Berlin, 11.11.2010: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil klar gestellt, dass der Mieter wegen eines Wohnungsmangels, von dem der Vermieter nichts weiß, die fällige Miete erst dann zurückbehalten kann, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Der Fall
Die Mieter einer Wohnung zahlten für mehrere Monate keine bzw. lediglich einen Teil der Miete. Daraufhin sprach der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus. Dem widersprachen die Mieter unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Räumen. Das führte zur Klage des Vermieters u.a. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Die Entscheidung
Der BGH entschied, dass ein Zurückbehaltungsrecht nur für die   n a c h   der Mängelanzeige fällig werdenden Mieten besteht. Für die Zeit vor der Anzeige des dem Vermieter zuvor nicht bekannten Schimmelpilzbefalls der Wohnung komme dies nicht in Betracht. Das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) diene dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit auszuüben. Deshalb könne der Mieter erst nach der Anzeige des Mangels die fällig werdenden Mieten zurückbehalten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.11.2010, Az.: VIII ZR 330/09

Der Kommentar
Mieter können bei Wohnungsmängeln die Miete kürzen. Doch oft reicht eine Mietminderung nicht aus, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Um dann dennoch seinen Mängelbeseitigungsanspruch durchzusetzen, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht, d.h. er bezahlt die Miete vorläufig nicht.
Doch solange der Vermieter Mängel nicht kennt, kann er sie nicht beseitigen lassen. Deshalb gilt für Mieter: Zunächst den Mangel anzeigen und erst bei Untätigkeit des Vermieters die Miete zurückbehalten. Andernfalls droht die Kündigung des Mietvertrages.
Aber Achtung: Nach Beseitigung des Mangels muss der zurückbehaltene Mietzins - anders als bei der Minderung - an den Vermieter nachgezahlt werden. Und informieren Sie sich vor Ausübung Ihres Zurückbehaltungsrechts darüber, wie viel Miete Sie zurückbehalten dürfen, da dies je nach den Umständen des Einzelfalls begrenzt ist.

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