Berlin, den 01.09.2010: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte hat am 25.8.2010 Anleger des „Immobilienfonds Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR“ auf der ersten Gesellschafterversammlung des Fonds in Kassel vertreten. Anlass für die Versammlung war der Mieterwechsel im Jahr 2008. Auf dieser Info-Veranstaltung sollte die aktuelle Situation des Fonds vorgestellt und Handlungsalternativen für die Zukunft diskutiert werden. Hier unser Kurzbericht über diese Veranstaltung:

I. Anwesenheit
Der Einladung zu dieser Gesellschafterversammlung waren nur 23 Anleger gefolgt. Durch Anwaltskanzleien und Interessengemeinschaften wurden weitere 118 Anleger vertreten.
Aktuell halten ca. 300 Gesellschafter insgesamt 440 Anteile, welche den „Immobilienfonds Einkaufszentrum Ilsenburg GdbR“ bilden.

II. Entwicklung und finanzielle Situation des Fonds zum 31. Dezember 2009
Der Geschäftsführer der Fondsgesellschaft, Herr Paupers, stellte anhand des Geschäftsberichtes 2009 die wirtschaftliche Lage des Fonds vor. Von seinen Erläuterungen zu den einzelnen Mietern sind zwei Informationen besonders relevant:
1. Der Vertrag mit ALDI läuft im Jahr 2012 ab. Die Verhandlungen für die Verlängerung werden nächstes Jahr durchgeführt. Dann soll erneut eine Gesellschafterversammlung einberufen werden.
2. Mitte des Jahres 2008 endete der Mietvertrag mit dem Hauptmieter Kaiser´s Tengelmann. Diese Fläche, die Hälfte der Gesamtmietfläche, wurde an Edeka für 7 Jahre ab dem 1.6.2008 vermietet; allerdings nur für 64 % der bisherigen Miete zzgl. einer Umsatzmiete in Höhe von 3,5 %.
Aufgrund dieses Einnahmenrückgangs wurden Verhandlungen mit der innenfinanzierenden Bank, der LBBW, aufgenommen. Diese stimmte einer Anpassung der Annuität des Objektfinanzierungsdarlehensvertrages zu. Dadurch könnte der Fonds, bei stabilen Mieteinahmen, die ca. 2,2 Mio € Restschuld  in ca. 20 Jahren tilgen. Das bedeutet aber auch, dass bis dahin Ausschüttungen ausbleiben werden. Dieses Ergebnis bezeichnete Herr Paupers vor den erstaunten Gesellschaftern als eine stabile und gute Perspektive für den Fortbestand der Fondsgesellschaft.

III. Diskussion
Die Diskussion erreichte ihren Höhepunkt bei der Frage nach dem Kauf der Fondsimmobilie und dem überhöhten Preis, mit dem diese in den Fonds eingebracht wurde. Der den Fondsinitiatoren im Jahre 1992 zugeflossene Zwischengewinn betrug ca. 4 Mio €. Herr Paupers konnte weder erklären, wo das Geld hingeflossen ist noch die Preisdifferenz begründen. Dabei versicherte er, er habe dieses Geld nicht vereinnahmt. Er wies Vorwürfe energisch zurück, dass er bzw. die Fondsinitiatoren verpflichtet seien, diese Information an die Gesellschafter weiter zu geben.
Wir widersprachen dieser Behauptung und machten auf das Urteil des OLG Pfalz Zweibrücken vom 11.2.2010 (4 U 138/08) zu einem anderen Cumulusfonds aufmerksam, in dem  festgestellt wurde, dass Zwischengewinne aufklärungspflichtig sind und die Nichtangabe eine arglistige Täuschung der Gesellschafter zum Fondsbeitritt darstellen kann. Das OLG hat den Gesellschaftern deshalb ein Schadensersatzanspruch gegen die Fondsinitiatoren zuerkannt. Herr Paupers und der Rechtsanwalt der Fondsgesellschaft reagierten verwirrt und versuchten den Eindruck zu erwecken, das Urteil sei ihnen nicht bekannt.

IV. Bilanz
Die finanzielle Situation des Fonds bleibt vorerst stabil. Allerdings wird man voraussichtlich 20 Jahre brauchen, um die Restschuld zurückzuführen. Sollten sich die Mieteinnahmen nicht weiter verringern, gäbe es keinen Anlass für eine Inanspruchnahme durch die Gläubiger des Fonds. Allerdings gibt es keine Garantie dafür, dass die Gesellschafter ihre Investition zurück erhalten, selbst wenn die Restschuld zurück geführt wird.
Neben der Mietentwicklung bleibt abzuwarten, wie viele Gesellschafter die Gesellschaft zum Ende des Jahres 2012 kündigen. Da die Fondsgesellschaft noch Schulden hat, ist mit negativen Auseinandersetzungsguthaben zu rechnen. Dennoch besteht die Möglichkeit, den oben erwähnten Schadensersatzanspruch gegen die Fondsinitiatoren einer Nachschussforderung der Fondsgesellschaft entgegenzuhalten.

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