Berlin, den 16.02.2011. Für den 16. März 2011 ist geplant, dass die EU-Kommission den Entwurf einer Hypothekenkredit-Richtlinie vorlegt, mit der ein integrierter Binnenmarkt für Hypothekenkredite geschaffen werden soll. Darin soll auch eine Regelung für einheitliche Vorfälligkeitsentschädigungen enthalten sein, mit der sich die Immobilienfinanzierung in Deutschland deutlich im Interesse der Darlehensnehmer verändern würde.

Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland
Bei einer Immobilienfinanzierung kann der Darlehnsnehmer zwischen variablem und Festzinsdarlehen wählen. Während beim Vario-Darlehen der Zins alle drei Monate an die aktuelle Marktlage angepasst wird, besteht bei Festzinshypotheken – meist wahlweise gestaffelt für 5, 10 und 15 Jahre - eine Zinsbindung. Aus Gründen der Berechenbarkeit entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer für Festzinshypotheken. Bei der Kündigung eines Festzinsdarlehens vor Ablauf der Zinsbindung verlangt die Bank eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung für entgangenen Zinsgewinn.

Deutsche Vorfälligkeitsentschädigungen entschieden zu hoch
Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypothekenkrediten ist im internationalen Vergleich in Deutschland besonders hoch. So hat z.B. das Institut für Finanzdienstleistungen (iff) schon im Jahr 2004 in einer Studie darauf hingewiesen, dass hierzulande mit Abstand die höchsten Entschädigungen bei vorzeitiger Ablösung von Immobiliendarlehen gezahlt werden müssen. Bei 100.000 € Restschuld konnten 10.000 € „Schadensersatz“ verlangt werden, während in Belgien und Frankreich die Vorfälligkeitsentschädigung schon damals per Gesetz auf 3 % der Restschuld bzw. eine feste Anzahl von Monatsraten (3 bzw. 6) begrenzt war.

Vereinheitlichung muss Vorfälligkeitsentschädigung begrenzen
Vereinheitlichungen mit dem Anspruch „Verbraucherschutz“  sollten Verbraucher entlasten. So ist es konsequent, wenn die Europäische Kommission Entschädigungszahlungen in Europa einheitlich begrenzen will. Dies würde nicht nur im Interesse der Darlehensnehmer liegen, sondern auch die Gerichte entlasten. Denn die künstlich komplizierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung führt immer wieder zu Streit, weil sie für Darlehensnehmer schwer oder gar nicht nachvollziehbar ist. Banken und Sparkassen bestimmen hier die Regeln und denken dabei an eine Maximierung ihrer Entschädigung.

Vorzeitige Ablösung der Hypothek zu vertretbaren Konditionen
Mit der EU-Richtlinie sollen Darlehnsnehmer ihre Hypothek bereits vor Ablauf der Zinsbindung ohne erhebliche Belastung ablösen können. Die deutschen Banken befürchten sogar, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht nur begrenzt, sondern sogar verboten werden könnte. Dies ist nicht völlig abwegig, da u.a. erwogen wird, die Produktvorschriften der EU-Richtlinie zum Konsumentenkredit einfach auf den Hypothekarkredit zu übertragen. Und das wäre das Ende der deutschen Vorfälligkeitsentschädigung.
An dieser Stelle soll nicht weiter spekuliert werden. Das Thema „Immobilienfinanzierung“ ist hoch brisant. Hier geht es um viel Geld sowie um nationale Interessen der Kreditinstitute. Deshalb kann es durchaus dauern, bis ein Konsens gefunden wird, der auch darin bestehen könnte, es den EU-Staaten weiterhin selbst zu überlassen, die Vorfälligkeitsentschädigung nach ihrem Gutdünken zu regeln. Sollte es zu einer Begrenzung oder gar einem Verbot kommen, werden die Kreditinstitute mit Sicherheit einen Weg finden, um diese Einnahmequelle zu kompensieren. Sorgen muss man sich immer nur um den Verbraucher machen.

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