Berlin, den 04.06.2008. Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Rentadomo-Anleger über ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Celle in dem die anlagefinanzierende BHW-Bank gegenüber den Anlegern zum vollen Schadensersatz verurteilt wurde. Der Bank konnte nachgewiesen werden, dass sie von der erheblichen Differenz zwischen der tatsächlichen Miete und der Jahressollmiete in der Kalkulation des Fonds wusste. Obwohl sie verpflichtet war, diese Kenntnis auch den Anlegern zu offenbaren, unterließ sie dies. Aus diesem Grund befreite das Gericht die Anleger mit dem vorliegenden Urteil von ihrer Pflicht zur Rückzahlung des Darlehens.

Der Fall
Die Anleger erwarben im Oktober 2000 nach Vermittlung durch den Mitarbeiter einer Vertriebfirma eine Beteiligung an einem Rentadomo Immobilienfonds über 50.000 DM zzgl. 2.500 DM Agio. Einen Monat später unterzeichneten sie dann zur Finanzierung der Kapitalanlage einen Darlehensvertrag mit der BHW, der ihnen ebenfalls von dem Vermittler vorgelegt wurde, über 59.659,09 DM. In den Jahren 2000-2006 leisteten die Anleger auf ihren Darlehensvertrag 12.170,40 €. An Ausschüttungen erhielten sie für die Jahre 2000-2007 insgesamt 3.037,70 €.
Die Anleger widerriefen mit der Klage ihren Darlehensvertrag. Bei der Zeichnung von Anlage- und Darlehensvertrag handele es sich um ein verbundenes Geschäft. Daher hafte nicht nur die Fondsinitiatorin bzw. Fondsgesellschaft, sondern auch die BHW als ständig verbundener Geschäftspartner bei berechtigten Schadenersatzansprüchen der Anleger.
Der Vermittler hatte die Fondsbeteiligung als besonders geförderte Form der Altersvorsorge vorgestellt, mit der durch Steuerersparnisse und Mietausschüttungen ein Vermögen für die Altersvorsorge aufgebaut werden könne. Die Anlage sei absolut sicher und risikolos, da der Fonds nur in sehr gute Immobilien investiere. Doch die zugesagten jährlichen Ausschüttungen von anfänglich 3,5 % stellten sich ebenso als falsch heraus wie die laut Prospekt erzielbaren Nettomieteinnahmen. Und davon wusste die BHW.

Die Entscheidung
Das Gericht kam in dem Prozess zu dem Ergebnis, dass die BHW

• keine Darlehensrückzahlungsansprüche gegen die Anleger aus dem Darlehensvertrag hat;
• gemäß den Abtretungsverträgen Ansprüche auf Arbeitseinkommen und Sozialleistungen und die abgetretene Lebensversicherung freigeben muss und
• auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, der sich aus dem Darlehen und der Beteiligung über den 31.12.2006 hinaus ergibt.

Im Wesentlichen führten folgende Gründe zu dieser Entscheidung:
Den Anlegern stehe ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht der Bank mit der Folge zu, dass sie die Rückabwicklung des Darlehensvertrages unter Einbeziehung des damit finanzierten Fondsanteils verlangen können. Eine kreditgebende Bank sei bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgehe. Die Bank müsse aufklären, wenn sie das wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagere und diesen bewusst mit einem Risiko belaste, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hin¬ausgehe. Im vorliegenden Fall habe die Bank im Frühjahr 2000 erfahren, dass zwischen der prospektierten Jahressollmiete und der tatsächlich vereinbarten Miete eine Differenz von 850.000 DM bestand. Dieses Defizit bedeutete eine Abweichung von 38,5 % zu der Jahresgesamtmiete und bezogen auf die Prospektergänzung vom November 2000 eine Abweichung von nahezu der Hälfte der für das Jahr 2001 prospektierten Gesamtmieteinnahmen (45,2 %).
Außerdem ergebe sich ein zu einer Aufklärungspflicht führender Wissensvorsprung der Bank aus den Grundsätzen über das institutionalisierte Zusammenwirken. Der Anleger habe ein Recht auf Kenntnis des Wissensvorsprungs im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt. Die Kenntnis der Bank werde widerleglich vermutet, wenn sie mit dem Verkäufer oder Fondsinitiator bzw. den von diesen beauftragten Vermittlern in institutionalisierter Weise zusammengewirkt habe und die Unrichtigkeit der Angaben evident sei. Ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen der Fondsinitiatorin bzw. deren Vertrieb und der BHW sei in diesem Fall anzunehmen. Sie verfolgten ein gemeinsames Vertriebskonzept und hatten eine Kooperationsvereinbarung abgeschlossen. Schließlich sei die Pflichtverletzung der BHW für den Schaden der Anleger auch ursächlich. Diese hätten in Kenntnis des Wissens, das der Bank vor Abschluss des Darlehensvertrages vorlag, von ihrer Beteiligung und damit auch vom Abschluss des Darlehensvertrages abgesehen.

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 14.05.2008, Az.: 3 U 232/07

Der Kommentar
Die Bank ist gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung nur unter bestimmten Voraussetzungen beim Zusammenwirken mit einer Fondsgesellschaft zum Schadenersatz verpflichtet. Davon ist – wie in diesem Fall - auszugehen, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl einem Bauträger als auch einem einzelnen Erwerber gegenüber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und auch erkennen konnte.
Interessant an dieser Entscheidung ist auch, dass sich die Anleger ihre erhaltenen Steuervorteile nicht anrechnen lassen mussten, weil das Gericht annahm, dass bei der Rückabwicklung des Fonds auch die Steuervorteile entfallen und die Steuerbescheide aufgehoben werden. Die Anleger hätten sich – nach Auffassung der Richter - die Steuervorteile nur dann anrechnen lassen müssen, wenn sie nachhaltig wären und ihnen kein gleich hoher Nachzahlungsanspruch der Finanzbehörden gegenüber steht.