schlimm traf es all jene, denen eine Schrottimmobilie angedreht wurde, die sich „pinselsaniert“ in einem mangelhaften Zustand befand. Manche, die unter Vorspiegelung falscher Tatsachen auf betrügerische Weise eine deutlich überteuerte Wohnung verkauft wurde, kamen in Existenznot und einige nahmen sich sogar das Leben.

Überraschende Anbahnung des Verkaufsgesprächs

Die Vermittler und Berater scheuen bis heute nicht davor zurück, ihre späteren Opfer häufig in einer sog. Haustürsituation

  • unangemeldeter Besuch zu Hause oder in der Firma,
  • auf Empfehlung eines Verwandten, Bekannten oder Arbeitskollegen,
  • nicht erwarteter Telefonanruf (Coldcall, Kaltakquise) -

zu „überrumpeln“. Ihr Ansatz sind meist die „leidigen Steuern“, die sich deutlich reduzieren ließen. Und gewissermaßen nebenbei können man mit geringsten Belastungen auch noch Vermögen aufbauen.

Falsche Versprechen bei Schrottimmobilien: Steuern sparen, für das Alter vorsorgen und Vermögen aufbauen

„Warum zahlen sie so viel Steuern?“ fragen die Verkäufer mit einem mitleidigen Unterton. „Mit einer Wohnung können Sie Steuern sparen, für das Alter vorsorgen und Vermögen aufbauen - staatlich gefördert, risikolos, wertbeständig bis wertsteigend!“

Auch wenn es inzwischen nennenswerte Steuerersparnisse nur noch bei denkmalgeschützten Objekten gibt, wird beim Vertrieb von vermieteten Eigentumswohnungen weiterhin mit dem Steuersparargument geworben. Das fehlende Eigenkapital sei kein Problem. Für die Finanzierung könne vermittelt werden. (Mit der am 21. März 2016 in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie dürfte sich eine solch unproblematische Finanzierung erledigt haben, da die Vergabe von Krediten zur Wohnungsfinanzierung deutlich erschwert wird. Denn die Banken müssen nunmehr besonders darauf achten, dass sich die Kunden den Wohnungskredit auch leisten können.)

Finanzierungsangebot für Schrottimmobilien vom Verkäufer

Fehlendes Eigenkapital und fehlende Sicherheiten erschweren oder verhindern die Finanzierung einer Wohnung durch ein Kreditinstitut. Damit das nicht passiert und die Vermittler und Verkäufer zu ihren Geschäftsabschlüssen kommen, werden fragwürdige bis kriminelle Methoden angewandt.

Zum einen werden die Banken über nicht vorhandenes Eigenkapital getäuscht, indem den Kunden kurzzeitig eine bestimmte Summe von dem Vertrieb zur Verfügung gestellt wird, die er nach dem Erhalt des Darlehens sofort wieder zurückzahlen muss. Teilweise wird auch der „Verwendungszweck Eigennutzung“ angegeben, um eine höhere Darlehenssumme und damit einen höheren Kaufpreis zu erreichen. Zum anderen wird über das monatliche Einkommen der Kunden getäuscht.

Fehlendes Eigenkapital ist so scheinbar keine Hürde für den Erwerb einer Schrottimmobilie, da die monatlichen Belastungen fast komplett von der Steuerersparnis und den Mieteinnahmen gedeckt werden sollen. Oft wird sogar in Aussicht gestellt, man könne seine Wohnung nach fünf bis 10 Jahren mit Gewinn verkaufen und sogar vorhandene Altschulden gleich mitablösen.

Von Wohnungsbesichtigung wird abgeraten

Das Beratungsgespräch findet außerhalb des Kaufobjekts statt. Fast immer wird den Käufern von einer Besichtigung der Wohnung, die sich häufig in einer anderen Stadt befindet, abgeraten. „Da wohnen Mieter drin, da können wir jetzt gar nicht rein“ oder „das lohnt sich nicht, die Wohnung ist toll, Sie wollen da ja auch nicht einziehen“, heißt es dann. Und so verzichten viele Wohnungskäufer auf die Besichtigung ihrer Wohnung, begnügen sich mit dem „schönen“ Prospekt und den Versprechungen der Verkäufer bzw. Vermittler.

Mit dem „Rundum-sorglos-Paket“ in die Katastrophe

Ein Immobilienkauf ist eine mehr oder weniger aufwendige Angelegenheit. Damit sich kein „Opfer“ davon abhalten lässt, bieten die Wohnungsverkäufer meist ein "Rundum-sorglos-Paket" an. Die neuen Eigentümer müssen im Grunde nur noch Unterschriften leisten und zahlen.

Die Bilanz der Schrottimmobilienkäufer ist bitter: Sie haben eine völlig überteuerte Wohnung erworben und sich erheblich verschuldet. Zumeist wurden ganze Wohnobjekte von Unternehmen preisgünstig aufgekauft, um sie nach einer oberflächlichen Renovierung alsbald durch eigene oder fremde Vertriebe mittels „schöner“ Prospekte wesentlich teurer Wohnung für Wohnung zu verkaufen. So entspricht nicht selten der Kaufpreis einer Wohnung mehr als dem Dreifachen ihres tatsächlichen Verkehrswertes, da hohe Provisionen und Gebühren den Immobilienkauf belasteten. Versprochene Wertsteigerungen der Schrottimmobilien werden somit von vornherein auf absehbare Zeit völlig unrealistisch.

Viele Wohnungskäufe scheitern sehr schnell daran, dass die Finanzierung nicht funktioniert. Die in Aussicht gestellten Mieteinnahmen bleiben aus oder sind weitaus niedriger als kalkuliert. Wer dann auf die Mietgarantie setzt, die manchmal vereinbart wird, kann sich damit meist nur über einen sehr kurzen Zeitraum damit retten. Daneben treten häufig die angeblichen Steuervorteile nicht ein, mit denen ebenfalls gerechnet wurde.

Wir helfen: Haftung, Rückabwicklung der Verträge und Schadenersatz

Käufer von Eigentumswohnungen, die beim Erwerb „überrumpelt“, fehlerhaft beraten oder gar getäuscht wurden und dadurch zu Schaden gekommen sind, haben Anspruch auf Rückabwicklung der Verträge bzw. Schadenersatz gegenüber dem dafür verantwortlichen Vermittler bzw. Verkäufer. Dabei geht es nicht nur, um die verlustlose „Rückgabe“ der Eigentumswohnung, sondern auch um die Befreiung von den Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Bank.

Viele Vertriebe vermitteln nicht nur die Wohnungen, sondern auch die dazugehörigen Finanzierungen und arbeiten deshalb eng mit Kreditinstituten zusammen.

Geschädigte Wohnungskäufer von Schrottimmobilien können sich beim institutionalisierten Zusammenwirken der Bank mit dem Vermittler der Wohnung darauf berufen, dass die Bank von der arglistigen Täuschung wusste. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises besteht, wenn es durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss.

Abgesehen davon existieren auch unwirksame Darlehensverträge wegen unwirksamer Treuhandvollmachten. Und einige Banken haben eigene Beratungspflichten übernommen, für die sie unmittelbar haften.

Kurzum: Es lohnt, seine Verträge und die Anbahnung der Vertragsabschlüsse anwaltlich prüfen zu lassen, um sich von der überteuerten Immobilie und den belastenden Darlehensverträgen zu befreien. Wir konnten gerade vielen Geschädigten sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht helfen.