Höhe und Höchstgrenze muss im Formularmietvertrag festgeschrieben sein

Berlin, 07.09.2006:  Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zu den mietvertraglichen Anforderungen an eine wirksame Verpflichtung des Mieters eines Einkaufszentrums, einer Werbegemeinschaft beizutreten.

Der Fall:

Eine Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum verklagte eine Mieterin des Hauses, ihr beizutreten und die satzungsgemäßen Beiträge für November 2001 bis einschließlich November 2002 in Höhe von 7.894,66 € zu zahlen.
Die Mieterin hat am 18.12.1990 mit der M. Gesellschaft einen Mietvertrag über eine Geschäftsraumfläche von 4.771,01 m² im M. SB Warenhaus/Einkaufszentrum für ein Spielwarengeschäft sowie Kinder- und Jugendbedarf aller Art geschlossen.

In dem Mietvertrag heißt es:
"§ 19 - Werbegemeinschaft
1. Der Mieter verpflichtet sich, auf Verlangen des Vermieters einer Werbegemeinschaft beizutreten. Details werden vom Vermieter festgelegt.
Die Kosten werden gemäß den Flächen laut § 8 des Mietvertrages abgerechnet. Der Vermieter ist berechtigt, aus berechtigtem Anlass einen anderen Schlüssel zu bestimmen.
Die auf den Hauptmieter (SB-Warenhaus) entfallenden Kosten werden mit maximal 50 % der Gesamtsumme festgesetzt.“

Die Werbegemeinschaft wurde am 7.11.2001 in Form einer GbR gegründet. In dem Gesellschaftsvertrag ist die Beitragshöhe der Gesellschafter geregelt. Sie berechnet sich aus der gemieteten Fläche mit einem bestimmten DM-Betrag, der nach der Größe der Mietfläche gestaffelt ist. Die Vermieterin hat der Werbegemeinschaft ihre Ansprüche aus § 19 des Mietvertrages abgetreten.

Die Entscheidung:

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass die in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages normierte Pflicht der Mieterin, einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft beizutreten,  Vertragsbestandteil geworden ist. Auch liege in der formularvertraglich begründeten Pflicht des Mieters, einer Werbegemeinschaft beizutreten keine unangemessene Benachteiligung.
Unangemessen benachteiligt werde der Mieter aber dann, wenn die Werbegemeinschaft – wie hier - nach § 19 des Mietvertrages auch in der Rechtsform einer GbR gegründet werden kann. Denn als Gesellschafterin einer GbR sei die Mieterin weitgehenden Haftungsrisiken ausgesetzt, was bei anderen Organisationsformen vermeidbar wäre. Insbesondere würde die Mieterin auch persönlich für Wettbewerbsverstöße der GbR haften. Daher verstoße 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB (§ 9 AGBG) und sei damit unwirksam.

BGH, Urteil vom 12.07.2006, Az.: XII ZR 39/04

Der Kommentar:

Mietverträge über Gewerbeflächen in Einkaufszentren enthalten häufig die Verpflichtung des Mieters, einer Werbegemeinschaft beizutreten. Meist wird diese als Gesellschaft bürgerlichen Rechts geführt. Deren Name, Sitz, Zweck, Organe, Geschäftsführung und Beendigung werden üblicherweise im Gesellschaftsvertrag geregelt, der auch Näheres über die Rechte und Pflichten der Mitglieder enthält (z.B. Beiträge für die Werbetätigkeit, Stimmrechte). Doch nicht immer ist der formularmäßige Beitritt rechtswirksam.
Der BGH hat mit diesem Urteil Klarheit geschaffen. Danach können Mitglieder von Werbegemeinschaften, bei denen nicht klar ist, ob sie ein nicht rechtsfähiger Verein oder eine GbR darstellen, aus dieser Gemeinschaft austreten, wenn sie sich zuvor um eine klarstellende Satzungsänderung bemüht haben, die ihre Haftung beschränkt.
Im vorliegenden Fall war dies unnötig, da die in § 19 Nr. 1 des Mietvertrages enthaltene Klausel schon deshalb in vollem Umfang unwirksam war, weil sie gegen das Transparenzgebot verstieß.
Grundsätzlich bedarf die Übernahme zusätzlicher Kosten neben der Miete durch den Mieter stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Denn nur dann kann der Mieter einschätzen, welche weiteren Kosten auf ihn zukommen können. Wird die Höhe der Beiträge für eine Werbegemeinschaft lediglich dadurch bestimmt, dass sie nach Dem Verhältnis der gemieteten Flächen abgerechnet werden, genügt dies dem Transparenzgebot nicht. Die Beitragshöhe für die Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft muss z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete bestimmbar sein. Zumindest aber ist die Höchstgrenze im Mietvertrag festzuschreiben.

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