Berlin, 18.05.2006: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) in Sachen „Badenia“ vom 16. Mai 2006. Zur Entscheidung stand, welche Rechte Verbrauchern zustehen, die ihren zur Finanzierung einer Eigentumswohnung geschlossenen Realkreditvertrag nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes widerrufen haben.

Aktuell: Bundesgerichtshof: Schadenersatz für arglistig getäuschte Eigentümer von Schrottimmobilien (12.1.2011)

Der Fall

Geklagt hatten Anleger, die 1995 von einem Vermittler in ihrer Privatwohnung geworben wurden, eine Eigentumswohnung zum Zwecke der Steuerersparnis ohne nennenswertes Eigenkapital zu kaufen. Die Kläger schlossen seinerzeit einen notariellen Kaufvertrag ab und traten einer Mieteinnahmegesellschaft bei. Zur Finanzierung des Kaufes schloss die Badenia als Vertreterin einer Bank mit den Wohnungskäufern ein Vorausdarlehen ab, das durch zwei anzusparende Badenia-Bausparverträge getilgt werden sollte.
Eine Belehrung der Käufer und Darlehensnehmer nach dem Haustürwiderrufsgesetz fand nicht statt. Die Käufer bestellten für die Bausparkasse jeweils eine Grundschuld an der Eigentumswohnung in Höhe der Darlehenssumme, übernahmen dafür die persönliche Haftung, unterwarfen sich der Zwangsvollstreckung in ihr Vermögen und bedienten anschließend vertragsgemäß das aufgenommene Vorausdarlehen.
Einige Jahre später widerriefen die Käufer der Eigentumswohnungen ihre Darlehensvertragserklärungen mit der Begründung, dass sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden seien.
Mit ihren Klagen wenden sich die geprellten Wohnungseigentümer gegen die Zwangsvollstreckung der Badenia. Sie berufen sich auf die unterbliebene Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz. Deshalb verweigern sie die Rückzahlung des Darlehens und verweisen die Badenia auf ihre Eigentumswohnung. Zudem seien sie über die mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung verbundenen Risiken getäuscht bzw. unzureichend aufgeklärt worden.
Die Vorinstanzen hatten die Klagen abgewiesen; das Berufungsgericht aber die Revision zugelassen. Der XI. Zivilsenat des BGH stellte die Verhandlung der Fälle zunächst zurück, um die einschlägige Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (EuGH) abzuwarten. Die EuGH-Entscheidung ist am 25. Oktober 2005 ergangen. (Vgl. dazu unseren Artikel „EuGH entschied: Banken müssen Risiko der Schrottimmobilie tragen, wenn sie nicht oder nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt haben“.)

Die Entscheidung

Die Richter des XI. Zivilsenats des BGH sind zu folgendem Ergebnis gelangt:
Es bestehe im Hinblick auf die Europäische Haustürgeschäfterichtlinie kein Anlass, ihre ständige Rechtsprechung zu ändern, nach der Verbraucher nach dem Widerruf des Real-Darlehensvertrages gem. § 3 Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen verpflichtet sind. Verbraucherschutzfreundlich ergänzte der XI. Zivilsenat aber seine Rechtsprechung zum Bestehen von eigenen Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können. Danach können sich die Anleger bei einem institutionalisierten Zusammenwirken der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Wohnung nunmehr leichter mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen.
Die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung, die ihre Aufklärungspflicht auslöst, wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken. Das heißt, wenn auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts so evident ist, dass naheliegt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück. Das Berufungsgericht muss sich nunmehr mit der von den Klägern behaupteten arglistigen Täuschung und dem institutionalisierten Zusammenwirken der beklagten Bausparkasse mit den Vermittlern auseinandersetzen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.05.2006, Az.: XI ZR 6/04

Der Kommentar

Ein umfassender Verbraucherschutz für geprellte Käufer so genannter Schrottimmobilien hat uns der XI. Zivilsenat nicht beschert. Sich durch bloßen Widerruf von dem gesamten Geschäft zu befreien, lässt der BGH nicht zu. Der XI. Zivilsenat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, nach der der Verbraucher bei Haustürgeschäften zwar seinen Darlehensvertrag widerrufen kann, doch seine Darlehensverbindlichkeiten inklusive Zinsen mit einem Mal zurückzahlen muss. Die Richter sahen in der EuGH-Entscheidung keinen Anlass, von dieser Position abzuweichen.
Immerhin können sich aber nunmehr Anleger leichter von ihren Darlehensverpflichtungen lösen, wenn sie über den Wert der Immobilie getäuscht wurden. Einen Fortschritt stellen die Beweiserleichterungen dar, die der BGH den Verbrauchern gegenüber den Banken gewährt.
Hier hat sich die Situation der geprellten Anleger verbessert, wenn sie nachweislich vom Vermittler über den Wert der Wohnung falsch informiert wurden. Unter bestimmten Voraussetzungen wird vermutet, dass auch der kreditgebenden Bank die Täuschung bekannt war. Diese Beweiserleichterung gilt dort, wo Bank und Vertrieb/Verkäufer/Initiator eng zusammen gearbeitet haben. Typisches Indiz dafür: Der Wohnungsvermittler hatte auch die Darlehensanträge der Bank dabei.
Nach diesem Urteil ist es im Übrigen auch weiterhin möglich, dass Anleger auf Grund einer unterbliebenen Widerrufsbelehrung einen Schadensersatzanspruch geltend machen können.
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