Berlin, den 24.10.2007. Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes (BGH), das für viele Bewohner von Doppelhäusern Klarheit hinsichtlich der Feststellung des geschuldeten Schallschutzes bringt. Dieses Urteil ist aber auch für Bauherren/Käufer von Einfamilien- und Reihenhäusern sowie von Eigentumswohnungen bedeutsam, weil darin grundsätzliche Ausführungen zum Schallschutz zu finden sind.
Der Fall:
Im Jahre 1996 kaufte die Bauherrin eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Zur Bauausführung hieß es in der Baubeschreibung:
„Alle Bestimmungen im Hochbau in Bezug auf Wärme, Schall- und Brandschutz werden eingehalten. Die in den Verordnungen festgelegten Mindestwerte werden überschritten.“
Unter dem Stichwort „Vorwandinstallation“ war Folgendes vermerkt: „Im WC und Badezimmer werden die Rohre und isolierten Spülkästen der WC´s vor der Wand verlegt, isoliert und fachgerecht abgemauert, wodurch neben optimaler Geräuschdämmung auch eine dekorative, sinnvolle Ablagemöglichkeit mit interessanter Raumgestaltung entsteht.“
Nach dem Bezug des Hauses im Jahre 1997 rügte die Bauherrin Schallschutzmängel (Luftschall, Trittschall und Installationsgeräusche). Die Bauherrin erwartete, dass der Bauunternehmer erhöhte Schallschutzwerte nach Beiblatt 2 zur DIN 4109 gewährleiste. Das würde sich sowohl aus der vertraglichen Vereinbarung eines erhöhten Schallschutzes durch die Baubeschreibung und die Erklärungen eines Mitarbeiters und des Geschäftsführers des Bauunternehmers als auch aus der vereinbarten Bauweise ergeben. Zudem erforderten die anerkannten Regeln der Technik einen höheren Schallschutz.
Die Entscheidung:
Welcher Schallschutz bei der Errichtung eines Doppelhauses geschuldet wird, ist – wie die Richter eingangs ihrer Entscheidung feststellten - durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Maßgeblich seien die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes. Diese würde sich weiterhin aus den „erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben“.
Werde ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, müsse sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Die Schalldämmwerte der DIN 4109 ließen sich schon deshalb nicht heranziehen, weil sie nur Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln. Anhaltspunkte für das Schalldämm-Maß könnten die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 (1994) oder das Beiblatt 2 zu DIN 4109 liefern.
Die Richter stellten weiterhin klar, wenn durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben, diese Werte unabhängig davon geschuldet seien, welche Bedeutung den Schalldämm-Maßen der DIN 4109 sonst zukomme.
Bei gleichwertigen, nach den anerkannten Regeln der Technik möglichen Bauweisen dürfe der Bauherr erwarten, dass der Unternehmer diejenige Bauweise wähle, die den besseren Schallschutz erbringe, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich sei.
Im Ergebnis wiesen die Richter diesen Fall zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht mit den genannten Vorgaben zurück.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.06.2007, Az.: VII ZR 45/06
Der Kommentar:
Grundsätzlich haben Bauherren einen Anspruch auf Nachbesserung ihres Wohneigentums, wenn dieses mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch mindern oder gar aufheben. Doch wann liegen Fehler und Mängel vor, wann sind Wert und Tauglichkeit des Bauwerkes gemindert und was darf der Bauherr erwarten?
Für die Begründung und Durchsetzung seiner Ansprüche benötigt der Bauherr „verbindliche“ Kriterien, will er nicht Gefahr laufen, einen langwierigen, teuren und unsicheren Bauprozess zu führen.
Das vorliegende Grundsatzurteil des BGH kann in seiner Bedeutung für geräuschgeplagte Haus- und Wohnungseigentümer nicht hoch genug eingeschätzt werden. Die Richter setzen mit dieser Entscheidung allein schon dadurch ein Zeichen, indem sie ausdrücklich von „der hohen Bedeutung des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau“ sprechen: „Der Besteller einer Haushälfte legt erkennbaren Wert auf Ruhe und eine angemessene Abschirmung gegenüber Geräuschen aus dem Umfeld.“
Lebensnah konstatieren die Richter, dass der Bauherr im Allgemeinen überhaupt keine Vorstellung davon hat, was die vertragliche Vereinbarung bestimmter Regelwerke bzw. Schall-Dämmmaße bedeutet. Er orientiert sich an „Geräuschbelästigungen“, also daran, inwieweit er Gespräche, Musik als auch Schritte oder Geräusche aus dem Küchen- und Sanitärbereich (unfreiwillig) hört. Kurzum, er ist technisch überfordert und vertraut den Versprechungen des Bauunternehmers/Verkäufers.
Dieses Urteil bezieht insofern sachgerecht klar Position für die Bauherren und räumt den Erklärungen zum Schallschutz – entgegen der Vorinstanz - eine vertragliche Bedeutung ein. Die Richter weisen in ihrer Entscheidung auch die Einstufung der immer wieder in Bauwerk- und Baukaufverträgen bemühten DIN 4109 als allgemein anerkannte Regeln der Technik zurück. Das ist nur dann gerechtfertigt, wenn es um die Abschirmung vor unzumutbaren Belästigungen geht. Bei jeder weitergehenden Schallschutzanforderung an ein Bauwerk – und das dürfte im heutigen Haus- und Wohnungsbau fast durchgängig der Fall sein - sind sie als Maßstab nicht geeignet.
Ganz wichtig dürfte für viele schallschutzgeschädigte Bauherren und Käufer auch die Feststellung des BGH sein, dass sie sich nicht darauf verweisen lassen müssen, den durch eine nicht vertragsgerechte Mängelbeseitigung verbleibenden Minderwert durch einen Minderungsbetrag abgegolten zu bekommen.
Der Geschädigte hat Anspruch auf Mängelbeseitigung, die den vertraglich vereinbarten Erfolg herbeiführt. Nur bei einem unverhältnismäßigen Aufwand gilt etwas anderes. Und auch hier stehen die BGH-Richter auf Seiten des Geschädigten: „Die Unangemessenheit ermitteln sich nicht aus dem Vergleich zwischen den Kosten möglicher Mängelbeseitigungsmaßnahmen, sondern … danach, ob die Kosten der Maßnahme außer Verhältnis zu dem damit erzielten Erfolg stehen.“ Hat also der Bauherr/Käufer ein berechtigtes Interesse an einer ordnungsgemäßen Erfüllung, kann ihm nicht wegen hoher Kosten die Nachbesserung verweigert werden. Sogar ein Durchsägen der Bodenplatte, verbunden mit u.U. weiteren aufwändigen Baumaßnahmen, kann daher gerechtfertigt sein, wenn dadurch eine wahrnehmbare Verbesserung des Schallschutzes erreichbar ist.
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