Meinungsverschiedenheiten zwischen dem II. und XI. Zivilsenat beigelegt

Berlin, den 25.04.2006. Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert über die heutige Verkündung von vier bislang unveröffentlichten Grundsatzurteilen des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (BGH) zum kreditfinanzierten Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds. Die nachfolgenden Ausführungen bilden eine erste vorläufige Einschätzung auf Basis der Pressemitteilung des BGH. Sobald die Urteile im Volltext vorliegen, werden wir uns anlagespezifisch zu den aktuellen Erfolgsaussichten geprellter Anleger bei der Rückabwicklung kreditfinanzierter Fondsbeteiligungen äußern.

Vorbemerkung
Vermittler haben in der Vergangenheit in großem Umfang Verbraucher für das Steuersparmodell „geschlossener Immobilienfonds“ geworben. Ganz gleich, um welchen Fonds es sich handelte, stets sollten Gebäude errichtet und vermietet werden. Der Erwerb dieser Anteile wurde über Bankkredite finanziert. In den letzten Monaten gab es zwischen dem II. und XI. Zivilsenat Meinungsverschiedenheiten darüber, unter welchen Voraussetzungen ein geprellter Anleger seine Fondsbeteiligung rückabwickeln kann.

Entscheidungsfälle
In zwei Fällen wurde der Fondsbeitritt und die Aufnahme der Kredite, die durch Grundschulden an Grundstücken des Fonds gesichert waren, durch Treuhänder realisiert, denen die Anleger umfassende notarielle Vollmachten erteilten. Die Treuhänder wurden von ihnen außerdem in einem von ihnen selbst unterzeichneten Zeichnungsschein beauftragt, den Immobilienfondsbeitritt vorzunehmen und die erforderlichen Kredite aufzunehmen. Die Treuhänder verfügten nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz, soweit diese erforderlich war.
In zwei weiteren Fällen schlossen die Anleger die Darlehensverträge selbst ab. Diese Darlehen waren nicht durch Grundschulden gesichert. In einem Fall kam der Abschluss in einer Haustürsituation zustande.
Gegenstand der gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Anleger und Bank waren unter anderem ein WGS Immobilienfonds des Initiators Klaus Neuschwander sowie ein über die Societe Generale S.A. Bank finanzierter HAT-Immobilienfonds 38.

Leitsätze der Urteile

• Verbundenes Geschäft
  Der XI. Senat bestätigt hinsichtlich der rechtlichen Würdigung des verbundenen Geschäfts die Rechtsprechung des II. Zivilsenats. Der Erwerb eines Fondsanteils und die Aufnahme eines nicht grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens zur Finanzierung dieses Anteils bilden ein verbundenes Geschäft (§ 9 Abs. 1 VerbrKrG), wenn zwischen beiden Verträgen eine wirtschaftliche Einheit besteht.
  Diese wird unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditvertrag nicht auf Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, sondern wenn der Vertriebsbeauftragte mit den Anlageunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor gegenüber dem Anlagevertreiber zur Finanzierung bereit erklärt hatte. Lediglich in Fällen  bei dem der Darlehensvertrag durch ein Grundpfandrecht (auch des Fonds) besichert war, lehnt der XI. Zivilsenat ein verbundenes Geschäft aufgrund des klaren Gesetzeswortlautes ab.
  Erwarb der Darlehensnehmer aufgrund falscher Angaben die Fondsbeteiligung, kann er bei einem verbundenen Geschäft der finanzierenden Bank die Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft entgegenhalten und die Rückzahlung des Kredits verweigern (§ 9 Abs. 3 VerbrKrG), soweit er gegen die Fondsgesellschaft einen Abfindungsanspruch hat.
  Außerdem kann er den Darlehensvertrag anfechten (§ 123 BGB), wenn die Täuschung auch für dessen Abschluss kausal war. Den weiterhin bestehenden Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss gegen den Vermittler kann der Darlehensnehmer ebenfalls gegen die Bank geltend machen, da der Vermittler bei einem verbundenen Geschäft nicht Dritter im Sinne von § 123 Abs. 2 BGB ist. Soweit der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes angenommen hat, dass der getäuschte Anleger dem Finanzierungsinstitut alle Ansprüche entgegensetzen kann, die er gegenüber den Prospektverantwortlichen und Gründungsgesellschaftern des Fonds hat, folgt dem der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes ausweislich seiner Presseerklärung nicht. Die nunmehr vom XI. Zivilsenat geäußerten Bedenken gegen die weite Auslegung des II. Zivilsenates haben die meisten Gerichte nicht geteilt, denn eine über den Wortlaut hinaus greifende Auslegung sowohl des § 9 Abs. 3 VerbrKrG als auch des § 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG sahen sie als gerechtfertigt an, da im Rahmen des Erwerbs von Gesellschaftsbeteiligungen der Fondsinitiator nicht als Dritter im Sinne dieser Vorschriften anzusehen ist. Lediglich unter formalen Aspekten ist der Initiator mit dem Verkäufer nicht identisch.

