Berlin, den 25.07.2007: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Anleger von geschlossenen Immobilienfonds über die Nachschussforderungen kriselnder Fondsgesellschaften und ihre Drohung mit dem Ausschluss des Anlegers aus der Gesellschaft.

Ein Fonds wie der andere
Die Liste der in Deutschland existierenden geschlossenen Immobilienfonds ist beinah unüberschaubar. Jedes Jahr kommen neue hinzu, bestehende werden aufgelöst oder gehen holterdiepolter in die Insolvenz. Was bleibt, sind die typischen, stets wiederkehrenden  Probleme für die Anleger – ganz gleich, welchen Namen der Fonds trägt, wer ihn aufgelegt hat und was den Anlegern versprochen wurde.

Geldnot macht erfinderisch
Das schlimme Wort „Krise“ wird der Anleger von seiner Immobilienfondsgesellschaft kaum hören. Gerät die Fondsgesellschaft in Bedrängnis, dann wird meist von (zeitweiligen) Problemen gesprochen. Und diese haben vor allem viele Fondsgesellschaften, die unter Ausnutzung von Fördermitteln in den neuen Bundesländern beinah fließbandartig Fonds aufgelegt und besonders an gut Verdienende mit dem immer wieder funktionierenden Verkaufsargument des Steuersparens vertrieben haben. Nach dem Wegfall von Steuervergünstigungen und einer Überhitzung des Immobilienmarktes bei gleichzeitiger Verschlechterung der Wirtschaftslage konnten die im Anlageprospekt prognostizierten Mieteinnahmen selten realisiert werden. Nicht wenige Fonds erwirtschaften sogar nur Verluste. In dieser prekären Situation werden die Inhaber von Fondsanteilen (Gesellschafter) häufig vom Fondsmanagement aufgefordert, Geld nachzuschießen. Manchmal wird sogar damit gedroht, andernfalls den Gesellschafter aus der Gesellschaft auszuschließen. In diesem Fall müsste er u.U. mit einem Schlag das (negative) Auseinandersetzungsguthaben begleichen, das nicht selten höher ist als der „gewünschte“ Nachschussbetrag.

Was sind Nachschüsse?
Nachschüsse sind Zahlungsverpflichtungen der Gesellschafter gegenüber dem
Gesellschaftsvermögen. Sie ergeben sich, wenn die Gesellschaft durch Gesellschafterbeschluss eine wirtschaftliche Schieflage abwenden will. Während die Beitragsverpflichtungen der Gesellschafter mit Eintritt in die Gesellschaft entstehen, werden Nachschüsse nachträglich gefordert.

Bundesgerichtshof hat Nachschusspflicht begrenzt
In zwei Urteilen vom 23.01.2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt, dass bei geschlossenen Immobilienfonds Nachschüsse (nachträgliche Beitragserhöhungen) nur dann mehrheitlich beschlossen werden können, wenn dies im Gesellschaftsvertrag von Vornherein geregelt ist. Das bedeutet, dass Gesellschafter nicht von ihren Mitgesellschaftern zu Nachschüssen verpflichtet werden können, wenn eine Nachschusspflicht mit einer betragsmäßig bestimmten Höchstgrenze nicht schon im Gesellschaftsvertrag vorgesehen ist.

Kein Gesellschaftsausschluss wegen verweigerter Nachschusszahlung
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 28.04.2006 (Az.: 20 O 141/05) im Falle der  „GbR Poschinger Str. 23-25/Lauenburgerstraße 9 – Gamma-Fonds“ klargestellt, dass bei fehlender Nachschusspflicht des Gesellschafters die Nichtzahlung nicht zu einem Ausschluss des Gesellschafters führen darf.

Nachschusspflicht bei Insolvenz
Kommt der Immobilienfonds seinen Verbindlichkeiten gegenüber der finanzierenden Bank nicht mehr nach, so kann die Bank einen Insolvenzantrag stellen. Dann wird die Gesellschaft per Gesetz aufgelöst und es findet eine so genannte Auseinandersetzung statt. Sollte dann das Gesellschaftsvermögen zur Begleichung der Verbindlichkeiten nicht ausreichen, müssen die Gesellschafter einer GbR den Fehlbetrag decken. Sie haften dabei nicht nur mit ihrem gesamten Vermögen, sondern haben ggf. auch für die Verbindlichkeit ihrer Mitgesellschafter einzustehen, die zahlungsunfähig sind.

Anwaltlicher Rat geht vor falsche eigene Tat
Grundsätzlich sollten sich Gesellschafter eines insolvenzbedrohten Immobilienfonds anwaltlichen Rat einholen, um Schaden abzuwenden oder zumindest zu begrenzen. Weist die Fondsgesellschaft nach Ablauf der Investitionsphase entgegen der Wirtschaftlichkeitsberechnung im Fondsprospekt immer noch Verluste aus, ist dies ein Indiz für die Gefährdung der Fondsgesellschaft und damit der Einlagen der Gesellschafter.

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