Berlin, 06.09.2007: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über einen Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG) zur Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen bei Gewerberaummietverträgen.

Der Fall:
Der Mieter von Geschäftsräumen hatte kurz nach Abschluss des Mietvertrages seinem Vermieter eine Bürgschaft der Kreissparkasse als Mietkaution ausgehändigt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter vertragsgemäß die Bürgschaftsurkunde von seinem Vermieter zurück.
Der Vermieter weigerte sich jedoch die Urkunde herauszugeben, weil er Ersatzansprüche gegenüber seinem Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen habe.

Die Entscheidung:
Das OLG Düsseldorf entschied, dass der Vermieter die Bürgschaftsurkunde herauszugeben habe, weil keine Hauptverbindlichkeiten bestünden, die noch vom Sicherungszweck der Bürgschaft umfasst sein könnten.
Die Richter sahen nicht, dass der Vermieter Schadenersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen habe. Auf die Regelung des Mietvertrages, dass die Mieträume nach Beendigung der Mietzeit in renoviertem Zustand zurückzugeben seien, könne der Vermieter keinen Ersatzanspruch begründen. Diese Fälligkeitsregelung beeinträchtige den Mieter iSv    § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und sei deshalb unwirksam. Denn bei Beendigung des Mietvertrages würde der Mieter so zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn die vertraglichen Fristen zur Renovierung noch nicht abgelaufen sind und noch kein Renovierungsbedarf besteht. Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung von Schönheitsreparaturen die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entferne sich vom gesetzlichen Leitbild der Erhaltungspflicht des Vermieters und führe zu einer verschärften Belastung des Mieters. 
Der Vermieter könne auch keine anteiligen Renovierungskosten beanspruchen. Nach einer Klausel des in Rede stehenden Mietvertrages, beteiligt sich der Vermieter entsprechend dem Zustand der Mieträume in angemessener Höhe an den Renovierungskosten, wenn eine vom Mieter durchgeführte Renovierung kürzer als zwei Jahre zurückliegt. Auch diese Klausel sei unwirksam, da sie eine starre Fristenregelung enthalte, die den Mieter unangemessen benachteilige, weil danach der Mieter ohne Einschränkung verpflichtet sei, Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre fachgerecht ausführen zu lassen. Es entspreche inzwischen gefestigter Rechtsprechung, dass starre Fälligkeitsregelungen dieser Art unwirksam sind.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 14.12.2006, Az.: I-24 U 113/06
 
Der Kommentar:
Das OLG Düsseldorf übernimmt mit diesem rechtskräftigen Beschluss zugunsten von Geschäftsraummietern die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Wohnraummiete für die Geschäftsraummiete und folgt damit dem jüngsten Trend, seine Rechtsprechung zur Wohnraummiete auf die Geschäftsraummiete zu übertragen. Somit gilt sowohl die Unwirksamkeit starrer Fristen als auch die Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen.
Die in vielen Formularverträgen zu findenden Regelungen zugunsten der Vermieter benachteiligen den Mieter entgegen den Geboten von „Treu und Glauben“ unangemessen, weil starre Vorgaben den tatsächlichen Erhaltungszustand von Räumen nicht berücksichtigen. Und das kann dazu führen, dass der Mieter übermäßig hoch belastet wird. Der Beschluss des OLG Düsseldorf ist insofern konsequent, da sich Wohn- und Geschäftsräume/Wohn- und Geschäftsraummieter in der Renovierungsfrage bei Auszug nicht unterscheiden.
Fazit: Die Rechtsprechung in der Wohnraummiete zum Fristenplan bei Schönheitsreparaturen gilt auch für das Gewerberaummietrecht.

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