Wird ein Immobiliendarlehen vom Darlehensnehmer vorzeitig gekündigt oder nicht in Anspruch genommen, so steht der Bank in der Regel ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung oder Nichtabnahmeentschädigung zu. Diese Entschädigungen werden durch die Banken aber häufig zu hoch berechnet und nicht selten zu Unrecht eingefordert.

Vorfälligkeitsentschädigung
Erfahrungsgemäß werden bei der Berechnung der Entschädigungen durch die finanzierenden Banken immer wieder falsche Beträge ermittelt oder Entschädigungen zu Unrecht gefordert. Eine rechtliche und mathematische Überprüfung ist in jedem Fall sinnvoll. Nach § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB ist der Darlehensnehmer verpflichtet,  dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens entsteht. Der Darlehensgeber ist so zu stellen, als wäre das Darlehen für den ursprünglich vereinbarten Festschreibungszeitraum fortgeführt worden. Die Schutzvorschrift des § 502 BGB, die die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung einer Bank gegenüber einem Verbraucher auf 1% der noch offenen Darlehensvaluta begrenzt, gilt nicht bei Immobiliardarlehen.

Nichtabnahmeentschädigung
Mit seiner Unterschrift unter dem Darlehensvertrag verpflichtet sich der Bankkunde zur Abnahme des Darlehens. Nimmt der Darlehensnehmer das Darlehen dann nicht ab, so kann die Bank Schadensersatzansprüche in Höhe des entgangenen Zinsgewinns geltend machen.
Eine rechtliche und mathematische Überprüfung ist auch hier in jedem Fall sinnvoll. Vor allem ist Schnelligkeit gefragt, Widerrufsfristen könnten noch nicht abgelaufen sein.

Berechnung der Nichtabnahme- bzw. Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Bank kann zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen: Der Aktiv-Aktiv-Methode und der Aktiv-Passiv-Methode. Derzeit machen alle Banken von der Aktiv-Passiv-Methode Gebrauch.

1. Die Aktiv-Aktiv-Methode legt der Berechnung eine hypothetische Darlehensneuausreichung zugrunde. Nach dieser Methode kann die Bank als entgangenen Gewinn gem. § 252 BGB den Nettozinsgewinn fordern (sog. Zinsmargenschaden). Das ist die Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten Zins für das nicht abgenommene oder vorzeitig zurückbezahlte Darlehen und den aktuellen Zinssätzen für entsprechend hypothetisch ausgereichte festverzinsliche Neudarlehen.

2. Der sog. Aktiv-Passiv-Methode liegt der Gedanke der Wiederanlage der vorzeitig zurückgezahlten oder nicht abgenommenen Darlehensmittel am Kapitalmarkt zugrunde. Die Bank kann ihren Schaden auf der Grundlage einer fiktiven Wiederanlage berechnen. Es wird die Differenz zwischen den Zinsen, die der Darlehensnehmer bei Abnahme und vereinbarungsgemäßer Durchführung des Darlehens tatsächlich gezahlt hätte, und der Rendite, die sich aus einer laufzeitkongruenten Wiederanlage der frei gewordenen Beträge in sicheren Kapitalmarkttiteln ergibt, ermittelt.

In jedem Fall ist die Bank verpflichtet, alle für die Berechnung maßgebenden Faktoren offenzulegen. Dem Bankkunden soll so eine Überprüfung möglich sein.