Berlin, den 12.02.2008: Wir berichteten am 25.01.2008 über die öffentliche Anhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages zum Regierungsentwurf eines Risikobegrenzungsgesetzes (BT-Drs. 16/7438) unter der Überschrift „Deutscher Bundestag: Umgang mit Verkauf von Immobilienkrediten strittig“. Seitdem die Öffentlichkeit über die kaum vorstellbaren Folgen des Verkaufs von Immobilienkrediten an Hedge-Fonds informiert wurde, sehen sich Rechtspolitiker unter Rechtfertigungs- und Handlungsdruck.

Bundesjustizministerium: „Wer pünktlich zahlt, hat gar nichts zu befürchten.“?
Die Bundesjustizministerin Zypries versucht nach den Berichten über den Verkauf von Immobiliendarlehen an internationale Finanzinvestoren, die umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben, Hauskreditnehmer zu beruhigen, indem sie die Parole ausgibt „Wer pünktlich zahlt, hat gar nichts zu befürchten.“ Nachvollziehbar ist, dass die Ministerin jede Panik(mache) unterbinden möchte. Der Verweis auf die geltende Rechtslage und die fehlende Kenntnis von Fällen, bei denen es trotz ordnungsgemäßer Bedienung des Darlehens zu einer Zwangsversteigerung eines Eigenheims gekommen ist, soll dazu beitragen. Dennoch sieht auch die Ministerin den nachfolgenden Handlungsbedarf.

Sicherungsabrede
Eine Schlüsselstellung beim Schutz des Kreditnehmers stellt die sog. Sicherungsabrede dar.
Die Bank lässt sich bekanntlich bei Immobiliendarlehen eine Grundschuld als Sicherheit in das Grundbuch eintragen. Bei einem Verkauf der Forderung wird die Sicherungsabrede nicht automatisch auf den Käufer mit übertragen. Der Häuslebauer könnte sich bereits jetzt – so die Ministerin - aber auch gegenüber dem neuen Finanzinvestor darauf berufen. Zur Klarstellung schlägt die Ministerin jedoch vor, gesetzlich festzuschreiben, dass sich der Erwerber einer Kreditforderung an die Sicherungsabrede halten muss.

Unveräußerbare Darlehen anbieten
Die Banken sollen verpflichtet werden, auch nicht abtretbare Darlehen anzubieten. Einige Banken tun dies bereits, verlangen allerdings dafür einen Aufpreis beim Zins von 0,05 bis 0,2 Prozentpunkten für diese Sicherheit.

Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Immobilienkrediten
Bei Grundstücksdarlehen soll wie bei Verbraucherkrediten künftig geregelt werden, dass das Darlehen erst kündbar ist, wenn der Zahlungsrückstand einen gewissen Prozentsatz der Darlehenssumme erreicht hat. Das würde konkret bedeuten: Bei Laufzeiten von über drei Jahren wäre eine Kündigung erst möglich, wenn der Darlehensnehmer mit fünf Prozent der gesamten Kreditsumme in Verzug ist.

Die bayerische Lösung
Die bayerische Justizministerin hat einen eigenen Gesetzentwurf zum Schutz von Kreditnehmern vor Zwangsversteigerung bei Verkauf ihrer Darlehen vorgelegt. Der zentrale Ansatz ihres Gesetzentwurfes ist die Prävention. Der Sicherungsvertrag, der eine Vollstreckung verhindert, so lange der Kreditnehmer seine Raten regelmäßig bezahlt, soll auch gegen den Kreditkäufer geltend gemacht werden können. Zum Schutz des Kreditnehmers müssten jedoch noch folgende gesetzlichen Regelungen eingeführt werden:

• „Erst wenn der Kreditnehmer mit mehr als drei monatlichen Zahlungen in Verzug ist, darf überhaupt vollstreckt werden.
• Der Kreditnehmer muss ein Kündigungsrecht haben, wenn der Kredit an einen unseriösen Kreditkäufer verkauft wird.
• Drei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Kreditvertrages muss der Verbraucher künftig vom Kreditinstitut informiert werden, damit er sich um eine Verlängerung des Kreditengagements seiner Bank bemühen oder eine Umschuldung herbeiführen kann.“

Fazit
Erfreulich ist, dass der Gesetzgeber sich des Problems des Kreditverkaufes angenommen hat. Bedenklich ist, dass sich der Gesetzgeber offenbar zu einer schnellen und politisch einvernehmlichen Lösung nicht in der Lage sieht.
Verwerflich ist jede Lösung, die sowohl den redlichen Kreditnehmer ängstigt oder gar schädigt als auch dem in Bedrängnis geratenen Kreditnehmer keine Chance gibt.

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