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Special: Geschlossene Fonds >> Immobilienfonds
Gesellschafterversammlung der Cumulus Immobilienfonds „Einkaufs- und Gewerbezentrum Hettstedt GdbR“
3.12.2008

Berlin, den 03.12.2008: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte hat am 26.11.2008 Anleger des Cumulus Immobilienfonds „Einkaufs- und Gewerbezentrum Hettstedt GdbR“ auf der Gesellschafterversammlung in Kassel vertreten. Hier unser Kurzbericht.
 
Die erste und letzte Versammlung?
Die ALWOG Immobilienverwaltungs-Gesellschaft mbH, Geschäftsführerin des Cumulus-Fonds, lud nach 16 Jahren erstmalig zu einer Gesellschafterversammlung ein. Das Treffen war notwendig geworden, da die Bank des Fonds, die Eurohypo AG, zum 31.10.2008 der Fondsgesellschaft das Darlehen gekündigt hat. Nachdem die bisherigen Sanierungskonzepte gescheitert waren, droht nun die persönliche Inanspruchnahme der Fondsgesellschafter. Die Versammlung sollte daher der Erörterung der aktuellen wirtschaftlichen und rechtlichen Situation der Gesellschaft und der Besprechung möglicher Handlungsvarianten dienen. 

 

Darlehen der Gesellschaft gekündigt – Gesellschafter in Not!
Auf der Gesellschafterversammlung waren von den derzeit  989 Anteilen á 30.000 DM (15.338,76 €) 178 Anteile persönlich oder anwaltlich vertreten. Die Geschäftsführung des Fonds stellte eingangs die Entwicklung und Situation des Fonds wie folgt dar: Die Fondsimmobilie in Hettstedt sei von Anfang an voll vermietet gewesen. Als ein Hauptmieter eine niedrigere Miete durchsetzte, hätten seit 2007 die Einnahmen aus der Fondsbeteiligung nicht mehr ausgereicht, um die Kreditverbindlichkeit zu bedienen. Die Bank sei zudem nicht bereit gewesen, Darlehensnachlässe einzuräumen. Nach Zahlungsrückständen habe sie zunächst mit einer Kündigung des Darlehens und der Inanspruchnahme der Gesellschafter gedroht und nach dem Scheitern eines Sanierungskonzepts schließlich das Darlehen gekündigt. Mit Stand vom 31.10.2008 betrage die Darlehensverbindlichkeit 5.806.374,62 €. Nunmehr habe die Bank ein neues, bis zum 16.01.2009 befristetes Angebot vorgelegt, wonach jeder Gesellschafter durch Zahlung von 5.283,86 € pro Anteil aus der persönlichen Haftung gegenüber der Bank entlassen werden würde.
Gegenwärtig könne mit der erwirtschafteten Miete gerade einmal ein Darlehen von 3 Mill. € bedient werden. Wenn mindestens  2,8 Mill. € von den Gesellschaftern eingesammelt werden würden, könnte die Fondsgeschäftsführung versuchen, ein neues Kreditengagement auszuhandeln. Sollte aber auch dieses Konzept scheitern, werde die Bank die Gesellschafter in Anspruch nehmen. 

 

Die Diskussion 
In der Diskussion wurde der Fondsgeschäftsführung vor allem vorgeworfen, nicht rechtzeitig über die wirtschaftliche Lage und die Verhandlungen mit der Bank informiert zu haben. 
Der von der Fondsgeschäftsführung beauftragte Rechtsanwalt Fincke teilte mit, dass nur bei Annahme des Sanierungskonzeptes ein neues Kreditengagement vereinbart werden könne. Scheitere dies, käme es zu einer Zwangsvollstreckung in die Immobilie. Die Eurohypo AG habe jedoch bereits mitgeteilt, dass sie zunächst die Gesellschafter persönlich in Anspruch nehmen wollte. Das könne sie auch, ohne vorher die Immobilie verwerten zu müssen. Selbst eine Insolvenz der Fondsgesellschaft habe außer der Auswechselung des Gläubigers – Insolvenzverwalter anstelle der Bank – keine veränderten Auswirkungen auf die Durchsetzbarkeit der Forderungen gegen die Gesellschafter.

 

Auflösung der Gesellschaft und Verwertung der Immobilie gewünscht
Die  anwesenden Anleger und ihre Vertreter waren sich einig, dass die Gesellschaft aufgelöst und die Fondsimmobilie verwertet werden müsse, um den Schaden für die Gesellschafter so gering wie möglich zu halten. Da die Gesellschafterversammlung mangels zu geringer Beteiligung nicht beschlussfähig war, konnte sie nur anregen, dass die Fondsgeschäftsführung den Gesellschaftern einen Umlaufbeschluss zur Abstimmung vorlegt und die ALWOG beauftragt, die Annahmefrist für das derzeit vorliegende Sanierungskonzept um 6 Monate zu verlängern und einen Investor für die Fondsimmobilie zu suchen. Es ist zu erwarten, dass die Geschäftsführung den Gesellschaftern kurzfristig einen inhaltsgleichen Beschluss zur Entscheidung vorlegt. Am Ende empfahl der Rechtsanwalt Fincke den anwesenden Gesellschaftern individuell Rechtsrat einzuholen.

 

Unsere Empfehlung
Es ist derzeit nicht zu empfehlen, vorbehaltlos an die Fondsgesellschaft zu zahlen. Cumulus-Anleger sollten prüfen lassen, ob und in welcher Höhe Ansprüche der Bank und der Fondsgesellschaft gegen sie bestehen. Anleger, die ihre Beteiligung mittels eines Darlehens finanziert haben, könnten zudem weitere Ansprüche gegen die Bank haben. Diese Ansprüche können soweit reichen, dass das zur Beitrittsfinanzierung aufgenommene Darlehen nicht mehr an die Bank zurückgezahlt werden muss. Auch bei bereits abgelösten Darlehen können solche Ansprüche im Einzelfall gegeben sein. Da bei vielen Anlegern ihre Ansprüche zum Ende des Jahres 2008 zu verjähren drohen, sollte man sich mit der Prüfung keine Zeit lassen.


Ansprechpartner:

Lucia Lorente, LL.M.
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: lorente@gansel-rechtsanwaelte.de

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27. Mai 2016 - 04:15
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