Berlin, 26.10.2006: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen.

Der Fall:
Der Mieter hatte am Ende der zweijährigen Mietzeit die Rückzahlung seiner Kaution verlangt. Die Vermieterin verrechnete die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten, da der Mietvertrag eine so genannte Abgeltungsklausel enthielt, die vorsieht, dass der Mieter bei Auszug vor Ablauf der für Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen seiner Verpflichtung zur Durchführung dieser Reparaturen durch anteilige Zahlung der Schönheitsreparaturkosten nach festgelegten Prozentsätzen - in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer -  nachkommen muss. So sollte der Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche und Bad 66 % der Kosten der Schönheitsreparaturen entrichten, für Wohn- und Schlafzimmer 40 % und für Nebenräume 42,85 %.

Die Entscheidung:
Der BGH entschied, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an starren Fristen und Prozentsätzen orientieren, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen   

(§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter könne sonst mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl möglicherweise tatsächlich noch keine Renovierung notwendig ist, weil er besonders pfleglich mit der Wohnung umgegangen ist oder sie nur wenig genutzt hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06

Der Kommentar:
Die Abgeltungs- bzw. Quotenklausel ist eine in formularmäßigen Wohnraummietverträgen häufig gebrauchte Regelung. Diese Klausel soll dem Vermieter „wenigstens“ einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum während der Mietzeit sichern, da er vom ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann.
Nach ständiger Rechtsprechung sind Formularbestimmungen stets unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen (Endrenovierungsklausel). Denn wenn kein Renovierungsbedarf besteht, soll der Mieter auch nicht mit einer Renovierung belastet werden. Der BGH hat mit dem vorliegenden Urteil entschieden, dass dieser Grundsatz auch auf Abgeltungsklauseln zu übertragen ist. Die Richter stellten klar, dass Abgeltungsklauseln auf einer "starren" Berechnungsgrundlage den Mieter ebenso unangemessen benachteiligen, weil sie den tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht berücksichtigen.
Rechtsanwalt Gansel dazu: Mit dieser Entscheidung setzt der BGH konsequent seine mieterfreundliche Rechtsprechung zur „Befreiung“ des Mieters von der pauschalen Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen fort. Wo aufgrund des nicht zu beanstandenden  Zustandes der Wohnung keine Schönheitsreparaturen notwendig sind, soll der Mieter weder renovieren müssen noch mit ungerechtfertigten Abgeltungszahlungen belastet werden. Das vorliegende Urteil verdient nicht zuletzt deshalb Beachtung, da sich hiermit die ständige obergerichtlicher Rechtsprechung ändert. Frühere Entscheidungen, die Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen als wirksam ansahen, sind damit nunmehr unbeachtlich.