Allgemein anerkannte Regeln der Baukunst sind einzuhalten

Berlin, den 13.04.2006. Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) München, das dem Käufer einer Doppelhaushälfte Schadenersatz wegen mangelndem Schallschutz zuspricht.

Der Fall:
Der Verkäufer hatte sich im Kaufvertrag verpflichtet, die Doppelhaushälfte(n) nach den anerkannten Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei zu errichten. Doch nach der Fertigstellung traten erhebliche Tritt- und Luftschallschutzmängel auf. Deshalb forderte der Käufer Schadenersatz wegen Nichterfüllung, hilfsweise Minderung, hilfsweise Vorschuss in Höhe von 40.903,35 € für die Nachbesserung in Höhe von 15.338,76 €, für die trotz Nachbesserung verbleibende Beeinträchtigung in Höhe von 10.225,83 € und für den merkantilen Minderwert in Höhe von 15.338,76 €.

Die Entscheidung:

Das OLG ging davon aus, dass bei der Errichtung des Doppelhauses die hierfür geltenden erhöhten Schallschutzanforderungen einzuhalten waren. Es hätte deshalb anstelle der einschaligen eine doppelschalige Trennwand geplant werden müssen. Insofern liege ein Baumangel vor. Die Käufer hätten nicht wissen können, dass eine einschalige Trennwand – wie im Kaufvertrag vorgesehen - den allgemeinen Regeln der Technik widerspricht.
Der Verkäufer wäre zumindest verpflichtet gewesen, die Käufer darauf hinzuweisen, dass mit der gewählten Konstruktion die Schallschutzkriterien des Doppelhauses (vgl. DIN 4109) nicht erreicht werden können.

Oberlandesgericht München, Urteil vom 14.06.2005, Az.: 28 U 1921/05

Der Kommentar:

Akustische Beeinträchtigungen im Neubau durch unzureichenden Schallschutz stellen einen Mangel dar. Die Anforderungen an den Schallschutz beim Bau eines Hauses ergeben sich zunächst aus den vertraglichen Vereinbarungen und deren Auslegung. Doch dieser Grundsatz hat Grenzen. So darf beim Bau nicht von den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst abgewichen werden. Darauf hat schon der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.05.1998 (Az. VII ZR 184/97) hingewiesen. Wenn – wie im vorliegenden Fall – die Käufer zwar Kenntnis von der Errichtung einer einschaligen Trennwand durch die Baubeschreibung hatten, doch diese Information nicht bewerten konnten, führt das nicht zur Entlastung des Verkäufers. Denn die Käufer wussten nicht, dass diese Konstruktion einen verminderten Schallschutz zur Folge haben würde. Deshalb akzeptierten die Richter ihre Forderungen und sprachen ihnen die o.g. Summe zu.
Kurzum: Bautechnische Beschreibungen, die der Laie nicht versteht, entlasten nicht den Errichter des Gebäudes bei auftretenden Mängeln. Der Käufer darf erwarten, dass der Bau den zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme anerkannten Qualitäts- und Komfortstandards entspricht.

Vgl. hierzu auch unsere Meldung „Zu den Anforderungen an die Trittschalldämmung“ in Altbau-Mietwohnung vom 08.10.2004 sowie den Artikel "Schallschutz in Haus und Wohnung".