Immobilienfonds

Anbieter von Geschlossenen Immobilienfonds haben es nicht schwer. Der in der Krise geborene Begriff „Betongold“ macht Immobilienanlagen scheinbar per se lukrativ. So bieten sie ihre Produkte als krisensichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz und Wertzuwachs an.

Geschlossene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger zumeist in einige wenige Objekte wie Hotels, Krankenhäuser oder Einkaufszentren. Wer Anteile an einem solchen Fonds kauft, wird zum Miteigentümer dieser Immobilien und trägt das volle unternehmerische Verlustrisiko.

Anteile an geschlossenen Immobilienfonds werden bei einer Laufzeit von zehn Jahren und mehr meist mit einer Mindestanlagesumme von 10.000 EUR angeboten. Die sog. weichen Kosten der geschlossenen Immobilienfonds - Kosten für Eigenkapitalbeschaffung, Steuerberatung, Prospektierung etc. - betragen 15 bis 20 % des Anlagebetrags und sind damit sehr hoch.

Geschlossene Immobilienfonds sind Risikofonds

Geschlossene Fonds kommen immer wieder in die Negativschlagzeine wegen Betrugsfällen, schlechten Anlageergebnissen, Intransparenz und Insolvenz. Die Stiftung Warentest kam im Jahre 2015 zu dem Ergebnis, dass nur 6 % der geschlossenen Fonds ihre Prognosen erfüllen konnten, während 69 % Verluste verbuchten. Das große Risiko des Totalverlustes schließt im Grunde geschlossenen Immobilienfonds als Kapitalanlage für beinah alle Kleinanleger aus. Für die Altersvorsoge sind diese Fonds völlig ungeeignet.

Aufgrund der langen Laufzeit – bis zu 30 Jahre – ist es nicht möglich, die Prognosen der Fondsanbieter seriös zu beurteilen. Niemand mag voraussehen, wie sich über solch lange Zeiträume die Mieten und Immobilienpreise entwickeln.

Haftungsrisiko bei Geschlossenen Immobilienfonds

Wer Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds kauft, wird zum Mitunternehmer und geht so ein unternehmerisches Risiko ein. Je nachdem, in welcher Rechtsform der Fonds betrieben wird, ist das Risiko hoch bis zum Totalverlust und weiterer Haftung mit dem Privatvermögen bei einer Insolvenz.

Ist der geschlossene Immobilienfonds als Kommanditgesellschaft (KG) konzipiert, dann haftet der Komplementär mit seinem gesamten Vermögen, der Kommanditisten „nur“ mit seiner Einlage. Wird der Fonds in Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) betrieben, dann haftet jeder Gesellschafter über seine Einlage hinaus mit seinem gesamten Vermögen.

Mehr Verbraucherschutz seit 2013

Der Gesetzgeber hat Anbieter von geschlossenen Fonds seit Mitte 2013 strengeren Regeln zum Schutz der Verbraucher unterworfen. Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) verpflichtet sie, sich nicht nur bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) registrieren zu lassen, sondern sie müssen zudem verschiedene Bedingungen erfüllen, bevor die Fonds ihre Anteile an die Anleger vertreiben dürfen.

Schadenersatzmöglichkeiten bei Geschlossenen Immobilienfonds

Die Krise eines Immobilienfonds und damit die Verluste der Anleger können verschiedene Gründe haben. Nicht alle führen dazu, dass der geschädigte Anleger Schadenersatz gegenüber dem Berater bzw. Vermittler, der finanzierenden Bank, der Fondsgesellschaft, den wirtschaftlichen Initiatoren, den Gründungsgesellschaftern, dem Prospektprüfer und den Mittelverwendungskontrolleuren geltend machen kann.

Doch in folgenden Fällen, kann ein Schadenersatzanspruch bestehen und durchsetzbar sein:

  • Der Berater hat seine Provision verschwiegen. Er muss diese offenlegen, selbst wenn sie im Prospekt ausgewiesen ist.
  • Der geschlossene Immobilienfonds wurde als risikolose Anlage beworben. Völlig ungeignet sind diese Fonds zur Altersvorsorge.
  • Der Fondsbetreiber hat die Anlegergelder zweckentfremdet verwendet.
  • Der Prospekt enthält falsche Angaben. Das betrifft insbesondere die Höhe der Kosten und die Risiken.

Abwehr von Forderungen

Nicht jede Forderung der Fondsgesellschaft auf Mietverzicht oder Geld in den einen kriselnden Fonds nachzuschießen, ist berechtigt und damit unangreifbar.

Lassen Sie Ihren Immobilienfonds fachanwaltlich prüfen

Wer Fondsanteile gezeichnet hat und dabei falsch beraten wurde, hat Anspruch auf Schadenersatz. Wenn die Bank oder der Vermittler einen geschlossenen Immobilienfonds empfohlen hat, der nicht zum Anleger passt, muss für den Schaden aufgekommen werden. Finanzberater haben die Produkte, die sie anbieten, auf Plausibilität hin zu überprüfen. Außerdem sind sie verpflichtet, darüber aufzuklären hat, ob und wie viel Provision sie für den Verkauf der Fondsanteile erhalten. Unterlassen sie dies, haftet sie dafür.

Der Fondsanleger kann aber auch einen Schadenersatzanspruch aus Prospekthaftung gegenüber dem Prospektverantwortlichen haben, wenn dieser Fehler enthält und der Anleger dadurch getäuscht wurde.

Unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht raten betroffenen Anlegern, möglichst frühzeitig zu reagieren und ihre Ansprüche prüfen zu lassen, denn bestimmte Ansprüche verjähren nach relativ kurzer Zeit.

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