Ansprüche des Vermieters sind begrenzt

Berlin, 31.08.2006: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Rauchen und zum Inhalt der Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung.

Der Fall:

Die Mieter wohnten vom 03.01.2000 bis zum 31.01.2004 in einer Mietwohnung. Mit Schreiben vom 19.01.2004 forderte sie der Vermieter zu Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Weil die Mieter dies ablehnten, klagte der Vermieter auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reinigungsarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche nebst mitvermieteter Einbauküche und des Kellers (308 €).

Die Entscheidung:

Der BGH befand, dass dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Kosten für Malerarbeiten nicht zusteht. Sowohl die im Formularmietvertrag geregelte Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen als auch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses sind unwirksam. Diese Klauseln seien aus Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten Fristen von drei Jahren bzw. fünf Jahren auch dann renovieren müsse, wenn die Wohnung nach ihrem Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist. Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher unwirksam. Unwirksam sind damit auch die entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, weil es sich nicht um Fälligkeitsregelungen handelt, die von der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen trennbar sind.
Der Vermieter kann auch keinen Schadensersatz wegen Verunreinigung der Wohnung durch "Nikotinrückstände" verlangen, weil die Mieter insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, habe der Mieter nicht zu vertreten. Liegt keine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung vor, verhalte sich der Mieter, der in der Wohnung raucht und dadurch Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränke sich im Übrigen auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Fenster müssen z.B. nicht geputzt werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05

Kommentar:

Der BGH knüpft mit diesem Urteil an seine Entscheidungen zur Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen an und stärkt damit weiter die Position der Mieter. Im vorliegenden Urteil stellt der BGH außerdem klar, dass der Vermieter seinen Mieter nicht mit überzogenen Anforderungen beim Gebrauch der Wohnung konfrontieren darf. Raucher dürfte das Urteil freuen. Doch Vorsicht: Der BGH ließ offen, ob von einem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht mehr auszugehen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf verursacht.
Vermieter dürften nun dazu übergehen, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen im Wege wirksamer formularvertraglichen Vereinbarung auf den Mieter zu übertragen. Dem Trend zum Einschränken des Rauchens folgend könnte das z.B. ein vertragliches Rauchverbot bedeuten.