Berlin, den 12.05.2010: Die Krise auf den Immobilienmärkten aber auch Managementfehler führen zur kurzfristigen Schließung vieler offener Immobilienfonds. Wie die Ratingagentur Scope Analysis einschätzt, müssen in diesem Jahr 23 von 29 Fonds mit einer schlechteren Note leben. Betroffene Anleger sollten ihre Beteiligung auf Schadenersatzansprüche wegen Falschberatung prüfen lassen.

Ein Gesetzentwurf erzeugt Panik
Ein aktueller Gesetzentwurf des Finanzministerium zur Regulierung der Offenen Immobilienfonds, der unter anderem vorsieht, den Fonds wegen der unsicheren Lage an den Immobilienmärkten einen pauschalen Abschlag von zehn Prozent auf den Wert ihrer Liegenschaften vorzuschreiben, hat Anleger extrem verunsichert. Daraufhin verkauften viele von ihnen ihre Fondsanteile.

Preisverfall der Immobilien führt zum Wertverlust der Fondsbeteiligung
Viele offene Immobilienfonds leiden seit Beginn der Finanzkrise unter dem Verfall der Immobilienpreise und den steigenden Leerstandsquoten, die zu einem Ertragsrückgang führen. Manch Anleger zieht deshalb die Reißleine und verkauft mit Verlust. Doch dies ist bei vielen offenen Immobilienfonds gar nicht mehr möglich, weil von den Gesellschaften auf unbestimmte Zeit keine Anteile mehr zurückgenommen werden. Das ist nicht zuletzt deshalb problematisch, da Bankberater ihren Kunden fast immer offene Immobilienfonds als sicheres und jederzeit veräußerbares Investment empfohlen haben.

Fehlende Aufklärung über die Fondsstruktur
Zahlreiche Fondsschließungen haben ihre Ursache in der Fondsstruktur offener Immobilienfonds. Sie versprechen ihren Anlegern, dass diese börsentäglich ihre Anteile verkaufen können. Die Fondsgesellschaft hat jedoch deren Kapital langfristig in Immobilien investiert. Diese lassen sich aber nicht wie Aktien sofort verkaufen. Das ist auch so lange unproblematisch, so lange nur wenige Anleger verkaufen wollen und stetig genügend neue Anteile gekauft werden. Problematisch oder gar existenziell wird es erst dann, wenn viele Anleger zeitnah große Beträge aus dem Fonds abziehen. Dann können die Barreserven schnell die gesetzlich vorgeschriebene Quote an Barmitteln von 5 % des Fondsvolumens erreichen, so dass die Gesellschaft die Rücknahme von Anteilen aussetzen muss.
So gut, so unschön. Wenn aber der Anleger beim Erwerb seiner Fondsanteile über dieses Szenario nicht richtig aufgeklärt wurde, dann liegt eine Falschberatung der Bank bzw. des Anlageberaters vor, die Schadenersatzansprüche begründet.

Fehlende Aufklärung über Provisionen
Anleger offener Immobilienfonds können aber auch deshalb Ansprüche geltend machen, wenn sie von ihrer Bank bzw. ihrem Anlageberater nicht über die Höhe der Provision aufgeklärt wurden, die diese für den Verkauf der Fondsanteile erhalten (haben).
Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss der Anlageberater - wie auch der Vermittler - seinen Kunden über seinen „Verdienst“ - entweder durch die ihm zufließende Rückvergütung (Kick-back) seitens „Dritter“ (meist das kapitalsuchende Unternehmen) - bzw. durch den Kunden selbst (Gewinnmarge) - aufklären. Der Anleger hat Anspruch darauf, zu erfahren, wessen Interessen der Vermittler (noch) vertritt und vor allem wie stark dessen eigenes Provisionsinteresse ist. Nur, wenn er auch die Höhe dieses Teils der der „weichen Kosten“ kennt, kann er die Empfehlung und seine Renditechancen einordnen. Hat der Anlagevermittler bzw. -berater seinen Kunden nachweislich nicht über seine Provision aufgeklärt, so macht er sich schadenersatzpflichtig.

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