Mietminderung für Gewerbetreibende wegen der Corona-Schließungen

Aufgrund der Anordnungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie stehen Gewerbetreibende seit Monaten enormen finanziellen Belastungen gegenüber. Der Umsatz fällt weg, Gewerberäume bleiben ungenutzt und doch muss die Miete voll bezahlt werden. Jetzt können Mieter:innen die Miete wegen Corona mindern.

Warum sind Miet­minde­rungen für Gewerbe­trei­bende notwendig?

Staatlich verhängte Lockdowns zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie sorgen seit März 2020 für weitreichende Schließungen im Gast- und Gastronomiegewerbe, sowie im Einzelhandel. Restaurants, Clubs und viele andere Läden müssen ihren Betrieb bereits monatelang komplett schließen oder können nur unter strengen Hygienebedingungen agieren. Das hat zur Folge, dass die meisten Gewerberäume seit März 2020 ungenutzt bleiben.

Für die meisten Gewerbetreibenden bedeuten der Lockdown und die eingeschränkte Nutzung ihrer Geschäftsräume starke Umsatzeinbußen. Aus diesem Grund forderten viele von ihnen die Möglichkeit, ihre Miete zu mindern. Im Dezember 2020 beschloss der Bundestag schließlich eine Gesetzesanpassung, wodurch die Verhandlungsposition der Gewerbetreibenden gegenüber ihren Vermieter:innen erheblich gestärkt wurde.

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Aus welchem Grund kann man die Gewerbe­miete mindern?

Mieter:innen haben Anspruch auf Mietminderung, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Gleich mehrere Landesgerichte beschäftigten sich 2020 bereits mit diesem Thema und kamen zu unterschiedlichen Einschätzungen. Mit der Gesetzesanpassung durch den Einschub des Artikels 240 § 7 im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) wurden endlich bessere rechtliche Bedingungen für Mieter:innen geschaffen. Denn der Artikel bezieht sich ausdrücklich auf die Situation, die durch die Corona-Pandemie zustande kam und sieht Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nun doch als mögliche Störung der Geschäftsgrundlage.

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Kostenfreie Erstberatung für Gewerbetreibende: Ihre Chancen auf Miet­minderung

Wie stehen die Chancen auf eine erfolgreiche Miet­minder­ung?

Dank der Gesetzesanpassung im Dezember 2020 wurde die vielversprechende Grundlage geschaffen, dass die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit von gewerblichen Räumen durch die Corona-Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Der neue Gesetzesparagraf besagt:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Artikel 240 § 7 EGBGB

Auch das erste Urteil eines Oberlandesgerichts (OLG) in dieser Angelegenheit macht geschädigten Gewerbetreibenden Hoffnung. Die Richter:innen am OLG Dresden urteilten, dass die Gewerbemiete für einen Laden bei einem staatlich verordneten Lockdown angepasst werden muss (Az.: 5 U 1782/20). Die Klägerin hat das Recht, ihre Miete um 50 % für die Dauer der angeordneten Schließung zu reduzieren. Das Gericht begründete das Urteil damit, dass weder die Mieterin noch der Vermieter „eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe”. Deshalb könne man die Belastung der Miete auf beide Parteien gleichermaßen aufteilen.

Darüber hinaus wurde am 22. Dezember 2020 das „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Patentrecht“ verabschiedet. Diese „Beschleunigungsvorschrift” besagt, dass die Verfahren über die Anpassung der Gewerbemieten „vorrangig und beschleunigt” zu behandeln sind. Betroffene können hier also auf schnelle Entscheidungen hoffen.

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Wie können Gewerbe­treibende eine Miet­minderung durchsetzen?

Damit auch Sie die Anpassung Ihrer Gewerbemiete erreichen können, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein, die sich aus dem Artikel 240 § 7 EGBGB ergeben.

  • Die Nutzung Ihrer Miet- oder Pachträume ist nicht oder nur erheblich eingeschränkt möglich.

  • Der Grund für die eingeschränkte Nutzung sind auf den Betrieb bezogene Corona-Maßnahmen.

  • Diese Einschränkungen sind erst nach Vertragsschluss eingetreten.

  • Die Vertragsparteien wären den Vertrag nicht eingegangen oder hätten ihn mit anderem Inhalt abgeschlossen, wenn sie die Einschränkungen vorausgesehen hätten.

  • Dem/der Mieter:in ist ein Festhalten am Vertrag in unveränderter Form – in Abstimmung mit den Interessen des/der Vermieter:in – nicht zumutbar.

Wenn die Einzelfallprüfung ergibt, dass die Voraussetzungen erfüllt werden, kann der Vertrag entsprechend angepasst und die Miete gemindert oder der Vertrag gekündigt werden. Außerdem kann die Miete auch rückwirkend und für den gesamten Zeitraum der Schließung angepasst werden. Für die meisten Gewerbetreibenden dürfte dies das Frühjahr 2020 sein.

Da es sich in diesen Fällen immer um Einzelfallprüfungen handelt, ist es ratsam, auf die Unterstützung versierter Anwält:innen zu setzen. Nur so können Sie eine faire Verhandlungsposition gegenüber den Vermieter:innen gewährleisten. Außerdem haben Sie damit die besten Chancen auf eine erfolgreiche Vertragsanpassung und Rückzahlung der Miete.

In einer kostenfreien Erstberatung prüfen unsere Expert:innen unverbindlich, ob ein juristisches Vorgehen in Ihrer Situation aussichtsreich ist. Erst dann können Sie uns beauftragen – egal, ob Sie eine Rechtsschutzversicherung haben oder nicht. Für Sie entsteht kein Kostenrisiko.

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