• Haustürsituation
  Hinsichtlich der Rechtsfolgen beim Vorliegen einer Haustürsituation wendet der XI. Senat seine Securenta-Rechtsprechung an. Das bedeutet: Wird ein Darlehensvertrag nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufen und bildet mit dem Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft, hat der Darlehensgeber nach dem Widerruf keinen Zahlungsanspruch mehr gegen den Darlehensnehmer (sog. Einwendungsdurchgriff). Die Rückabwicklung findet dann unmittelbar zwischen dem Kreditgeber und dem Partner des finanzierten Geschäfts statt.
  Der Kreditnehmer kann die von ihm auf das Darlehen gezahlten Beträge vom Kreditgeber zurückverlangen (sog. Rückforderungsdurchgriff), nicht aber die ihm zugeflossenen Fondsausschüttungen.

• Formfehler (fehlerhafte Gesamtbetragsangabe) im Darlehensvertrag
  Die bislang zwischen den Zivilsenaten strittige Frage, ob ein wegen u. a. fehlender Gesamtbetragsangabe nichtiger Darlehensvertrag (§ 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG) dennoch gültig ist, wenn dem Kreditnehmer die Darlehensvaluta nicht direkt zugeflossen sind, sondern vertragsgemäß unmittelbar an einen Treuhänder zum Erwerb des Fondsanteils ausgezahlt wurde, führt zur Neuberechnung des Zinssatzes und zur Rückzahlung evtl. überzahlter Zinsen.

• Treuhändervollmacht
  Bei nichtiger Vollmacht des gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßenden Treuhänders, bei der zugunsten der kreditgebenden Bank eine Rechtsscheinhaftung greift (§§ 171 f. BGB), kommt es nicht darauf an, ob Kreditvertrag und Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft sind. Für eine nach der Rechtsprechung des XI. Zivilsenates mögliche Rechtsscheinhaftung reicht es aus, wenn dem Treuhänder zum Abschluss des Darlehensvertrages für den Anleger im Zeichnungsschein gesondert Vollmacht erteilt wurde. Die Erfahrung lehrt, dass die Bank häufig nicht den Beweis führen kann, dass ihr ein Original vorgelegen hat (vgl. BGH Urteile XI ZR 41/04 – XI ZR 44/01).

Fazit:
Spekulationen über die Anrufung des "Großen Zivilsenats" haben ein Ende. Insofern bedeuten die Entscheidungen einen Gewinn an Rechtsklarheit und Rechtssicherheit. Es gilt die Urteilsbegründungen abzuwarten und dann individuell Lösungsmöglichkeiten für geschädigte Anleger zu finden.

Grundsätzlich kann aber wohl schon jetzt auf Grund der Pressemitteilung eingeschätzt werden, dass die Ausstiegsmöglichkeiten sich im Einzelfall verändert haben können aber seltenst verschlossen wurden. Vielfach wird es auch weiterhin darauf ankommen, eine Haustürsituation nachzuweisen, eine Täuschung durch den Vermittler zu belegen, die Kenntnis der Bank über eine Täuschung des Anlegers zu beweisen.

So versuchen wir beispielsweise derzeit bei geprellten Anlegern der Falk-Immobilienfonds mit der Staatsanwaltschaft München nachzuweisen, dass einige der beteiligten Banken frühzeitig eine mögliche Schieflage der Falk-Gruppe erkannt haben. Darüber hätten sie die Anleger informieren müssen. Denn unabhängig von den vorstehenden Entscheidungen des XI. Zivilsenates ist eine finanzierende Bank zwar generell nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über die Gefahren und Risiken der Verwendung eines Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluß zu warnen. Ausnahmsweise kann allerdings u. a. dann eine Aufklärungspflicht zu bejahen sein, wenn die Bank in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens eine konkrete Kenntnis hat, die ihrem Kunden nicht ohne Weiteres zugänglich ist, und sie diesen "Wissensvorsprung" auch erkennen kann.