Arglistige Verkäufer sind nicht schutzwürdig

Berlin, 04.05.2006: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine geringfügig mangelhafte Eigentumswohnung.
 
Der Fall:
Mit notariellem Vertrag vom 16.08.2002 kauften die Kläger für 84.363,16 € eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der „Gewährleistung“ für Sachmängel. Zudem  zahlten sie 8.778,91 € für Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamts und Notarkosten. Nach der Übergabe der Wohnung zeigte sich u.a. ein Feuchtigkeitsschaden. Der Verkäufer lehnte eine Nachbesserung ab, die ca. 2.500 € gekostet hätte. Daraufhin erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangten die Rückabwicklung.  Der Haftungsausschluss sei unwirksam, da dem Verkäufer der Schaden schon vor Vertragsschluss bekannt gewesen sei.

Die Entscheidung:
Die Richter gaben den Käufern der Eigentumswohnung Recht. Ihnen stehe ein Rücktrittsrecht zu, weil der Verkäufer den Schaden „arglistig“ verschwiegen habe. Ein Rücktrittsausschluss wegen unerheblicher Nachteile bei Minderung des Kaufpreises käme hier nicht in Frage. Denn wer den Abschluss eines Vertrags durch „arglistiges Verhalten“ herbeiführe, verdiene keinen Schutz. Im Leitsatz zusammengefasst heißt das : „Eine den Rücktritt und die Geltendmachung von Schadensersatz statt der ganzen Leistung ausschließende unerhebliche Pflichtverletzung ist beim Kaufvertrag in der Regel zu verneinen, wenn der Verkäufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäuscht hat.“

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.03.2006, Az: V ZR 173/05

Der Kommentar:
Der BGH geht mit diesem Urteil über seine bisherige Rechtsprechung hinaus und räumt dem Schutz des Käufers uneingeschränkten Vorrang ein. Denn nach dieser Entscheidung sind Käufer auch bei vergleichsweise geringen Mängeln zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt, wenn der Verkäufer einen Schaden bewusst verschwiegen hat. Diese scheinbare Selbstverständlichkeit war bislang umstritten, weil das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) den Rücktritt vom Vertrag bei einer „unerheblichen Pflichtverletzung“ ausschließt. Wo allerdings genau die Grenze bei der Höhe bzw. dem Ausmaß des Schadens zu ziehen ist, bleibt offen. Die Richter deuteten – kaum überraschend - an, dass bei absoluten Bagatellschäden etwas anderes gelten kann.