Berlin, 22.02.2010: Wird der Mieter in einem Formularvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, dann dürfen ihn die zeitlichen Modalitäten, die Ausführungsart als auch der Umfang nicht übermäßig belasten, so urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell.
Der Fall
Der zwischen Mieter und Vermieter streitige Formularmietvertrag aus dem Jahre 1983 beinhaltet zur Renovierung die Bestimmung „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Im Einzelnen regelt der Vertrag Folgendes:
„Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
Bei Aufhebung des Mietverhältnisses kam es zum Streit über die Wirksamkeit dieser Klausel. Der Mieter weigerte sich, die Reparaturen durchzuführen, so dass der Vermieter von ihm Schadensersatz forderte.
Die Entscheidung
Der BGH gab dem Mieter Recht. Seine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stelle eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel vollumfänglich wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Im Übrigen handele es sich beim Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie dem Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung um keine Schönheitsreparaturmaßnahmen.
Bundesgerichtshof, Urt. v. 13.01.2010, Az.: VIII ZR 48/09
Der Kommentar
Mit diesem Urteil setzt der BGH seine mieterfreundliche Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen fort. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, muss der Mieter renovieren. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln sehr differenzierte Regeln aufgestellt, die zwar im Interesse der Mieter liegen, es ihnen aber erschweren, sofort zu erkennen, ob sie zur Renovierung verpflichtet sind oder nicht.
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