Berlin, 29.05.2009: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter seinem ehemaligen Mieter die Kosten der Renovierung erstatten muss, wenn dieser im Vertrauen auf die Wirksamkeit dieser Klausel vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.

Der Fall

Die Mieter kündigte sein Mietverhältnis. In der Annahme, bei Rückgabe der Wohnung zur Endrenovierung verpflichtet zu sein, renovierte er. Danach wurde ihm bewusst, dass er die Schönheitsreparaturen gar nicht hätte ausführen müssen, da die Endrenovierungsklausel in seinem Mietvertrag ungültig war. Nunmehr vertrat er die Auffassung, dass ihm daher ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe und klagte auf Zahlung von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche).

Die Entscheidung

Der BGH entschied, dass der Mieter einen Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters habe, weil dieser Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbrachte (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der Leistung bemesse sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Allerdings müsse berücksichtigt werden, dass Mieter oft die Arbeiten in Eigenleistung oder durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. Dann bemesse sich der Wert der Leistungen danach, was der Mieter neben dem Zeitaufwand an Materialkosten sowie für die Vergütung der Arbeitsleistung seiner Helfer aufgewendet hat. Dieser Wert der erbrachten Leistung sei durch das Gericht zu schätzen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.05.2009, Az.: VIII ZR 302/07

Der Kommentar

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofes ist in seinen Auswirkungen kaum abzuschätzen. Insbesondere in älteren Mietverträgen sind die Renovierungsklauseln ungültig. Es ist gängige Praxis, dass nahezu alle Vermieter ohne Rücksicht auf die Rechtslage bei Auszug auf eine Endrenovierung durch den Mieter bestehen. So haben hunderttausende Mieter, die beim Auszug ihre Wohnung ohne Verpflichtung renovieren ließen oder auch selbst renoviert haben, jetzt einen Anspruch auf Kosten(rück)erstattung. Umstritten ist, dass für diesen Anspruch die 3-jährige Regelverjährung des § 195 BGB oder die 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 BGB gilt. Die jüngste Rechtsprechung (LG Kassel, Urt. v. 07.10.2010, Az.: 1 S 67/10 sowie LG Freiburg, Urt. v. 15.07.2010, Az.: 3 S 102/10) nimmt eine Verjährung von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses an.

So sicher der Anspruch nach diesem Urteil für die betreffenden Mieter ist, so streitbar wird sich die Bemessung der Kostenerstattung in den Fällen der Eigen- bzw. „Freundrenovierung“ gestalten. Denn in diesem Urteil hat der BGH bereits darauf hingewiesen, dass je nach Qualifizierung der Renovierenden die Arbeitsleistung zu bemessen sei. Und: Es sind nicht nur die tatsächlich entstandenen Kosten erstattungsfähig, sondern das Gericht hat zu schätzen, welche Kosten für die Arbeitsleistung konkret hätte aufgewendet werden müssen.

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