Berlin, den 22.02.2007. Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Beraterhaftung bei Immobilienfonds.

Der Fall:
Ende 1993 nahm ein Anlageberater auf Empfehlung eines Bekannten Kontakt zum späteren Geschädigten auf, um Möglichkeiten einer zusätzlichen Altersversorgung zu besprechen. In dem Beratungsgespräch empfahl der Berater dann eine Beteiligung an einem Immobilienfonds. Am Ende entschloss sich der spätere Geschädigte zum Abschluss einer Kommanditeinlage mit einer Hafteinlage über 120.000 DM, wobei er die sofort zu zahlende Bareinlage über 60.000 DM nebst Agio absprachegemäß erbrachte. 30.000 DM zahlte er aus Eigenmitteln, die restlichen 30.000 DM wurden über ein Darlehen finanziert.
Ab Ende 1997 reduzierten sich die Einnahmen des Fonds; seit 1998 blieben die Ausschüttungen aus. Mitte 2004 forderte die Immobilienverwaltungsgesellschaft weitere Zahlungen auf die Kommanditeinlage.
Nunmehr machte der Geschädigte geltend, er sei bei dem Beratungsgespräch falsch beraten worden. Der Anlageberater hätte auf Nachfrage versichert, dass die Anteile an dem geschlossenen Immobilienfonds jederzeit verkauft werden könnten. Deshalb forderte der Fondsinhaber Schadenersatz in Höhe von insgesamt 29.905,93 € Zug um Zug gegen Übertragung der Anteile an der Kommanditgesellschaft.

Die Entscheidung
Die Richter des BGH entschieden: „Der Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist.“ Allerdings kann die Aufklärungspflicht des Anlageberaters entfallen, wenn im Anlageprospekt eine entsprechende Belehrung enthalten ist und der Berater davon ausgehen kann, dass sein Kunde diese gelesen und verstanden hat.

Der Kommentar
Grundsätzlich sind an die Tätigkeit von Anlageberatern im Vergleich zu den Anlagevermittlern höhere Anforderungen zu stellen. Ihre Pflicht ist es nicht nur, dem Anlageinteressenten Tatsachen über die in Frage kommende Anlageform zu vermitteln, sondern sie müssen auch fachkundig bewerten und beurteilen. Unklar war bislang allerdings, ob auch über die eingeschränkte Veräußerbarkeit einer Beteiligung aufklärt werden muss.
Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH diese Frage geklärt. Danach hat der Anlageberater ungefragt - soweit für den Kunden nicht offensichtlich die spätere Veräußerung der Beteiligung unwichtig ist – ihn darüber zu informieren, dass für Kommanditbeteiligungen kein Markt existiert und daher ein Verkauf der Fondsanteile nur sehr eingeschränkt möglich ist.
Die Entlastungsmöglichkeit des Anlageberaters, dass der aufklärende Prospekt vorgelegen habe und der Anlageinteressent ihn gelesen und verstanden hätte, ist eine theoretische. Denn üblicherweise haben die Vermittler und Berater den Prospekt erst zum Termin in der Tasche mitgebracht. Dann aber hat der Anleger keine Chance, sich mit dem Inhalt des oft 100 Seiten umfassenden Prospektes vertraut zu machen.

Hinweis: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Anlageberater hat gegen das Versäumnisurteil Einspruch eingelegt. Nicht desto trotz dürften die vom 3. Senat des Bundesgerichtshofes aufgestellten Grundsätze Bestand haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2007, Az.: III ZR 44/06

Unser Angebot
Sollten Sie bei der Vermittlung Ihres Immobilienfonds hinsichtlich der Veräußerbarkeit des Fonds nicht oder nicht richtig belehrt worden sein, können Sie Ihre Fondsbeteiligung überprüfen lassen und ggf. Schadenersatz fordern. Im Übrigen können Sie auch andere Beratungsfehler oder –mängel zur Rückabwicklung der Fondsbeteiligung berechtigen.

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