Das schlüsselfertig zu erstellende und bereits vermietete Fondsobjekt erwarb die zur FIBEG-Gruppe (der Unternehmensgruppe, die den Fonds initiiert hat) gehörende Delus AG am 30.12.1992 von der RGP Rheinbacher Gewerbebau- und Projektentwicklungs-GmbH & Co. Heinz Nettekove KG zum Preis von 16.210.000 DM zzgl. MWSt. Am 28.05.1993 verkaufte die Delus AG das Fondsobjekt an die Fondsgesellschaft für 20.395.000 DM zzgl. MWSt.
Ohne tatsächliche Wertsteigerung wurde die Immobilie innerhalb von 5 Monaten für einen um 26 % angehobenen Preis veräußert. Dieser Fakt wurde im Fondsprospekt nicht ausgewiesen.
Somit handelte es sich hier um ein überteuertes Angebot, das sich für die Initiatoren rechnete und für die Anleger erhebliche Risiken bedeutete.